“내 집값 올라서 좋지만 문재인정권 부동산정책은 쓰레기”

 
 
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편집자주| 혹자는 서울 집값을 두고 ‘좀비’가 아니냐고 한다. 집값을 잡고 투기수요를 잠재우겠다는 정부의 강한 의지가 21번의 크고 작은 부동산대책으로 발현됐지만 서울 집값은 잠시 움츠러들 뿐 다시 펄펄 날며 ‘좀비’ 같은 생명력을 보인다. 시장의 불신이 커졌고 곳곳에서 풍선효과 같은 부작용만 양산했다. 정부는 이번에는 ‘징벌적 과세’ 카드를 꺼냈다. 부동산대책은 언제쯤 효과를 낼까.
문재인(왼쪽) 대통령과 김현미 국토교통부 장관. 문재인정부는 3년여 동안 21번의 부동산대책을 발표했다. 하짐만 집값이 안정되지 않자 정책 실효성에 대한 비판이 커지고 있다. /사진=뉴스1
[머니S리포트] 좀비 같은 ‘서울 집값’-


정부의 계속된 부동산시장 규제에도 집값 과열은 여전하다. 이 동네를 조이면 옆 동네가 오르고 다시 그 동네를 규제하면 그 옆 동네가 뛰는 풍선효과가 끊이지 않는다. 문재인정부 출범 이후 21번의 크고 작은 부동산대책이 발표되는 동안 이 같은 현상은 매번 반복됐다. 과열 양상으로 치닫는 집값을 잡겠다는 정부 의지는 변함 없지만 곳곳에서 부작용이 일어나며 실효성에 의문이 들 정도다. 그럼에도 정부는 또다시 규제 카드를 꺼낼 준비를 한다. 하반기에는 집값이 잡힐까.



안 잡히는 집값… 여기저기 풍선효과


“집값이 올라서 좋지만 정부의 부동산정책은 쓰레기다.”

최근 조기 은퇴한 서울에 사는 A씨는 정부의 부동산정책에 대해 강하게 비판했다. 정부의 부동산정책은 실효성이 떨어진다는 게 A씨의 생각.

그의 말대로 2017년 5월 현정부 출범 이후 정부의 부동산대책은 21번 나왔지만 효과는 오래가지 못했다. 서울 강남을 조이면 과천이 뛰고 과천을 조이면 수원이 오르는 등 풍선효과가 지속됐다. 과열된 집값을 잡겠다는 정부 입장에선 수도권 전역이 지뢰밭이나 다름없다.

정부의 부동산 규제 때마다 마용성(마포·용산·성동) 금관구(금천·관악·구로) 수용성(수원·용인·성남) 등 집값이 뛰는 지역을 묶은 신조어만 양산되며 분위기는 오히려 들썩였다. 6·17 부동산대책 이후에는 수도권 서쪽 외곽의 비규제지역인 경기 김포와 파주가 풍선효과 지역으로 거론되며 규제 사정권에 들어왔다.

실제로 해당 지역은 대책 발표 이후 매매가격이 종전 기록을 갈아치우며 신고가 행진을 나타냈다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 김포시 고촌읍 수기마을 힐스테이트 전용면적 127.71㎡(6억1000만원)와 133.35㎡(6억2900만원)는 각각 6월17일과 27일에 최고가를 기록했다. 구래동 한강신도시 3차 푸르지오와 호수마을 e편한세상도 종전보다 900만~1200만원 뛰었다.

파주 운정신도시 목동동 ‘운정신도시 센트럴 푸르지오’ 84㎡(C2 타입)는 역시 6월27일에 최고 6억5000만원으로 실거래됐다. 이 매물은 올 1월 6억500만원에 팔린 뒤 거래가 끊겼지만 6·17 대책 발표 직후 기존 가격을 경신하며 거래가 성사됐다. 인근의 ‘힐스테이트 운정’ 84A㎡는 6월25일에 6억4800만원에 팔려 신고가(기존 최고가 4월 5억5800만원)를 경신했다.

그럼에도 정부의 규제 의지는 변함없다. 수도권 외곽까지 풍선효과가 나타나자 정부는 이들 지역마저 조정대상지역으로 묶을 수 있다고 엄포를 놨다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 한 방송사에 출연해 “일부지역(김포·파주)에선 풍선효과가 나타나는 모습이 있고 상당 부분 규제지역 지정 조건에 부합될 것으로 예측한다”고 말했다.

앞서 박선호 국토부 1차관도 “김포 한강신도시 등 비규제지역에서 벌써 풍선효과가 나타나고 있다”며 “김포·파주뿐 아니라 다른 지역에서도 이상 징후가 나타나면 추가 조치가 가능하다”고 경고했다.
정부의 부도산정책에 대해 곳곳에서 불만의 목소리가 가득하다. 사진은 서울 강남 일대 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 구윤성 기자


정부·여당의 마지막 카드 ‘종부세’ 인상


정부의 계속된 부동산정책에 대해 업계나 야권 등에선 대체로 실패했다고 지적한다. 집권 4년차에 접어들 때까지 크고 작은 21번의 규제를 쏟아낸 것 자체가 ‘집값을 잡지 못했다’고 스스로 인정하는 꼴이란 시각.

앞서 문 대통령은 7월2일 김현미 국토부 장관에게 긴급 현안보고를 받은 뒤 ▲다주택자 등 투기성 주택 보유자에 대한 세금 부담 강화 ▲실수요·생애 최초 구입자·전월세 거주 서민의 부담 경감 ▲내년 3기신도시 사전청약 물량 확대 등의 추가대책 마련을 지시했다.

이번 긴급보고에 앞서 청와대 참모들에겐 “종합부동산세(종부세)법 개정안을 정부의 21대 국회 최우선 입법 과제로 처리하도록 검토하라”고 지시했다.

이에 따라 정부는 당초 20대 국회에서 처리가 무산된 종부세 개정안을 수정해 보다 강화된 법안을 준비할 것으로 보인다. 정부는 앞서 12·16 대책을 통해 종부세율을 최고 4.0%로 올리고 1년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 50%로, 보유 기간 1~2년 주택은 40%로 인상하는 방안을 제출했지만 국회 문턱을 넘지 못했다.

여당인 더불어민주당도 고강도 부동산 규제 관련 입법을 예고하며 정부의 다주택자 압박 행보에 힘을 실었다. 김태년 민주당 원내대표는 최근 열린 비공개 최고위원회의에서 “집값 안정을 위해 필요한 입법과 12·16 대책, 6·17 대책의 후속 입법을 빠르게 추진해 다주택자와 법인에 대한 종부세율을 강화하겠다”고 강조했다.

당정의 강력한 입법 예고에 8월에는 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료와 분양권 전매제한 강화까지 시행되는 만큼 올 하반기는 정부의 집값 잡기 성공에 분수령이 될 전망이다.
정부의 부동산정책에 대한 비판 여론이 들끓고 있다. 사진은 경기 김포의 한 아파트 단지. /사진=김창성 기자


“공급 늘리고 징벌적 과세한다”


정부와 여권의 움직임처럼 집값 과열현상을 막기 위한 다음 규제 카드는 ‘종부세’ 인상 등 과세 강화로 압축되는 분위기다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 7월7일 관계장관회의(녹실회의)에서 김현미 국토부 장관 등 관계 부처 장관들과 함께 종부세, 재산세, 양도세, 취득세 등 부동산 세제 개편 방안과 관련된 이견을 조율한 것으로 전해졌다.

우선 보유세 중 하나인 종부세 부담을 확대하는 방안이 유력시된다. 다주택자에 대한 징벌적 수준의 강력한 종부세가 있어야 투기세력을 잡을 수 있다는 판단에서다.

20대 국회에 제출됐으나 처리가 무산된 개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세율을 기존보다 0.1∼0.3%포인트 인상하고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높여 4%까지 올리는 내용이 담겼다. 재산세 역시 부담을 강화하는 방향으로 개편할 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

거래세(양도세, 취득세) 강화 방안도 거론된다. 정부는 투기성 단기매매 등을 방지하기 위한 목적으로 1년 미만 보유자에 대해 양도소득세율을 80%까지 높이는 방안을 검토 중인 것으로 전해진다. 실거주하지 않은 주택에 대한 세율을 높이는 방안 역시 포함될 가능성이 높다는 분석도 나온다.

고가주택과 다주택자에 대한 취득세 중과 방안도 주목된다. 최근 국책 연구기관인 국토연구원은 부동산 취득세 과세 구간을 0~15%로 나눠 고가주택·다주택자에게 중과하는 방식으로 주택시장 안정화 정책에 활용 중인 영국 사례를 조사해 보고서를 발간한 바 있다. 현재 국내의 경우 3주택 이하는 가격에 따라 1~3%를 취득세로 부과하고 4주택자 이상일 때는 최대 4%까지 부과한다.
문재인 정부 부동산 정책 전면 전환을 촉구하는 참여연대의 집회 모습. /사진=뉴시스 배훈식 기자


실효성은… 전문가들 “글쎄”


전문가들은 정부와 여당의 규제 방향성에 대해 실효성이 없다고 지적한다.

부동산업계 관계자는 “정부가 겨냥하는 규제 최우선 목표가 강남인 만큼 하반기에 강남 집값이 상승 탄력을 받긴 힘들 것”이라고 짚었다. 다만 그는 “그동안 정부가 규제를 낼 때마다 시장이 위축됐다가 결국 집값이 다시 오르는 현상이 반복됐다”며 “이번에는 강력한 세제개편에 나선다고 하지만 규제 초반에는 수요가 위축돼 단기간에 매매거래가 줄어들더라도 결국 오를 가능성도 배제할 수 없다”고 예측했다.

이남수 신한은행 장한평역금융센터 지점장은 “그동안 정부가 규제하는 지역은 개발 호재 등 기대심리에 오히려 집값이 오르는 역효과가 발생했다”며 “이는 그곳에 투기하라고 찍어준 꼴이나 다름없다”고 지적했다. 이어 “고가주택자에 대한 규제는 1주택자이면서 실거주자까지 차별할 수 있다”며 “계속되는 땜질식 규제가 오히려 시장을 더 어지럽히고 있다”고 비판했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 공급 확대 방안에 실효성이 없다고 주장한다. 그는 “최근 1년을 보더라도 정부가 발표했던 주택공급방안을 넘어서는 추가 공급물량을 계획하기 어렵다”며 “기존에 계획된 공급 물량에서 배분비율을 조정하는 것 외에는 생애최초 특별공급 물량 등을 확대할 방법을 찾기 어려울 것”이라고 짚었다.

최근 업계에서 흘러나온 그린벨트 해제 가능성에 대해선 ‘졸속행정’의 전형이라고 꼬집었다. 그는 “수도권 그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 정부가 내세운 국가균형발전과 정면으로 배치된다”며 “정책을 그때그때 끼워 맞추다 보니 결국은 이런 엇박자가 발생할 수밖에 없다”고 지적했다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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