[법률S토리] 입찰부터 양도까지... 경매시 유의해야 할 세금

 
 
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사진=이미지투데이
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 연기됐던 부동산 경매시장에 훈풍이 불고 있다. 인터넷의 활성화는 경매정보의 독점을 옛날 이야기로 만들었고 어렵고 낯설게만 느껴졌던 경매가 대중화되면서 또 다른 재테크 수단으로 주목받고 있다.

경매는 권리의 확인부터 시작한다. 낙찰을 받게 되면 전세권·저당권 등 경매물건에 설정된 권리 중 말소되지 않는 권리를 인수하게 된다. 이러한 말소되지 않는 권리를 인수하게 된 낙찰자는 전세권자 혹은 저당권자 등에게 변제해줘야 할 비용이 늘어나고 소유권을 행사하는 데 제약이 따른다. 말소되는 권리와 인수되는 권리는 정확히 확인해야 하며 세금체납으로 인한 압류등기가 있는 경우 압류등기접수일이 아닌 체납세금의 법정기일 확인이 필요하다.

국세의 배당순위는 압류등기접수일이 아닌 법정기일이며 법정기일은 보통 납세고지서의 발송일이다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있고 세금체납으로 인한 압류가 있는 경우 법정기일을 확인해 보고 입찰해야 한다.

낙찰을 받게 되면 경매를 원인으로 소유권을 이전하고 승계취득으로 보아 상가 등의 건물은 4%의 취득세를 부담한다. 과거 심판례 중 경락받아 취득한 부동산은 원시취득으로 봐 2.8%의 취득세율을 적용한 사례가 있었다. 이는 구 지방세법이 적용된 것으로 2016년 12월27일 개정 시 원시취득에서 제외되는 예시(과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우)를 정의에 포함해 경매로 인한 취득은 승계취득임을 명확히 했다.

일반 상가건물 등 주택이 아닌 부동산을 취득할 때 추가로 고려할 세금은 부가가치세다. 건물은 면세인 토지 및 주택과 달리 과세 재화이며 임대사업 전체를 포괄적으로 양도하는 것이 아니라면 매도자는 세금계산서를 발급하고 매수자는 지급한 부가가치세를 매입세액공제를 통해 환급받을 수 있다. 하지만 예외적으로 경매로 건물을 인수하는 경우는 과세거래로 보지 않아 부가가치세를 징수하지 않으며 낙찰자도 부가가치세 환급을 받을 수 없다.

낙찰받은 부동산을 양도할 때에도 유의할 사항은 있다. 소득세법에서는 매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비로 인정한다. 하지만 부동산을 법원경매로 취득하면서 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접비용이 아니어서 부동산의 취득가액에 포함하지 않는다. 또한 전 소유자가 집을 비우지 않아 낙찰자가 어쩔 수 없이 이사비용을 지급하는 경우 이 이사비용도 취득을 위한 직접비용에 해당하지 않으므로 양도 시 취득가액에 포함하지 않도록 유의해야 한다.

☞ 본 기사는 ‘머니S’ 제647호(2020년 6월2~8일)에 실린 기사입니다.
 

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