[법률S토리] 일시적 2주택자 비과세 요건 주의할 점은?

 
 
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사진=이미지투데이
# 서울에 거주하는 A씨는 최근에 이사하기 위해 인접한 다른 구에 소재한 신규 주택을 1채 매입했다. 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있었지만 현 거주 주택은 3년 안에 처분하면 1가구 1주택처럼 비과세를 적용받을 수 있다고 생각해 천천히 이사할 계획이었다. 우연히 지인으로부터 최근에 주택 양도세 규정이 많이 바뀌었으니 잘 알아봐야 한다는 이야기를 전해 듣고 관련 규정을 알아봤다. 그러나 구체적인 상황에 따라 다르게 적용받는 규정이 복잡해 쉽게 결론을 내리지 못하고 있다.

일시적 2주택자인 경우에 1가구 1주택처럼 비과세를 적용받을 수 있는 요건이 있다. 기존주택을 취득하고 1년 이상 지나간 뒤에 신규 주택을 취득했으며 신규 주택을 취득한 지 3년 안에만 기존 주택을 양도하면 된다. 물론 기존 주택을 양도하면서 비과세를 적용받기 위한 보유요건, 거주요건 등은 당연히 충족해야만 한다. 

주의할 점은 A씨처럼 기존주택과 신규주택 둘 다 조정대상지역 내에 있는 경우에는 상황이 완전히 달라진다는 것이다. 특히나 최근 들어 관련 규정이 재차 개정됐기 때문에 주의할 필요가 있다.

조정대상지역 내에 1주택을 보유하고 있다가 조정대상지역 내에 신규주택을 취득하는 경우에는 두 가지 요건을 추가로 충족하는 경우에만 1가구 1주택으로 인정받을 수 있다.

먼저 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 가구 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 한다. 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 가구의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우도 인정받을 수 있다.

두 번째 요건은 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 기존 주택을 양도해야만 한다는 것이다. 만약 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임대차기간이 끝나는 시점까지 전입기간 및 양도기간을 연장받을 수 있다.

임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 신규 주택 취득일 이전에 체결된 임대차계약이라면 가능하다. 단 이럴 때에도 신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하고 취득일 이후에 갱신된 계약이라면 인정되지 않는다는 점에 주의해야 한다.

이 규정은 최근에 개정됐기 때문에 경과규정이 있다. 신규 주택을 2019년 12월 16일 이전에 취득 완료했거나 취득을 위한 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙된다면 종전 규정을 적용한다. 종전 규정은 기존의 주택을 취득한 뒤 1년이 지나간 이후에 신규 주택을 취득했고 기존 주택을 신규 주택의 취득일로부터 2년 내에만 양도하면 된다는 규정이다.

A씨의 경우는 기존 주택과 신규 주택 모두 서울(조정대상지역) 내에 소재해 있어 앞서 언급한 두 가지 요건을 모두 충족해야만 하고 기존 주택의 비과세 요건도 동시에 충족해야만 한다. 즉 기존 주택을 2년 이상 보유하고 보유 기간 동안 2년 이상 거주했으며 신규 주택을 취득한 시점이 기존 주택을 취득한 뒤 1년 이상 지나간 시점이어야 한다.

또 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에(기존 임차계약 종료 시점이 더 뒤인 경우는 계약 종료일 내에) 세대 전원이 이사한 뒤 전입신고를 마치고 기존주택을 양도해야만 한다. 이 요건을 충족하지 못하는 경우 2주택자로 봐 비과세를 할 수 없을뿐더러 양도세, 중과세 및 장기보유특별공제 미적용 등의 불이익이 발생할 수 있기 때문에 특히 주의해야만 한다.
 

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