[법률S토리] 10년 이상 주택은 '부담부 증여'

 
 
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/사진=이미지투데이
최근 양도소득세 중과와 보유세 인상 등 정부의 고강도 규제가 지속되면서 집을 보유하거나 팔기 어렵다고 판단한 다주택자들이 자녀에게 집을 증여하는 사례가 증가하는 추세다.

공시가격 상승으로 커진 보유세 부담을 완화하고 자산가치가 오를 것으로 보이는 강남권 아파트를 미리 물려주기 위해 증여가 늘어난 것이다. 다주택자의 주택 매매를 촉진할 수 있는 한시적 양도세 중과 면제 카드 역시 증여를 부추긴 것으로 분석된다.

부동산 증여와 양도세 중과 면제가 어떤 연관성이 있는지, 부담부 증여의 개념과 한시적 양도세 중과 면제의 내용을 파악하고 이를 어떻게 활용해 절세할 수 있는지 알아보자.

부담부 증여란 증여재산에 담보된 채무를 증여재산과 함께 수증자에게 증여하는 계약으로 소위 ‘부채 끼고 증여’로 불린다. 증여란 무상으로 재산을 이전하는 계약을 일컫는다. 부담부 증여의 경우 채무를 제외한 부분에 대해서는 보통 증여와 동일하게 수증자가 증여세를 부담하지만 수증자가 인수한 채무 부분은 사실상 유상 양도로 보고 증여자가 양도소득세를 부담한다.

증여의 경우 공제(배우자 6억원, 성인자녀 5000만원)를 제한 과세표준에 10%~50%의 세율이 적용되지만 양도는 양도차익에 장기보유특별공제를 차감하고 6~42%의 세율이 적용된다. 전체를 단순 증여하는 것보다 부담부 증여를 하는 것이 절세 측면에서 유리한 셈이다.

그리고 지난해 발표된 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’에 따라 다주택자가 조정대상지역에 10년 이상 보유한 주택을 6월 말 이전에 양도하면 세율 중과를 배제하고 보유기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용하도록 했다.

부담부 증여 시 인수되는 채무 부분에 대해서는 양도소득세가 발생하는데 증여자가 다주택인 상태에서 부담부 증여를 하면 양도세가 중과된다. 단, 10년 이상 보유한 조정지역 내 주택을 6월 말 이전에 부담부 증여하면 채무 인수분에 대해 한시적으로 중과 배제를 적용받을 수 있다.

이를테면 3주택 이상인 사람이 15년 보유한 시가 15억(5억에 취득, 전세 8억)짜리 아파트를 자녀에게 물려줄 경우 단순 증여 시 4억700만원, 6월 이후 부담부 증여 시 4억5400만원 세금이 발생한다. 6월 이전에 부담부 증여하면 2억6600만원으로 1억9000만원가량 세금이 줄어든다. 증여세 변동은 없지만 양도세 중과 배제로 양도세가 줄어든 까닭이다.

인별로 과세하는 종합부동산세도 인당 6억원씩 공제돼 종부세 절세 효과도 얻을 수 있다. 종부세는 과세기준일인 매년 6월1일 현재 주택 등을 소유하고 있는 사람에게 부과하는 세금이다. 따라서 양도세 및 종부세 절세를 동시에 노린다면 6월1일 이전에 부담부 증여하는 것이 가장 효과적이다. 

☞ 본 기사는 <머니S> 제638호(2020년 3월31일~4월6일)에 실린 기사입니다.
 

배치열 우리은행 세무사 verdad89@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하십니까. 머니S 진은혜 기자입니다.

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