서울시내 한 오피스텔. /사진=김창성 기자

신규 분양시장뿐 아니라 아파트거래 진입 문턱이 높아졌다. 정부의 계속된 부동산 규제로 아파트시장이 움츠러들고 돈줄이 막혀서다. 최근 주거용 오피스텔이 대안으로 떠오른 이유는 이 때문이다. 실수요자 입장에선 아파트 못지않은 설계로 거주 가치가 충분하고 투자수요는 상대적으로 규제가 덜해 접근도 쉽다. 오피스텔은 정말 아파트의 대안이 될 수 있을까.

아파트 대신 주거용 오피스텔 급부상… 이유는?정부 규제로 진입 장벽이 높아진 아파트의 대안으로 ‘주거용 오피스텔’이 떠오른 이유는 상대적으로 ‘규제’가 약해서다.

오피스텔은 청약자격 제한이 없고 주택 소유수에 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 청약 시 보유주택수에 포함되지 않아 무주택자 자격도 유지할 수 있다.

이 때문에 주거용 오피스텔은 신혼부부나 청약 가점이 낮은 실수요자들에게 선호도가 높다.

아파트 구입을 위한 돈줄이 막힌 점도 오피스텔에 대한 관심이 높아진 이유다. 정부는 지난해 12·16부동산대책을 통해 시세 9억원 이상의 주택담보대출비율(LTV)을 9억원 초과분 40%에서 20%로 낮췄다. 시세 15억원 이상은 대출을 불허했다.

시중은행에서 주택담보대출을 받을 때는 오피스텔도 아파트와 비슷한 LTV를 적용받는다. 브랜드오피스텔이 아닌 경우 은행의 자체 감정을 통해 오히려 더 낮은 LTV를 적용받을 가능성이 높다. 다만 오피스텔은 같은 지역의 비슷한 아파트와 비교해 가격이 낮아 대안이 될 수 있다.

이 같은 오피스텔의 대안 부상은 거래량을 통해 확인된다. 국토교통부 실거래가에 따르면 올 1~2월 전국 9억원 이상 오피스텔 거래량은 56건으로 지난해 같은 기간 거래량(17건) 대비 약 3배 급증했다.

그중에서 올 2월에만 35건이 거래돼 지난해 같은 기간 거래량(8건) 대비 4배 이상 늘어났다. 9억원 이상 아파트 대안으로 고가 오피스텔을 찾은 것으로 보인다.

무분별한 대출로 오피스텔에 투자를 할 경우 경기 침체시 하우스푸어 위험도가 올라간다. /사진=이미지투데이

아파트 못지않은 ‘특화설계’ 주목정부 규제에도 아파트가 여전히 높은 청약경쟁률을 유지하는 점도 오피스텔 구매를 유인하는 요인으로 지목된다. 아파트는 당첨 확률이 낮다기 때문.

부동산리서치업체 리얼투데이가 최근 전국에서 분양된 아파트 청약경쟁률을 비교 분석한 결과 올 3월 1순위 경쟁률은 44.83대1을 기록했고 2월엔 더 높은 45.61대1을 나타냈다. 최근 5년 새 경쟁률 1~2위다.

수익률도 높다. 부동산114에 따르면 올 2월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.97%로 지난해 1월 5.06% 대비 소폭 하락했지만 1~3%대의 시중은행 예금금리와 비교하면 아직도 높다.
무엇보다 실수요자 입장에서 보면 아파트와 차별 없는 뛰어난 설계가 인기요인이다. 최근 분양한 대형건설사의 오피스텔은 드레스룸, 현관 팬트리(저장공간), ㄷ자형 주방 등 아파트에서 볼 수 있는 특화설계를 적용했다. 입주민 전용 커뮤니티와 조식서비스 등을 제공하는 오피스텔도 있다.

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우회대출까지 기승… 하우스푸어 위험↑

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정부 규제를 피해 오피스텔이 대안으로 급부상했지만 2금융권 등 무리한 대출까지 끌어서 어떻게든 자금을 마련해내는 투자도 있어 우려된다. 부동산경기가 침체됐을 땐 자칫 하우스푸어가 될 수 있을 뿐만 아니라 높은 금리부담을 이기지 못하고 헐값에 팔아야 하는 상황에도 직면할 수 있어서다.

최근에는 규제지역뿐만 아니라 비규제지역에서도 “더 오르기 전에 미리 사둬야 한다”는 유혹의 마케팅이 한창이다. 비규제지역은 전매제한이 없거나 있더라도 6개월 혹은 지역에 따라 1년으로 규제지역에 비해 짧다. 대출한도도 LTV 70%, DTI 60% 적용으로 투기과열지구 기준 LTV 70%, DTI 40%보다 높다.

2017년 8·2부동산대책 이후 비규제지역의 풍선효과를 경험한 투자자들은 가장 최근 정부가 발표한 2·20대책을 기점 삼아 비규제지역에 대한 집중도를 높였다. 분양대행사가 계약금이나 취득세를 대신 내준다는 것을 빌미로 투자자를 모집하는 곳도 있다.

시중은행 지점장 A씨는 “정부가 규제하면 ‘뜨는 지역’이라는 인식과 결국 오른다는 기대효과가 동반돼 실수요자와 투자자의 판단이 흐트러질 수 있다”고 지적했다. 이어 “다양한 서민대출상품을 이용하는 방법도 있지만 무분별한 대출은 상환능력을 떨어뜨려 막대한 부채를 떠안게 될 것”이라고 경고했다.