[법률S토리] 고가주택 '보유세' 직격탄… 주택 언제 처분해야 할까

 
 
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/사진=이미지투데이
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 금융시장과 주택시장에 대한 전망이 어둡다. 물론 주택 가격의 추이를 섣불리 전망하기는 어렵다. 다만 비관적인 실물 경제의 현실화와 정부의 부동산 압박 정책이 결합한다면 주택 가격에 미치는 영향이 클 것으로 전망된다. 

지난해 12·16부동산대책 중 가장 눈여겨볼 내용은 다주택자 중과세율 적용 배제를 올해 6월 말까지 한시적으로 적용하는 대목이다. 예시를 통해 자세히 알아보자.

김하나씨는 17년 전에 취득한 잠실 주택, 5년 전 취득한 서초 주택, 총 2채를 보유하고 있다. 김씨는 주택 구입으로 인한 시가 상승으로 재산가치가 많이 증가했다고 생각했는데 종합부동산세 부담이 커지면서 고민에 빠졌다.

김씨는 주택을 자녀에게 증여할까 생각했지만 노후자금도 필요하니 처분할 쪽으로 마음이 기울었다. 그런 김씨에게 희소식이 들려왔다. 

올해 6월 말까지 다주택자가 10년 이상 보유한 조정지역의 주택 1채를 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않고 장기보유특별공제(양도차익에서 공제, 최대 15년 이상 보유하면 이익의 30% 공제)를 적용하는 것이다.

종전에는 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용했다. 주택을 처분하려 해도 막대한 양도소득세가 부담스러웠는데 올해 6월 말까지 세금 부담을 줄이고 처분할 기회가 생긴 것이다.

그렇다면 2주택을 보유하고 있는 김씨의 양도소득세 부담은 처분 시기에 따라 얼마나 차이 날까. 김씨가 17년간 보유한 잠실 주택을 20억원에 양도하고 6억원의 취득가액이 발생했을 때의 세금을 시점별로 비교해보자.

김씨가 7월1일 이후 주택을 처분할 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않아 양도소득금액은 양도차익과 동일한 14억원이 된다. 여기서 기본공제액(250만원)을 제하면 과세표준은 13억9750만원, 양도소득세는 중과세율을 적용해 7억6043만원이 된다.

김씨가 6월30일 이전에 주택을 양도한다면 장기보유특별공제가 적용돼 양도차익의 30%를 공제해주기 때문에 4억2000만원을 뺀 9억8000만원이 양도소득금액이 된다. 여기서 기본공제를 한 9억7750만원이 과세표준이 되고 4억1266만5000원의 양도소득세가 부과된다. 이처럼 김씨가 올해 6월 말까지 잠실 주택을 처분하면 대략 3억4700만원을 절세할 수 있다. 

올해부터 조정지역에 2주택 이상을 소유하거나 전국에 3주택 이상을 보유하는 경우 적용되는 종합부동산세의 세율도 인상된다. 또한 주택의 공시가격에 일정 금액(다주택자는 6억원)을 공제한 금액에 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 산정한다.

지난해에는 공정시장가액의 비율이 85%였지만 올해는 90%를 적용할 예정이다. 공정시장가액비율의 상승, 주택 공시가격의 상승, 종합부동산세 세율의 인상으로 올해는 지난해보다 종합부동산세 부담이 증가할 것이다. 처분 시기를 잘 고민해 보유 자산의 포트폴리오를 조정할 시점이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제635호(2020년 3월10~16일)에 실린 기사입니다.
 

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