[부동산 vs 금융] 개인투자자 문 열린 ‘동남아 부동산’?

 
 
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[MoneyS Report] 부동산 vs 금융 ② 아파트 분양·소액 리츠투자 활성화

#. 필리핀 북부 루손섬의 휴양지 ‘클락’. 2017년 포스코건설이 이곳에 분양한 ‘포스코 더샵 클락힐즈’(The Sharp Clark Hills)는 508실 규모의 주상복합아파트다. 올해 준공되는 이 주상복합은 은퇴 후 이민을 계획하거나 인근 국제학교에 자녀를 보내려는 수요를 타깃으로 한국에도 모델하우스를 열고 홍보하고 있다. 포스코건설과 필리핀 정부의 토지 사용권 계약 때문에 50년 장기리스 개념이지만 기간 연장과 소유권 등기가 가능해 사실상 소유와 별반 다르지 않다. 매도 역시 자유롭다. 대우건설이 2016년 신도시 건설을 시작한 베트남 하노이 ‘스타레이크시티’는 2017년 빌라 분양과 입주를 완료했다. 2025년엔 아파트 준공과 분양을 진행한다. 빌라 분양가는 72만~235만달러(8억5889만~28억332만원)로 높은 수준이었지만 100% 분양됐다. 외국인 분양률은 30%다. 대우건설도 베트남 정부에 100년간의 토지 사용료를 내고 개발 허가를 받았다. 개인투자자는 한국 디벨로퍼의 중개를 통해 부동산 취득 과정에 필요한 서류를 제출하는 절차만 밟으면 된다. 정부 규제로 기회가 줄어든 국내 부동산을 대신해 해외 부동산투자의 길이 활짝 열리고 있다.

#. ‘커피 한잔 값’으로 부동산투자가 가능한 간접투자상품이 시세차익을 대신해 ‘인컴투자’로 떠올랐다. 대표적인 상품이 ‘리츠’다. 최소 투자금액이 5000원 수준으로 낮아 커피 한잔 값이란 수식어가 붙지만 실제 5000원을 투자해 건물주 같은 월세수익을 얻을 수는 없다. 다만 개인투자자의 부동산투자 문턱을 낮췄다는 점에서 주목받는다. 리츠 투자 방법은 무엇이 있을까. 상장 리츠를 예로 들면 청약 주관 증권사의 계좌를 만들고 증거금, 즉 일종의 계약금을 이체해야 한다. 지난해 10월 코스피에 상장한 ‘롯데리츠’는 공모가가 5000원, 증거금률은 50%였다. 100주 청약을 원하면 50만원의 절반 25만원을 증거금으로 낸다. 청약경쟁률에 따라 원하는 주식 수량만큼 수령할 수 없는 경우가 있는데 이때 남은 금액은 자동 환불된다. 청약 이후에 상장된 리츠를 사고파는 방법, 이름은 리츠지만 펀드처럼 은행 영업점에서 가입하는 재간접투자상품도 있다.
더샵 클락힐즈 투시도. /사진제공=포스코건설



50조 시장, 건설업체 리츠 AMC 진출



상장 리츠는 증시에서 주식처럼 거래되기 때문에 개인투자자가 가장 접근하기 쉬운 리츠다. 컴퓨터나 스마트폰을 이용한 매수·매도가 가능하다. 청약은 주가가 오르기 전 낮은 공모가로 리츠를 살 수 있는 장점이 있지만 반대로 주가가 떨어지면 손해다. 롯데리츠는 올 들어 3월10일 기준 주가가 13%가량 하락했다.

주가가 떨어졌을 때가 투자 적기일 수도 있다. 같은 날 기준 공모가보다는 높은 5360원을 기록했다. 주가가 떨어져도 배당은 얻을 수 있다. 리츠는 관련법에 따라 결산 때 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 배당 재원은 투자한 부동산의 임대수익, 즉 월세에서 나온다.

리츠는 부동산투자회사에, 부동산펀드는 실물 부동산자산에 각각 투자한다는 점이 다르다. 대우건설이 올해 출시하기로 밝힌 베트남 리츠는 상장 리츠가 아닌 펀드 방식이다. 대우건설은 ‘기회의 땅’으로 불리는 베트남에 신도시 ‘스타레이크시티’ 사업을 추진하는 과정에 리츠도 끌어들였다. 지난해 말 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) 설립 본인가를 획득했다.

대부분의 리츠가 국내 임대주택 개발이나 운용, 대기업 부동산의 자산관리를 통해 수익을 내지만 개인투자자가 적은 자금으로 간편하게 베트남 부동산에 투자할 수 있는 길이 열린 것이다. 그동안 현지 법률과 규제 때문에 투자가 사실상 어려웠던 베트남은 2015년부터 정부가 외국인과 외국기업의 투자 활성화를 위해 부동산규제를 완화하는 정책을 추진했다. 스타레이크시티는 직접투자와 간접투자가 둘 다 가능한 셈이다.

정부 입장에서도 풍부한 유동성 자금이 부동산으로만 쏠리는 것보다 소액 간접투자로 유도하는 것이 안정적이다. 가격 폭등으로 인한 부동산 불안을 완화할 수 있다. 이런 이유로 정부는 지난해 ‘리츠 활성화 방안’을 발표해 다양한 세제혜택을 제공한다.

개인투자자는 그동안 금융소득 연 2000만원 이상이 발생하면 15.4%의 배당소득세와 별도의 신고를 통해 추가 세금을 내야 했다. 반면 국내 공모형 리츠는 배당소득을 분리과세하고 5000만원까지는 9%의 세율을 적용한다. 다만 세제혜택은 국내 상장 리츠에만 적용한다.

국토부에 따르면 올 1월 말 기준 국내에 설립된 리츠는 249개. 이 중 주택에 투자하는 리츠가 130개(61.24%·29조7000억원)로 가장 많고 다음으로 오피스 59개(24.47%·11조9000억원), 리테일, 물류센터, 복합시설, 호텔 등의 순이다. 리츠 운용자산은 50조원을 넘어섰고 지난해 말 기준 국내 부동산펀드 설정액(98조3000여억원)의 절반 정도다. 상장된 공모 리츠는 총 7개(2조3000억원)로 매우 미미한 수준이다.


코로나 직격탄… 日 리츠 ‘빨간불’



주식이나 펀드와 마찬가지로 리츠 역시 부동산이 침체돼 보유자산의 가치가 하락하면 손실이 발생한다. 임대형 리츠의 경우 공실과 임대료 하락이 수익률 하락의 위험요소다.

일각에선 기업들이 직접투자의 가치가 떨어지는 부동산자산을 모아 리츠로 편입한다는 지적도 있다. 고수익이 보장된 자산일 경우 기업이 직접투자할 가능성이 높다는 이유다. 롯데리츠의 경우 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아웃렛 등에 투자하지만 롯데월드타워 등 알짜 부동산은 쏙 빠져 있다.

일본 리츠는 최근 수익률에 경고등이 켜졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 영향을 받아 일본 호텔리츠 기업의 주가 하락이 지속되고 있기 때문이다. FN가이드에 따르면 최근 한달간 일본 리츠 재간접펀드 수익률은 0.95%. 일본 호텔리츠 대표인 ‘재팬호텔리츠인베스트먼트’는 지난달 28일 하루 동안 주가가 8.9% 하락했다. 투자은행업계 관계자는 “도쿄올림픽의 취소 가능성까지 제기돼 일본 호텔리츠 가격 하락폭이 크고 추가 하락할 가능성이 있다”고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제636호(2020년 3월17~23일)에 실린 기사입니다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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