[르포] 광진구 아파트는 ‘잠룡’일까

 
 
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광진구 대장주인 더샵 스타시티. /사진=김창성 기자
최근 서울 광진구 아파트값이 요동친다. 정부 규제로 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값이 하향곡선을 그리는 것과 달리 상승세를 탄 분위기다. 서울 아파트값이 급등하는 동안에도 강남3구, 마용성(마포·용산·성동), 노도강(노원·도봉·강북) 등의 지역이 급등세를 보일 때에도 광진구는 시장의 주목을 받지 못했다. 하지만 광진구가 최근 들어 반등 조짐이다. 조용했던 광진구 아파트값의 상승세 요인은 어디에 있을까.

◆강남이 코앞… 대중교통 편리

광진구는 서울 아파트시장에서 인기지역으로 꼽히는 한강변에 위치해 한강공원 이용이 편리하다. 영동대교를 건너면 강남구 청담동, 청담대교를 건너면 강남구 삼성동, 잠실대교를 건너면 송파구 잠실에 닿을 만큼 강남권 접근성이 좋은 데다 이를 이용해 올림픽대로, 강변북로 이용도 수월하다.

여기에 구 전체를 지하철 2·5·7호선이 동서남북으로 관통해 대중교통 접근성도 탁월하다.

가장 번화가로 꼽히는 2·7호선 환승역 건대입구역 주변에는 광진구 아파트의 대장주인 더샵스타시티를 비롯해 노후아파트가 어우러져 있다. 또 건국대, 건국대병원, 세종대, 어린이대공원, 롯데백화점, 먹자골목 등 지역주민뿐만 아니라 외부 유동인구를 흡수할 수 있는 다향한 인프라도 갖춰 주거여건이 우수하다는 평가다.

자양10차현대홈타운아파트 주민 A씨는 “한강이 가깝고 교통이 편리함에도 그동안 시장에서 저평가를 받았다”며 “최근 정부의 규제에도 아파트값이 상승세를 타는 건 점차 가치를 인정받고 있다는 방증”이라고 치켜세웠다.

자양동 B공인중개업소 관계자는 “최근 몇년간 트리마제나 갤러리아포레 같은 비싼 주상복합아파트로 주목 받은 성동구 성수동을 거론할 때 항상 얘기하는 것이 엎어지면 코 닿는 거리라는 강남 접근성”이라고 말했다. 이어 “광진구 역시 지하철이나 차량으로 5~10분이면 강남에 닿는데 그동안 변방에 머물렀다”며 “고덕동·상일동 등 서울 서쪽 끝에 있는 강동구보다 박한 대우를 받았지만 이제는 시장에서 재평가 받고 있다”고 주장했다. 
건대입구역 앞 주거시설 건설현장. /사진=김창성 기자
이들의 말대로 최근 광진구 아파트값은 상승세다. 특히 인기지역인 마포구 매매가를 뛰어 넘었다. KB부동산 부동산 시세 자료에 따르면 지난해 1월 기준 광진구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 3320만5000원으로 마포구(3338만9000원)보다 쌌다.

반면 광진구 아파트값은 꾸준히 상승하더니 같은해 연말 마포구의 3.3㎡당 아파트 평균매매가인 3538만4000원을 뛰어넘은 3562만4000원을 기록했다.

자양동 C공인중개업소 관계자는 “그동안 광진구의 잠재가치는 충분했다. 단지 빛을 늦게 봤을 뿐”이라며 “반드시 강남 접근성이 아니더라도 노후아파트·주택 등이 많아 앞으로 개발에 따른 상승여력은 충분하다”고 낙관했다.

◆규제의 대안?… 미래가치 충분!

최근 광진구 아파트값이 뛰었지만 대출규제 영향이 없는 것은 아니다. 인기 있는 한강변 입지로서 꾸준하던 매수 문의가 대출규제 영향으로 조금 주춤하지만 최근엔 되려 실거주 목적의 문의가 늘었다는 게 현지 공인중개업소의 설명.

화양동 D공인중개업소 관계자는 “정부 규제가 전방위적으로 강화되다보니 아무래도 투자문의가 줄어든 것은 사실”이라며 “그럼에도 새 아파트와 노후아파트가 골고루 분포한 건대입구역 주변 단지의 인기는 광진구에서도 가장 꾸준하다”고 덧붙였다. 이어 “이곳은 초·중·고등학교를 모두 도보로 이용할 수 있는 입지이다 보니 특히 실거주 문의가 많다”며 “게다가 롯데백화점과 재래시장, 한강 등도 가까워 주거여건이 탁월한 점도 인기 요인”이라고 강조했다.

반면 우성7차아파트 주민 E씨는 “다양한 인프라를 갖춰 입지가 우수함에도 명문학군이 아닌 점은 광진구의 약점”이라며 “하지만 옆 동네 성동구도 우수학군 없이 부동산시장에서 유명세를 탄 만큼 광진구 역시 비슷한 흐름을 이어갈 수 있다”고 기대했다.

이처럼 눈에 띌 만큼 달라진 광진구 일대 아파트의 긍정적 분위기는 어디서 왔을까.
재건축을 추진 중인 자양아파트. /사진=김창성 기자
우선 광진구 아파트에 대한 미래가치 상승 기대감이 충만하다보니 매매가 상승뿐만 아니라 미분양도 눈에 띄게 줄어든 것으로 보인다. 국토교통부 통계누리에 따르면 지난해 3월 기준 광진구 미분양 아파트는 721가구였지만 같은해 12월에는 단 7가구만 남았다.

이는 정부의 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 서울 아파트 공급 감소 우려가 커지자 “더 늦기 전에 선점하자”는 분위기가 형성되며 그동안 주인을 찾지 못했던 물량이 빠르게 소진된 것으로 보인다.

다양한 개발호재 소식도 광진구 아파트 가격 상승세에 힘을 보탰다. 광진구에서 가장 큰 개발사업으로 꼽히는 동서울터미널 현대화 개발사업과 구의·자양재정비촉진지구 개발을 비롯해 옆 동네 성동구 중랑물재생센터 공원화사업까지 속도가 붙으면서 광진구 아파트에 대한 인식이 자연스레 개선된 것으로 풀이된다.

구의동 F공인중개업소 관계자는 “인기지역인 강남권과 가깝지만 값은 상대적으로 싸 대체 주거지로 손색없다”며 “아직은 섣불리 판단하긴 이르지만 개발이 완료되면 가장 인기있는 주거지로 거듭 날 것”이라고 내다봤다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제633호(2019년 2월25일~3월2일)에 실린 기사입니다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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