[법률S토리] 양도소득세, 부동산 절세 '타이밍' 잡아라

 
 
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/사진=이미지투데이
 
양도소득세는 양도시기를 기준으로 다르게 적용된다. 소득세법상 잔금 지급일이 양도시기다. 잔금일보다 소유권 이전등기 접수가 더 빠르면 등기 접수일을 양도일로 본다. 간혹 매매계약을 체결한 날을 양도시기로 착각하기도 하니 주의해야 한다. 

오는 7월1일부터 다주택자가 조정대상 지역의 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 일반세율보다 10%포인트 높은 중과세율이 적용된다. 따라서 6월30일 내에 10년 이상 소유한 주택을 양도하면 다주택자 중과세 적용을 피할 수 있다.

이를테면 3주택자이며 양도차익 3억원, 보유기간 15년 이상이라면 7월1일 이후 양도 시 양도세가 중과세돼 약 1억7000만원이지만 6월30일까지 양도하면 약 6500만원만 내면 된다.

내년 1월1일 전후로 달라지는 내용도 4가지 있다. 첫째, 1세대 1주택자로 양도금액이 9억원을 초과하면 장기보유특별공제 적용 요건이 달라진다. 현재는 보유기간이 3년 이상인 경우 2년 이상 거주했다면 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%의 공제율이 적용된다.

하지만 내년 1월1일 이후 양도분부터 보유기간이 3년 이상인 경우 보유기간 1년당 4%씩 최대 40%, 거주기간 1년당 4%씩 최대 40%를 합산 적용한다.

양도금액 15억원, 양도차익 10억원, 소유기간 10년, 거주기간 2년이라면 올해 양도 시 1500만원, 내년 양도 시 7800만원의 양도세를 부담해야 한다. 거주기간이 길지 않다면 올해 안에 양도하는 것이 유리하다.

둘째, 다주택자 중과세 적용 시 반영되는 주택수에 분양권 포함여부가 달라진다. 현재는 주택수 산정 시 분양권이 포함되지 않지만 내년 양도분부터 분양권도 주택수에 포함된다.

셋째, 보유기간 2년 미만인 주택에 대한 양도세율이 달라진다. 현재는 보유기간 1년 미만 40%, 1년 초과 2년 미만 시 기본세율이 적용되지만 내년부터는 1년 미만 보유 50%, 1년 초과 2년 미만 보유 시 40%의 세율이 적용된다.

넷째, 1가구 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 이상을 적용하는 방식이 달라진다. 현재는 보유기간을 취득일부터 계산하지만 내년에는 2주택 이상 보유하다 다른 주택을 양도해 1주택만 보유하게 된 날부터 계산한다. 다만 일시적 2주택 등 비과세 특례를 적용받았다면 취득일부터 계산한다.

2022년 이후부터는 1주택 비과세 적용 주택의 부수 토지 범위가 축소된다. 현재는 도시지역은 주택정착면적의 5배, 도시 외 지역은 10배까지 비과세가 적용되지만 2022년부터 도시지역 중 수도권은 5배에서 3배로 비과세 적용 면적이 줄어든다.

시기에 따라 달라지는 양도소득세 내용을 살펴보고 본인에게 유리한 양도시기를 선택할 것을 권한다. 절세에 유리한 시기와 별개로 절세효과보다 더 큰 매매금액을 받을 수 있는 때인지도 별도로 고려해야 한다는 점도 잊지 않길 바란다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제637호(2020년 3월24~30일)에 실린 기사입니다.
 

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