올해 상반기 부동산시장 어디로?

 
 
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서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB
규제·코로나19·금리인하 등 변수 가득… 전망은?


사상 첫 ‘제로금리’ 시대를 맞은 부동산시장이 기대감에 들떴다. 통상 금리인하는 부동산시장에 호재로 해석되는 만큼 정부 규제와 중국 우한발 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 위축된 시장이 과거처럼 금리 인하에 따라 부동산 불패로 이어질지 주목된다. 상반기 부동산시장은 어떻게 전개될까.


◆사상 첫 ‘제로금리’ 시대… 부동산 훈풍?


한국은행이 지난 16일 임시 금융통화위원회를 열고 기준금리를 0.5%포인트 인하했다. 이로써 연 0.75%가 돼 0%대 금리시대가 열렸다.

당초 한국은행은 통화정책방향과 관련된 정기회의를 4월9일 개최할 예정이었으나 조기 금통위를 열어 코로나19로 인한 경기하방 우려에 대해 선제 대응에 나섰다.

이번 조치는 최근 미국 연방준비제도(연준)의 1%포인트 금리 인하로 0~0.25%대 제로금리 운영이 가능해지자 한은 역시 운신의 폭이 넓어진 데 따른 행보로 풀이된다.

금리가 인하되면 일반적으로 건설경기와 부동산시장에 활기가 도는 등 유동자금이 쏠린다. 이자 부담이 덜해 수요자들의 진입이 쉽고 투자자 입장에서는 대출을 통해 지렛대 효과를 낼 수 있다는 기대감이 있기 때문.

과거 사례를 살펴보면 금리인하는 부동산시장에 훈풍을 몰고 왔다. 한국은행은 2014년 8월과 10월 두 차례 기준금리를 인하했다. 여기에 당시 박근혜정부는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%까지 올리는 등 부동산 규제를 푸는 경기 부양책을 펼쳤다.

부양 효과가 바로 나타나지는 않았지만 2015년 기준금리가 1%대에 진입하면서 서울 아파트 가격이 크게 올랐다. KB리브온 등에 따르면 그해 서울 집값은 5.56% 올라 매매가격이 사상 처음으로 평균 6억원을 넘겼다.

거래도 활발히 전개돼 2014년 6월 5274건에 그쳤던 서울아파트 매매 거래량은 9월 들어 9830건까지 치솟았고 다음해 3월에는 1만5543건까지 증가했다.
이주열 한국은행 총재. /사진=한국은행


◆상반기 부동산시장 전망은?


하지만 최근의 경제 상황은 코로나19 확산 등에 따라 악재가 깊고 뚜렷해 예전만큼 상황이 녹록치 않다. 또 정부가 일부 부동산시장 수요자를 투기세력으로 규정해 촘촘하고 깐깐한 규제를 하고 있어 과거 사례처럼 시장이 반등하는 것은 쉽지 않아 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 한국은행의 금리인하에 따른 부동산시장 자극 가능성을 낮다고 본다. 그는 “한국은행이 금리를 인하해도 일부지역을 제외하고 부동산시장이 당장 달아오를 가능성은 낮다”고 전망했다. 그는 “한치 앞을 내다보기 힘들 정도로 글로벌 경제의 불확실성이 확대된 상황이라 수요자들이 금리인하를 집을 사라는 신호로 받아들이지는 않을 것”이라고 예측했다.

이어 “시중금리가 낮아지면서 부동산 보유자들의 이자부담이 줄어드는 만큼 매물 압박이 줄어들 가능성은 있다”면서도 “다만 이번 금리인하는 시차를 두고 부동산시장에 영향을 미칠 가능성이 있다. 코로나19가 어느 정도 진정이 된다면 중기적으로는 부동산시장을 자극할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산시장은 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기 보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소, 급격한 시장 위축을 방어하는 정도에 기준금리 인하 효과가 그칠 것”이라고 예측했다. 이어 “전반적인 주택 거래량 감소와 함께 가격급등 피로감이 크거나 대기수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 가격조정과 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다”고 내다봤다.

그는 “분양시장의 경우 코로나19 감염 리스크에 따른 대면 마케팅의 어려움과 함께 분양시기 조율, 물량감소가 예상되고 대기수요가 있는 양질의 사업장 위주로 청약수요가 재편되는 등 시장 양극화가 커질 것”이라며 “공급과잉과 분양성이 떨어지는 지역은 미분양 증가와 청약경쟁률 둔화 등 청약시장 타격이 불가피 할 것으로 보인다”고 전망했다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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