규제와 개발 '강남 딜레마'… 부동산 '과세 정상화' 만이 답

[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'… 개발 필요 지역과 정부 정책 상충

 
 
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GBC는 옛 한국전력 부지에 들어서는 현대자동차그룹의 사옥이자 시민에게 개방하는 서울 랜드마크빌딩으로 추진되고 있다. 강남 일대는 GBC 건립을 필두로 송파구 잠실종합운동장을 아우르는 국제교류복합지구의 핵심 인프라 ‘영동대로 지하공간 복합개발’ 프로젝트까지 진행 중이다. /사진제공=현대차그룹
[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'… 강남 딜레마 ①

서울 강남과 용산 일대 공인중개사사무소엔 때아닌 호황이 찾아왔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경기가 위축된 상황에서 정부가 대출·세금 규제를 강화한 21번째 부동산대책을 내놓았지만 전국 각지에서 몰려든 투자 행렬이 이어졌다. 강남에서 영업활동을 하는 한 공인중개사사무소 직원은 “점심시간에도 대기 손님이 많아 간단한 샌드위치조차 먹을 시간이 없을 정도”라고 귀띔했다.



천지개벽하는 잠실·삼성동 ‘들썩’


강남에 이어 용산은 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽힌다. 교통이 편리하고 한강이 가까운 데다 교육과 업무지구가 몰려 집값 상승기나 하락기에 가장 빨리 반응한다. 문재인정부는 주요공약인 집값 안정을 위해 한해 평균 7번의 부동산대책을 쏟아냈지만 강남과 용산에선 이를 비웃듯 투기가 더욱 활개친다.

가장 큰 원인은 잠실·삼성동·용산 일대 대규모 개발 프로젝트다. 정부는 6·17 부동산대책을 발표하면서 올들어 5월까지는 서울 주택시장이 전반적으로 안정세를 유지했지만 저금리로 인해 유동성이 증가하고 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공(5월6일), 마이스(MICE) 민자 적격성 조사 통과(5월28일) 등의 기대감에 사업부지 인근 집값이 급등했다고 진단했다.

GBC는 옛 한국전력 부지에 들어서는 현대자동차그룹의 사옥이자 시민에게 개방하는 서울 랜드마크빌딩으로 추진되고 있다. 강남 일대는 GBC 건립을 필두로 송파구 잠실종합운동장을 아우르는 국제교류복합지구의 핵심 인프라 ‘영동대로 지하공간 복합개발’ 프로젝트까지 진행 중이다.

GBC에는 코엑스몰까지 지하로 연결돼 잠실야구장 30배인 연면적 42만㎡의 대규모 지하도시가 들어선다. 현재 운영되는 지하철 2·9호선에 ▲KTX 동북부 연장 ▲수도권 광역급행철도(GTX)-A·C ▲위례-신사선 등 삼성역을 경유하는 6개 철도 노선 역사가 통합 건설될 예정이다.

이 같은 복합개발 프로젝트는 대한민국 대표 부동산 1번지인 강남 일대를 더욱 들뜨게 만든다. 삼성2동 B공인중개업소 관계자는 “규제를 강화해도 폭발 직전인 유동자금과 틈새를 비집고 들어가려는 수요가 강남으로 몰리고 있다”며 “교통·교육·상업·업무·여가 등이 유기적으로 작용하는 도시가 될 것”이라고 강조했다.

개발 소식을 반가워하면서도 정부가 이해할 수 없는 조치를 했다며 불만을 내는 목소리도 있다. 청담동 주민 C씨는 “모두를 들뜨게 하는 대형 개발 소식을 전해 놓고 정작 규제지역으로 묶어 토지거래 시 허가를 받도록 한 것은 앞뒤가 맞지 않는 조치”라고 지적했다. 이어 “인위적으로 사고파는 행위를 제한하는 것은 또다른 부작용과 혼란을 초래할 것”이라고 덧붙였다.
서울 용산 정비창 일대. /디자인=김은옥 기자




볕 드는 용산 정비창?


강북에선 용산 정비창 프로젝트가 대표적인 개발사업으로 꼽힌다. 정부가 5월6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에는 2010년대 초반 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 불리다가 좌초된 용산국제업무지구 사업지 일부인 ‘용산 정비창 철도부지’가 포함됐다.

정부는 도시개발사업을 통해 이 부지에 아파트 8000가구를 짓는다는 계획이다. 내년 말엔 구역 지정을 끝내고 2023년 말쯤 사업승인을 낼 예정이다. 이 같은 계획이 발표된 직후 주변 집값은 요동쳤다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 용산구 한남동 ‘한남더힐’은 233㎡(이하 전용면적)가 6월8일 53억원(8층)에 거래돼 직전 신고가였던 50억8000만원(7층)보다 2억2000만원이나 뛰었다. 이촌동 삼익아파트 145㎡도 같은 달 22억8000만원에 거래돼 직전 가격인 22억원보다 8000만원 올랐다.

집값이 움직이자 관련 투자 문의도 늘었다. 용산구 이촌동 D공인중개업소 관계자는 “정비창 개발 소식이 발표되기 전에도 문의가 꾸준했는데 정부 발표 이후엔 빗발치는 수준”이라고 분위기를 전했다. 인근 한남동 E공인중개업소 관계자도 “서울 한복판에 평지인 데다 대형 면적인 유휴지를 개발하는 것 자체가 사실상 마지막일 수 있다”며 “한남3구역을 포함해 대형 재개발 소식이 맞물려 정부 규제와는 동떨어진 분위기”라고 말했다. 규제와 맞물린 서울 개발에 불만과 기대감이 공존하고 있어 정부로선 ‘딜레마’가 아닐 수 없다.
강남 구룡마을. 지은 지 반세기에 이른 서울 여의도 노후아파트부터 ‘부자동네’ 강남의 무허가 판자촌 ‘구룡마을’에 이르기까지 개발을 호소하는 목소리가 가득하지만 진행은 매우 더디다. 안전한 주거환경을 바라며 빠른 개발을 원하는 주민과 달리 서울시는 시기와 방법에 대해 신중론을 편다. /사진=장동규 기자
[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'… 강남 딜레마 ②

지은 지 반세기에 이른 서울 여의도 노후아파트부터 ‘부자동네’ 강남의 무허가 판자촌 ‘구룡마을’에 이르기까지 개발을 호소하는 목소리가 가득하지만 진행은 매우 더디다. 안전한 주거환경을 바라며 빠른 개발을 원하는 주민과 달리 서울시는 시기와 방법에 대해 신중론을 편다. 집값 과열을 잡기 위한 정부의 부동산대책에 악영향을 끼치는 데다 투기 수요가 판을 칠 수 있다는 판단에서다. 개발에 목마른 주민과 숙고에 빠진 서울시의 첨예한 대립은 언제까지 이어질까.



“집이 무너진다”… 뿔난 여의도


“저기 외벽에 금간 것 보이세요? 집이 무너질 때까지 살란 말인가요?”

서울 영등포구 여의도 시범아파트 주민 강모씨는 다소 격앙됐다. 그는 정부와 서울시가 과열된 집값을 잡으려는 의도 자체는 찬성한다고 했다. 다주택자나 현금부자들이 판치는 부동산시장을 안정화해 왜곡된 시장을 바로잡겠다는 방향에는 충분히 공감한다는 것이다.

다만 강씨는 무너져가는 아파트의 재건축까지 막는 건 문제라고 목소리를 높였다. 그는 “겉으로 보기엔 멀쩡해 보이지만 속은 다 곯았다”며 “오죽하면 주민이 아파트 외벽에 커다란 현수막을 걸고 서울시를 상대로 단체행동까지 나서겠냐”며 토로했다.

시범아파트는 1971년 지어져 내년이면 꼬박 50년이 된다. 시범아파트 외에 공작·한양·광장아파트 등도 준공된 지 50년에 다다른 노후아파트들이다. 서울시는 여의도 재건축 사업에 대해 ‘부동산시장 불안정’을 이유로 2018년 지구단위계획 수립 절차를 보류했다.

이에 주민들은 안전대책 마련과 조속한 지구단위계획 발표를 촉구했지만 서울시는 답을 주지 않고 있다. 상승세인 현재 부동산시장 상황과 정부의 과열된 집값 잡기 기조에 보조를 맞추기 위해 여의도 일대 아파트 재건축 진행은 당분간 더딜 가능성이 높다는 시각이 지배적이다. 박원순 서울시장은 2018년 ‘용산·여의도 통개발’이란 대형 부동산개발 마스터플랜을 들고 나왔다가 정부 기조에 역행하고 시장 투기를 조장할 수 있다는 역풍을 맞고 계획 추진을 전면 보류했다.

당시 서울시는 본격적인 계획 추진이 아닌 가능성을 타진한 것이라며 진화에 나섰지만 박 시장의 발언 뒤 여의도 일대 아파트값은 수억원이 뛰며 대형 개발호재가 시장에 미치는 파급 효과를 그대로 증명했다.

서울시가 여의도 아파트 재건축 추진에 신중한 입장을 취하는 이유도 당시 상황에 대한 학습효과로 풀이된다. 서울 주요 업무지구이자 각종 인프라가 밀집한 한강변 여의도 아파트 재건축 소식이 나오면 2018년 상황이 재현될 수 있다는 우려에서다.

서울시 관계자는 “주택시장에서 여의도가 차지하는 상징성과 최근 집값 추이를 볼 때 현재 재건축을 추진하는 것은 과열양상을 야기할 수 있다”고 지적했다. 이어 “정부의 임대주택 공급계획이 실현되는 등 시장안정화 시기에 접어들면 다시 논의해볼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
여의도 노후아파트. 박원순 서울시장은 2018년 ‘용산·여의도 통개발’이란 부동산개발 마스터플랜을 들고 나왔다가 정부 기조에 역행하고 시장 투기를 조장할 수 있다는 역풍을 맞고 계획 추진을 전면 보류했다. /사진=김창성 기자



무허가 판자촌, 구룡마을의 미래는?


강남구에선 무허가 판자촌 ‘구룡마을’ 개발을 두고 연일 잡음이 일고 있다. 서울시는 6월7일 구룡마을에 4000가구의 공공임대주택을 공급하겠다고 자료를 냈지만 4일 뒤 6월11일 시보에 게시한 ‘개포(구룡마을) 도시개발구역 실시계획인가’엔 다른 내용이 실렸다.

이날 시보에 게시된 내용 중 주택 공급유형은 지난해 5월 발표된 계획 내용과 마찬가지로 임대 1107가구, 분양 1731가구를 유지했지만 불과 며칠 만에 1000가구 이상의 격차가 생겼다. 사업 시행자인 서울주택도시공사(SH공사)는 “불과 며칠 만에 계획이 변경돼 당혹스럽다”며 “서울시로부터 어떤 해명이나 관련 내용에 대해 설명을 듣지 못했다”고 설명했다.

관할 강남구청도 기존 개발계획으로 실시승인이 났기 때문에 기존대로 진행되길 기대한다. 이에 대해 서울시 관계자는 “현재 실시계획은 2838가구지만 면적 조정 등을 통해 4000가구로 늘릴 수 있고 앞으로 논의과정을 거칠 것”이라고 설명했다.

구룡마을 주민의 요구사항도 만만치 않다. 서울시에 따르면 현재 구룡마을 토지주는 580명, 세입자는 1107가구다. 서울시가 책정한 감정평가금액은 3.3㎡당 500만~600만원이다. 토지주들은 펄쩍 뛴다. 이들은 인근 아파트가치와 맞먹는 수준의 보상을 요구한다. 구룡마을 맞은 편에 자리한 개포 래미안 블레스티지와 인근의 디에에치아너힐즈가 비교대상이다.

다만 인근 고급아파트의 시세가 20억~30억원 수준인 데다 서울시가 공공개발에 초점을 맞춘 만큼 이는 실현 가능성이 낮다는 의견이 지배적이다. 구룡마을 거주민이 주장하는 분양요구도 개발 과정에서 넘어야 할 산이다. 이들은 현재 서울시가 제안한 임대아파트 공급을 거부한다. 구룡마을 곳곳에는 이 같은 요구사항을 담은 현수막이 나부낀다. 구룡마을 한 주민은 “개인 소유의 땅을 공공기관이 좌지우지하는 건 있을 수 없다”고 반발했다.

하지만 서울시 입장은 단호하다. 서울시 측은 “공공주택을 전면 임대로 공급하는 것은 로또분양을 방지하는 동시에 거주민 재정착을 최우선으로 하자는 취지”라고 맞서고 있어 개발을 둘러싼 논란의 불씨는 쉽게 꺼지지 않을 전망이다.
용산은 최근 정부가 집값 안정을 위한 공공주택 공급계획 등을 발표하며 부동산이 꿈틀대기 시작했다. 개발 목적이 집값을 낮추는 데 있음에도 정책효과는 반대로 나타나는 것. 정부는 각종 개발이 진행되는 강남·용산 일대의 토지거래허가구역을 지정, 투기를 금지했지만 규제 전 막차나 예외적용을 이용한 거래가 급증했다. /디자인=김은옥 기자
[머니S리포트] '규제냐 개발이냐'… 강남 딜레마 ③

용산은 최근 정부가 집값 안정을 위한 공공주택 공급계획 등을 발표하며 부동산이 꿈틀대기 시작했다. 개발 목적이 집값을 낮추는 데 있음에도 정책효과는 반대로 나타나는 것. 정부는 각종 개발이 진행되는 강남·용산 일대의 토지거래허가구역을 지정, 투기를 금지했지만 규제 전 막차나 예외적용을 이용한 거래가 급증했다.

집값이 단 며칠 내 수억원씩 뛰고 심지어 단속을 피한 음성적 거래마저 기승을 부린다. 보다 강력한 사후규제가 필요한 상황. 정부는 2018년 시행한 ‘재건축 초과이익환수제’에 이어 재개발의 개발이익 환수도 검토하고 있다.



허가 없이 집 사면 ‘감옥행’


앞으로 1년 동안 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동에서 주택이나 상가 등을 사려면 사전에 관할구청의 허가를 받아야 한다. 국토교통부는 6·17부동산대책을 통해 해당 지역에 대한 토지거래허가제를 6월23일부터 1년간 시행한다고 밝혔다.

토지면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘으면 거래 전 반드시 허가를 받아야 한다. 허가받지 않고 거래하다 적발되면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 달하는 벌금형을 받을 수 있다. 국토부 실거래가 정보에 따르면 6·17대책이 발표된 이튿날인 6월18일 잠실동 ‘리센츠’ 전용면적 84㎡는 21억원(15층)에 거래됐다. 같은 달 12일 실거래가격이 18억원(17층)이었음을 감안하면 일주일도 안돼 3억원이나 폭등한 셈이다.

정부는 앞서 5월엔 용산정비창 부지와 인근 13개 지역도 토지거래허가구역으로 지정했다. 한강로동 0.51㎢와 한강로동·이촌2동 일대 0.77㎢다. 정부가 5월6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 통해 용산정비창 부지 내 공공주택 8000가구 공급계획을 발표한 후 인근 지역에 집값 과열 움직임이 나타났기 때문이다.

김성보 서울시 주택기획관은 “용산 개발은 집값 안정을 위한 주택 공급이란 공공개발의 성격을 가진 만큼 장기적으론 부동산가격을 하락시킬 것”이라고 전망하며 “강남 글로벌비즈니스센터(GBC), 마이스(MICE) 개발 같은 경우 서울이 글로벌 도시로 성장하기 위해 반드시 필요하지만 집값 불안의 원인이 되기 때문에 보유세와 양도소득세를 통한 세금 환수가 방안이 될 수 있다”고 말했다.



재개발 초과이익환수제 시행하나


정부는 2018년 재건축 초과이익환수제를 시행한 데 이어 재개발도 개발이익을 환수하는 방안 도입을 검토하고 있다. 재개발은 재건축에 비해 사업성이 떨어지고 주로 낙후돼 주거환경이 열악한 도시의 주거복지를 위해 추진한다. 개발이익 환수에 대한 저항이 클 수 있다.

국토부는 지난해 12월 ‘개발이익 환수제도의 개선방안 연구용역’ 긴급 입찰을 진행, 용역계약을 체결했다. 이번 연구용역은 당초 6개월간 진행될 계획이었지만 다소 지연돼 조만간 종료될 예정이라고 국토부는 밝혔다. 이후 정책 검토를 거쳐 이르면 내년 개발부담금 환수가 시행될 수 있다.

이번 용역은 ‘도시 및 주거환경정비법’상 도시환경정비사업과 주택재개발사업을 재개발이라는 하나의 명칭으로 통합하며 개발이익 환수를 위한 정책을 수립의 기초 조치였다. ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 재개발은 이익 환수 대상이 아니었다. 하지만 개발부담금은 사업 시행자나 땅 소유자에게 거둬들이는 것일 뿐 개발지역 인근의 풍선효과를 막는 데는 한계가 있다는 지적이다.

이런 지적에 대해 정우진 국토부 토지정책과장은 “개발지역엔 개발부담금을 부과하며 인근 지역의 땅값이 올라 시세차익을 얻는 경우엔 양도소득세 부과를 통한 세금 환수 외에 추가로 규제할 수 있는 방안이 현재로선 없고 검토될 가능성도 낮다”고 말했다.

정부가 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세를 지속적으로 강화하는 추세지만 학계를 중심으로 양도소득세 최고세율을 현행 62%에서 80%까지 높여야 한다는 주장도 나온다. 실제 2주택자라도 해도 각종 공제를 적용하면 양도세율은 20% 안팎 수준이다.

경제정의실천시민연합 조사에 따르면 2017년 5월∼2020년 5월 서울 아파트 중위가격은 평균 52% 올랐다. 21억원짜리 아파트를 3년 만에 팔았다고 가정했을 때 시세차익은 7억원이 넘지만 2주택자 양도세는 1억4000만원 정도다.
올 7월 시행되는 재건축 초과이익환수제 역시 조합원의 입장에선 비용부담이 증가한다는 이유로 저항이 심하다.

그럼에도 집값 상승을 고려할 때 지금보다 더 높여야 한다는 논리도 힘을 얻는다. 물가상승률을 감안한 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 조합원 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘는 경우 초과분의 최고 50%를 세금으로 환수하는데 국토부 시뮬레이션 결과 서울 강남 5개 단지의 재건축 부담금은 2억~7억원대다. 서울 집값 상승률 대비 미미한 데다 이익금 납부를 최대 5년 유예할 수 있는 점도 문제로 지적된다.
 

김노향·김창성 merry@mt.co.kr  |  facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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