[법률S토리]증여세 신고 시 시가 평가방법

 
 
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/사진=이미지투데이
A씨는 임대하는 상가를 자녀에게 증여하려다 세금계산에 대한 고민이 생겼다. 상가는 아파트나 오피스텔처럼 유사한 물건이 많아서 매매사례가액 등이 있거나 공시가격이 따로 있는 것도 아니기 때문이다. 

섣불리 증여세를 신고했다가 가산세 부과 등의 불이익이나 세무조사를 받지 않을까 하는 불안감도 가지고 있다. A씨처럼 시가 산정이 어려운 부동산은 증여세를 어떻게 계산해야 할까.

시가산정이 어려운 부동산을 상속, 증여받을 때 보충적으로 적용할 수 있는 평가방법은 법으로 정해져 있다. 토지나 주택은 국토부나 지자체에서 공시가격을 매년 발표하기 때문에 이 가격을 적용하면 된다.

비거주용 부동산의 경우 수도권 등에 소재하는 일정규모 이상의 오피스텔, 상업용 건물은 국세청장이 기준가격을 산정해 고시한다. 그 외의 건물은 기준시가를 계산할 수 있는 방법을 정해서 직접 기준시가를 계산하도록 한다.

다만 해당 부동산에 임대차 계약이 체결됐으면 이야기가 달라진다. 임대료나 보증금을 바탕으로 환산한 가액과 보충적 평가액 중 더 큰 금액으로 평가해야 한다. 이를테면 임대보증금으로 1억, 매달 임대료로 200만원을 수령하면 임대료 기준 평가액 산정법을 적용해 임대보증금 1억에 연 임대료인 2400만원을 12%로 나눈 금액을 합한 금액인 3억원이 최소 평가액이 되는 식이다.

문제는 보충적 방법으로 재산을 평가하면 시가보다 낮은 가격으로 평가돼 증여세가 과소 계산될 수 있다는 점이다.

최근 과세관청은 이 문제를 보완하고자 시가와 보충적 평가액의 차액이 큰 비거주용 부동산에 대한 감정평가사업을 시행하겠다고 발표했다. 신고기한 이후라도 과세관청에서 감정평가를 진행한 뒤 이 감정가액을 시가로 적용해 상속, 증여세를 증액 고지하겠다는 것이다. 관련 규정도 2019년 2월에 개정한 상태다.

만약 A씨가 보충적 평가방법으로 신고한 가액이 시가보다 현저히 낮으면 무조건 과세관청의 감정평가 대상이 되는 걸까. 꼭 그렇지는 않다. 감정평가 대상은 고가의 상속, 증여 재산 중 시가와의 차이를 고려해 제한적으로 선정된다. 또 이 대상으로 선정돼 증여세를 증액 고지 받더라도 감정평가 소요 비용 부담, 가산세 부과 등의 불이익을 받는 것도 아니다.

현행 세법에서는 상속, 증여재산의 평가방법의 차이로 세액을 과소 신고하면 가산세를 면제해준다. 세액을 줄이고자 보충적 방법을 무리하게 적용하는 경우가 아니라면 가산세를 부과할 수 없는 것이다. 일반 납세자들이 상속, 증여재산을 평가해 신고하는 과정에서 받는 부담을 덜기 위한 취지다.

결론적으로 A씨가 보충적 평가방법을 적용한 평가액과 임대료 등을 고려한 환산가액 중 높은 가액으로 증여세를 신고한다면 과소 신고에 대한 불이익을 걱정할 필요는 없을 것이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제636호(2020년 3월17~23일)에 실린 기사입니다.
 

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