무허가 판자촌 보상금이 강남 래미안 수준?

[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'… 강남 딜레마 ②

 
 
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편집자주|서울 도심과 한강이 내려다보이는 105층 전망대의 랜드마크빌딩, 국제회의와 각종 전시회가 열리는 업무·관광지구. 서울시민의 주거안정을 위해 필수적인 도심 공공임대주택단지. 글로벌 서울로의 업그레이드에 필요한 각종 개발 프로젝트가 부동산 규제 정책과 충돌한다. K-콘텐츠, K-바이오로 세계가 주목하는 서울이 글로벌 도시의 반열로 올라서는 중요한 기점에 서 있지만 정작 중요한 경제 불평등 문제를 해결하지 못한다. 가장 심각한 건 부동산 양극화다. 과거를 돌아보면 ‘주거안정’이란 부동산정책 목표를 이루는 데 근본적 변화가 생겨난 건 1990년대 1기 신도시에 이어 2000년대 실거래가 기반 거래체계의 구축이었다. 안정적인 공공임대주택 공급과 신뢰할 만한 통계가 효과적인 부동산정책 수립의 기반이 됐다. 현 정부가 각종 규제로 투기수요를 틀어막을수록 좁은 틈을 뚫고 온갖 불법·편법 거래가 주택시장을 교란한다. 보다 근본적인 문제 해결에 다가가려면 부동산으로 얻는 자본이득의 상한을 낮춰야 한다는 목소리가 힘을 얻는다.
개발 방식 등을 두고 서울시와 사사건건 대립 중인 서울 강남구 무허가 판자촌 구룡마을. /사진=장동규 기자
지은 지 반세기에 이른 서울 여의도 노후아파트부터 ‘부자동네’ 강남의 무허가 판자촌 ‘구룡마을’에 이르기까지 개발을 호소하는 목소리가 가득하지만 진행은 매우 더디다. 안전한 주거환경을 바라며 빠른 개발을 원하는 주민과 달리 서울시는 시기와 방법에 대해 신중론을 편다. 집값 과열을 잡기 위한 정부의 부동산대책에 악영향을 끼치는 데다 투기 수요가 판을 칠 수 있다는 판단에서다. 개발에 목마른 주민과 숙고에 빠진 서울시의 첨예한 대립은 언제까지 이어질까.



“집이 무너진다”… 뿔난 여의도


“저기 외벽에 금간 것 보이세요? 집이 무너질 때까지 살란 말인가요?”

서울 영등포구 여의도 시범아파트 주민 강모씨는 다소 격앙됐다. 그는 정부와 서울시가 과열된 집값을 잡으려는 의도 자체는 찬성한다고 했다. 다주택자나 현금부자들이 판치는 부동산시장을 안정화해 왜곡된 시장을 바로잡겠다는 방향에는 충분히 공감한다는 것이다.

다만 강씨는 무너져가는 아파트의 재건축까지 막는 건 문제라고 목소리를 높였다. 그는 “겉으로 보기엔 멀쩡해 보이지만 속은 다 곯았다”며 “오죽하면 주민이 아파트 외벽에 커다란 현수막을 걸고 서울시를 상대로 단체행동까지 나서겠냐”며 토로했다.

시범아파트는 1971년 지어져 내년이면 꼬박 50년이 된다. 시범아파트 외에 공작·한양·광장아파트 등도 준공된 지 50년에 다다른 노후아파트들이다. 서울시는 여의도 재건축 사업에 대해 ‘부동산시장 불안정’을 이유로 2018년 지구단위계획 수립 절차를 보류했다.

이에 주민들은 안전대책 마련과 조속한 지구단위계획 발표를 촉구했지만 서울시는 답을 주지 않고 있다. 상승세인 현재 부동산시장 상황과 정부의 과열된 집값 잡기 기조에 보조를 맞추기 위해 여의도 일대 아파트 재건축 진행은 당분간 더딜 가능성이 높다는 시각이 지배적이다.
완공 50년이 다 돼가는 노후아파트임에도 재건축 허가가 나지 않아 주민들이 거세게 반발하는 여의도 시범아파트. /사진=김창성 기자
박원순 서울시장은 2018년 ‘용산·여의도 통개발’이란 대형 부동산개발 마스터플랜을 들고 나왔다가 정부 기조에 역행하고 시장 투기를 조장할 수 있다는 역풍을 맞고 계획 추진을 전면 보류했다.

당시 서울시는 본격적인 계획 추진이 아닌 가능성을 타진한 것이라며 진화에 나섰지만 박 시장의 발언 뒤 여의도 일대 아파트값은 수억원이 뛰며 대형 개발호재가 시장에 미치는 파급 효과를 그대로 증명했다.

서울시가 여의도 아파트 재건축 추진에 신중한 입장을 취하는 이유도 당시 상황에 대한 학습효과로 풀이된다. 서울 주요 업무지구이자 각종 인프라가 밀집한 한강변 여의도 아파트 재건축 소식이 나오면 2018년 상황이 재현될 수 있다는 우려에서다.

서울시 관계자는 “주택시장에서 여의도가 차지하는 상징성과 최근 집값 추이를 볼 때 현재 재건축을 추진하는 것은 과열양상을 야기할 수 있다”고 지적했다. 이어 “정부의 임대주택 공급계획이 실현되는 등 시장안정화 시기에 접어들면 다시 논의해볼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.



무허가 판자촌, 구룡마을의 미래는?


강남구에선 무허가 판자촌 ‘구룡마을’ 개발을 두고 연일 잡음이 일고 있다. 서울시는 6월7일 구룡마을에 4000가구의 공공임대주택을 공급하겠다고 자료를 냈지만 4일 뒤 6월11일 시보에 게시한 ‘개포(구룡마을) 도시개발구역 실시계획인가’엔 다른 내용이 실렸다.

이날 시보에 게시된 내용 중 주택 공급유형은 지난해 5월 발표된 계획 내용과 마찬가지로 임대 1107가구, 분양 1731가구를 유지했지만 불과 며칠 만에 1000가구 이상의 격차가 생겼다. 사업 시행자인 서울주택도시공사(SH공사)는 “불과 며칠 만에 계획이 변경돼 당혹스럽다”며 “서울시로부터 어떤 해명이나 관련 내용에 대해 설명을 듣지 못했다”고 설명했다.

관할 강남구청도 기존 개발계획으로 실시승인이 났기 때문에 기존대로 진행되길 기대한다. 이에 대해 서울시 관계자는 “현재 실시계획은 2838가구지만 면적 조정 등을 통해 4000가구로 늘릴 수 있고 앞으로 논의과정을 거칠 것”이라고 설명했다.
지난 1971년 여의도 시범아파트 견본주택 개관 행사 현장. /사진=서울시
구룡마을 주민의 요구사항도 만만치 않다. 서울시에 따르면 현재 구룡마을 토지주는 580명, 세입자는 1107가구다. 서울시가 책정한 감정평가금액은 3.3㎡당 500만~600만원이다. 토지주들은 펄쩍 뛴다. 이들은 인근 아파트가치와 맞먹는 수준의 보상을 요구한다. 구룡마을 맞은 편에 자리한 개포 래미안 블레스티지와 인근의 디에에치아너힐즈가 비교대상이다.

다만 인근 고급아파트의 시세가 20억~30억원 수준인 데다 서울시가 공공개발에 초점을 맞춘 만큼 이는 실현 가능성이 낮다는 의견이 지배적이다.

구룡마을 거주민이 주장하는 분양요구도 개발 과정에서 넘어야 할 산이다. 이들은 현재 서울시가 제안한 임대아파트 공급을 거부한다. 구룡마을 곳곳에는 이 같은 요구사항을 담은 현수막이 나부낀다. 구룡마을 한 주민은 “개인 소유의 땅을 공공기관이 좌지우지하는 건 있을 수 없다”고 반발했다.

하지만 서울시 입장은 단호하다. 서울시 측은 “공공주택을 전면 임대로 공급하는 것은 로또분양을 방지하는 동시에 거주민 재정착을 최우선으로 하자는 취지”라고 맞서고 있어 개발을 둘러싼 논란의 불씨는 쉽게 꺼지지 않을 전망이다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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