[부동산투기와의 전쟁 2막] ①뛰는 'X(증여)' 위에 나는 'X(법인)'

 
 
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정부 규제 이후 개인이 아닌 법인 명의의 아파트 거래가 급증함에 따라 국세청은 법인의 세금포탈을 조사하는 데서 나아가 법인과 연관된 부동산세금을 더 올려야 한다고 주장한다. /사진=이미지투데이
국정운영 후반부에 들어선 문재인정부의 핵심정책 하나는 여전히 ‘부동산투기와의 전쟁’이다. 제21대 국회의원 선거(4·15 총선)에서 전체 의석의 60%인 180석이 여당인 더불어민주당(더불어시민당 포함)에 돌아가며 정부의 부동산정책에 힘을 실어줄 전망이다. 정부는 그동안 다주택자와 고가주택 보유자에 대한 종합부동산세뿐 아니라 공시가격 상승을 통해 재산세 인상을 추진, 집을 소유하는 데 따른 세부담을 높여왔다. 21대 국회는 이에 더해 종부세를 한차례 더 올리는 법안을 준비하고 있다. 7월에는 다주택자 양도소득세 강화가 시행될 예정이다. 국세청은 가족 간 거래와 페이퍼컴퍼니의 부동산투기에 집중하고 있다. 정부 규제가 강화됨에 따라 개인이 아닌 법인 명의의 아파트거래가 급증하자 국세청은 세금포탈 조사에서 나아가 개인 거래에만 적용하던 자금조달계획서 제출의무도 법인으로 확대했다. 이와 함께
법인과 연관된 부동산세금을 지금보다 올려야 한다고 주장한다. 하지만 관련 법안을 개정하고 실질적으로 국회에 건의하는 권한을 쥔 기획재정부는 반대 입장을 보여 논란이 예상된다. 부동산투기와의 전쟁 2막이다. (편집자주)

[MoneyS Report] 부동산투기와의 전쟁 2막-① 진화하는 부동산투기, 강해지는 부동산정책


#1. 올해 부동산법인 설립이 급증했다. 올 1분기 신규 부동산법인 수는 5779개. 불과 3개월 동안 2018년 전체 신규 등록건수 7796건의 74.1%, 2019년 1만2029건의 48.0%를 기록한 셈이다. 정부 규제 강화로 세금 부담이 커지고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 후 부동산 불황이 가시화된 상황에도 부동산법인이 급증한 배경은 무엇일까.

#2. ▲지방 병원장 A씨 ▲서울 강남 아파트 수십채를 가진 부동산업자 B씨 ▲고가아파트·상가·토지 여러 개를 가족 명의로 보유한 C씨 ▲IT(정보통신기술)기업으로 수십억원을 번 D씨. 이들 4명은 최근 국세청 조사에서 탈세 혐의가 확인돼 세무조사를 앞뒀다. 이들은 공통적으로 ‘법인’을 이용했다. 부동산 세금을 줄이려고 상대적으로 낮은 법인세율을 이용, 세금을 고의로 축소한 혐의다.

국세청의 이번 조사 대상은 1인 부동산법인 2969개, 가족 부동산법인 3785개 등이다. 정부 규제 이후 개인이 아닌 법인 명의의 아파트 거래가 급증함에 따라 국세청은 법인의 세금포탈을 조사하는 데서 나아가 법인과 연관된 부동산세금을 더 올려야 한다고 주장했다. 하지만 관련 법안을 개정하고 실질적으로 국회에 건의하는 역할을 해야 할 기획재정부가 반대 입장을 보여 논의는 시작단계에도 진입하지 못했다. 법인의 경우 부동산 거래세뿐 아니라 법인세와 주주 배당소득세 등을 고려해 개인 대비 세율이 반드시 낮다고 볼 수 없다는 이유다. 또한 편법적인 세금포탈을 일반화할 수 없다는 게 기재부의 입장이다. 개인의 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 상승으로 법인과의 형평 문제가 있다는 국세청 주장과 배치된다.
그래픽=김은옥 디자인기자



법인 아파트거래 왜 늘었나


국세청 조사 결과 올 1분기 개인이 법인에 판 아파트는 1만3142건. 2018년 전체 거래인 9978건을 뛰어넘고 지난해 거래의 73.4%에 달했다. 이 같은 현상에 대해 임광현 국세청 조사국장은 “일부 거래에서 자녀 등 가족에게 편법 증여하거나 다주택자 규제를 회피하는 수단으로 악용됐다”고 지적했다.

국세청의 적발 사례를 보면 A씨는 20대 자녀 명의로 법인을 설립, 전체 매출의 96.0%를 허위로 발생시켰고 이 돈으로 강남 20억원대 아파트를 샀다. B씨는 배우자와 자녀 명의의 강남 아파트 수십채를 보유했다가 2017년 8·2부동산대책 후 양도세가 강화되자 법인을 설립해 명의를 이전했다.

C씨 역시 비슷한 시기에 아파트를 가족 명의 법인에 매각했다. 2주택자 양도세 중과를 피하고 나머지 한채를 팔 때 1주택 비과세를 적용받아 양도세를 내지 않았다. D씨는 자신이 주주인 IT회사 매출을 가짜 부동산법인으로 숨기고 이 돈으로 강남 40억원대 아파트를 사들여 자금 조사를 피했다.

국세청은 적발된 사례의 공통적인 문제가 법인이란 점에서 법인의 부동산 양도차익에 대한 중과세율을 높이는 ‘법인세법’ 개정을 기재부에 건의한다고 밝혔다. 양도세는 부동산을 팔아야 부과되기 때문에 당장 세금인상을 현실화하는 데 한계가 있지만 일차원적으로 개인 다주택자와 형평을 맞춘다는 이유다.

현행 개인 양도세율은 6~42%. 다주택자가 10년 미만 보유한 주택을 팔면 중과율이 최대 20%다. 최고 62%를 양도세로 낼 수 있다. 법인세율은 일반법인의 연간소득 기준 ▲2억원 이하 10% ▲2억~200억원 20% ▲200억~3000억원 22% ▲3000억원 초과 25%다. 문제가 된 법인의 부동산 양도 시 법인세와 별도로 추가과세를 하지만 세율은 10%다. 소규모 법인은 부동산 양도 시 법인세가 최대 20%에 불과해 과세에 빈틈이 생긴다.
사진=이미지투데이



탈세·편법은 일부 사례?


부동산법인의 세금 문제가 처음 제기된 건 아니다. 2016년 우병우 당시 대통령비서실 민정수석은 가족 지분이 100%인 부동산법인에서 순이익 1억5039만원을 내고 법인세 969만원(세율 6.5%)만 납부했다. 직원이 없고 세금회피 정황이 뚜렷한 ‘페이퍼컴퍼니’임에도 중소기업 특례를 적용받았다. 만약 개인이 세금을 냈다면 세율은 38.0%에 달한다.

이 사건으로 정부는 가족 부동산법인의 세제혜택을 축소, 비용처리할 수 있는 손금산입(기업 회계에선 손금이 아니지만 세무 회계에선 손금으로 인정하는 회계 방법) 한도를 50% 낮추는 법인세법 개정에 성공했다. 하지만 법인세율 15.0%포인트를 추가 과세하는 내용은 심의 과정에 빠졌다. 법인 형태에 따라 세율을 달리하는 건 형평에 어긋난다는 이유다.

주무부처인 기재부는 여전히 국세청과 다른 의견을 보인다. 변광욱 기재부 재산세제과장은 “법인 양도세율의 경우 단순 양도세만 놓고 비교할 게 아니라 법인세를 포함해야 하고 1인주주도 배당소득이 발생해 소득세를 부과한다”며 “부동산세금을 줄일 목적으로 법인을 설립하는 건 일부 사례고 실제론 개인사업이나 법인 중에 세율이 낮은 쪽을 선택한다”고 말했다.

만약 기재부가 세율 인상에 동의하지 않을 경우 법안 추진은 힘들다. 국세청은 실상 세무조사 실행과 법안 건의 외에 권한이 없다. 만약 법인의 부동산세제 구조를 바꾸지 않으면 이번 정부가 목표로 하는 ‘부동산투기와의 전쟁’은 현실적으로 많은 제약이 따른다. 국정운영 후반기에 들어선 지금 손댈 수 있는 카드는 ‘법인’일 것으로 보인다.

☞ 본 기사는 '머니S' 제644호(2020년 5월12~18일)에 실린 기사입니다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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