서울 전셋값은 정말 안꺾일까?

 
 
기사공유
서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB
서울아파트 전셋값이 46주 연속 상승세를 이어가는 가운데 앞으로도 상승세가 꺾이지 않을 것이란 전망이 나왔다. 전셋값 고공행진이 계속되면 서울 전세 세입자의 주거불안이 가중되고 정부가 추진 중인 계약갱신청구권 도입 시기도 빨라질 것으로 예상된다.

3일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 부동산114의 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 서울 아파트의 전셋값은 2019년 5월 첫째주부터 46주 연속 상승세다.

지난달은 새 학기 이주가 2월까지 마무리된 데다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 올들어 가장 낮은 상승률을 기록했지만 여전히 상승세를 기록 중이라 앞으로도 이 같은 흐름은 계속될 것으로 관측된다.



◆내년 입주물량 2만3000가구… 올해의 반토막


부동산인포는 내년 서울에서 총 2만3217가구가 입주(아파트 기준)할 것으로 예상한다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다.

이달 기준 2022년 입주예정물량은 1만3000여가구로 더 줄어들지만 올해 신규 분양단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 시간이 갈수록 현재보다는 증가할 여지는 있다.

반면 지난해부터 올해까지 4만가구 이상 입주물량이 쏟아졌던 것에 비해 2021~2022년은 2년 연속 입주물량이 줄어 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들 수밖에 없어 전셋값 상승이 불가피할 전망이다.



◆대출규제·양도세강화… 신축아파트 전세물건 ‘뚝’


지난해 발표된 12·16 부동산대책도 전셋값 상승에 영향을 끼친다. 이 대책은 시가 9억원 초과주택의 담보대출비율(LTV)이 20%로 강화, 시가 15억원 초과 아파트의 주담대를 금지했다. 전세대출을 이용한 갭투자 방지 등으로 분양 받았던 아파트를 전세를 놓지 못하고 그대로 입주하는 집주인이 늘어난 이유다.

실제로 지난해 하반기부터 올해 초까지 1만가구 이상 입주가 대거 쏟아진 서울 강동구의 경우 우려와 달리 전셋값이 크게 하락하지 않고 입주 초반 주춤했던 전셋값이 다시 상승세다.
2019~2022년 연간 아파트 입주 물량. (임대 제외). /자료=부동산인포

강동구 상일동의 한 공인중개업소 관계자는 “2월 입주에 들어간 4066가구의 고덕아르테온의 경우 과거 같으면 전세물건이 많이 쏟아져야 정상이지만 80% 이상이 집주인을 중심으로 입주했다”며 “이는 대출이 문제가 됐거나 장기보유특별공제 등 양도세를 줄이려는 목적으로 입주가 많았기 때문”이라고 짚었다.

결국 입주 초반 세입자가 채워진 후 집주인들의 입주가 이어지면서 시장에 전세물건이 쏟아지지 않아 전셋값이 하락하지 않은 셈.



◆저금리에 전세물건→월세 전환 증가


지난 3월16일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하했다. 이로써 예금을 통한 이자수익은 더욱 줄게 됐다. 이 때문에 시장의 전세물건 가운데 월세로 전환되는 물건은 점차 증가할 전망이다.

더욱이 최근 공시가격 인상으로 인해 보유세 부담이 가중되고 있어 전세 보증금을 은행에 묵혀두기 보다 월세로 전환해 현금 수익을 늘릴 것으로 보여 전세물건이 귀해질 전망이다.

정시확대 여파에 명문학군 지역을 중심으로 전셋값이 상승할 전망이다. 실제로 지난해 하반기 정시확대가 이슈화 되면서 인기 학군으로 꼽히는 양천구, 강남구 전셋값 변동률은 서울 평균을 크게 웃돌았다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “시장에 전세물건이 줄어들 요인이 많아 서울 전세난은 갈수록 심화될 수밖에 없다”고 분석했다. 이어 “최근에는 1순위 지역우선 거주자격도 1년에서 2년 이상으로 강화 돼 유망 아파트 분양을 받기 위해 세입자로 거주하려는 이들이 늘어 날 전망”이라며 “계속된 전셋값 상승 때문에 계약갱신청구권 등 임차인을 위한 제도 도입 및 시행이 속도를 낼 가능성이 높다”고 내다봤다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

이 기자의 다른기사 보기 >
  • 100%
  • 0%
  • 코스피 : 2048.93상승 17.7310:55 05/28
  • 코스닥 : 721.90하락 2.6910:55 05/28
  • 원달러 : 1237.70상승 3.310:55 05/28
  • 두바이유 : 34.74하락 1.4310:55 05/28
  • 금 : 34.48하락 0.3310:55 05/28
  • image
  • image
  • image
  • image
  • image

커버스토리

정기구독신청 독자의견