[고수칼럼] '세금폭탄' 종부세, 공동명의로 절세 해볼까

 
 
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정부가 7·10 부동산대책을 발표하면서 다주택자의 세금 부담이 늘어날 전망이다. 7·10 대책은 다주택자 종부세 최고 세율을 현행 3.2%에서 6%로 상향한다. 이달 중순 종부세 개정안이 법안심의를 거치면 다주택자의 종부세 부담이 2.8%포인트 가량 올라간다. 

지난해 발표된 12·16 대책에는 다주택자뿐 아니라 1주택자에도 종부세율을 0.1∼0.3%포인트 인상하는 내용이 담겼다.

특히 올해는 서울 아파트 등을 중심으로 공시가격이 역대급으로 상승해 곳곳에서 세금 부담이 커질 것으로 보인다. 서울 아파트 공시가격이 평균 14.65% 뛰어 2007년(28.4%) 이후 최고 상승률을 기록했다. 강남구, 서초구 등 인기 지역은 20% 이상 상승한 곳이 상당수다.

일각에선 부동산 세금을 줄이는 방법으로 주택을 공동명의로 전환할 것을 제안한다. 세금은 보통 인별 과세를 하기 때문에 명의 분산 시 절세가 된다고 알려져서다. 보유주택의 명의 분산으로 정말 절세가 되는지 사례를 통해 알아보자.



공동명의 세금 ‘증여세·취득세’


# 서울에 거주하는 김씨는 15년 전 6억원에 단독명의로 아파트를 취득했다. 현재 배우자와 자녀 둘과 아파트에 살고 있으며 그동안 공시가격이 올라 2018년부터 종합부동산세 과세 대상이 됐다. 고민이 많은 김씨는 지인으로부터 아파트 명의를 공동명의로 바꾸면 세금 부담이 덜해진다는 조언을 듣고 배우자에게 증여세 공제한도인 6억원 상당의 지분을 증여할 계획이다.
/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이
김 씨가 보유한 주택의 명의를 변경할 때 먼저 고려해야 할 것은 증여세와 취득세다. 증여세는 주택을 받는 사람이 내는 세금이다. 배우자에게 증여할 경우 세법상 6억원까지는 공제를 받을 수 있다. 따라서 10년 이내로 배우자에게 증여한 내역이 없다면 6억원까지는 증여세 없이 증여가 가능하다.

아파트는 증여재산가액이 일반적으로 매매사례가액으로 평가된다. 김 씨가 6억원의 아파트를 15억원의 한도로 증여하면 지분의 40%를 배우자 명의로 돌릴 수가 있다. 만약 1대1의 지분비율을 원하면 7억5000만원 상당의 재산을 증여해야 한다. 이때는 6억원을 공제한 1억5000만원에 대한 증여세를 내는 셈이다.

다만 김 씨의 배우자는 재산을 취득했기 때문에 취득세를 내야 한다. 주택은 취득하는 경우에는 1.1~3.3%의 취득세를 내지만 증여로 인한 취득의 경우 3.8%(지방교육세 0.3%)로 과세된다.

증여세와 다르게 취득세는 과세표준이 공시가격이기 때문에 공시가격인 12억원의 40%인 4억8000만원에 대해 3.8%의 세율로 과세가 된다. 취득세만 해도 1824만원이 나온다.

종합부동산세는 인별 전국 부동산가액 합계액이 일정금액을 초과하는 사람부터 세금이 부과된다. 주택은 공시가격 기준 6억원을 초과하는 경우 세금이 부과된다.

여기서 중요한 건 인별로 전국의 주택을 합산하므로 부부도 종부세를 각각 6억원 한도 내에서 내야 한다는 것이다. 단 1세대 1주택이면서 단독명의인 경우는 9억원까지 종부세를 부과하지 않는다. 김씨의 부부가 주택을 나눠 보유하면 기존의 공제한도 9억원이 각 6억원씩 12억원으로 늘어난다.

이렇게 보면 무조건 공동명의가 이득이라고 생각할 수 있으나 1세대 1주택인 경우에는 놓치는 공제사항이 있는지 살펴봐야 한다. 종부세 계산 시 1세대 1주택인 사람은 세금부담이 줄어들기 때문이다.



공동명의 효과 ‘종부세, 양도세’


현재 김씨의 종부세는 42만원이다. 만약 김 씨가 공동명의로 변경하는 경우 종부세는 26만원으로 줄어든다. 이미 부담한 취득세에 비해 절세금액이 적지만 최근 공시가격의 상승폭 및 추가 주택 매수를 고려한다면 절세효과는 해가 지날수록 커진다.

양도소득세도 살펴보자. 양도세는 공동명의로 돌리면 두 가지 절세 효과가 발생한다. 먼저 취득가액이 낮은 경우 증여 시 취득가액을 올릴 수 있어 양도차익이 줄어드는 효과가 있다. 양도세는 누진세율을 적용하기 때문에 양도차익이 크면 클수록 세금부담이 커지는데, 양도차익이 분산되면 누진효과 역시 분산되기 때문에 절세가 된다.

단 양도세가 1세대 1주택 보유 시 비과세되는 점을 염두에 둬야 한다. 정부는 1주택 보유 시 매매가 9억원까지는 비과세를 적용하고 초과분에 대해서는 고율의 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용해 세금부담을 줄여준다.
[고수칼럼] '세금폭탄' 종부세, 공동명의로 절세 해볼까

만약 김씨의 아파트가 5년 후 시세가 올라 18억원에 양도할 경우 단독명의인 경우와 공동명의인 경우의 세액을 비교해보자. 5년 안에 양도 시 이월과세가 적용되므로 5년 이후 양도한다고 가정한다.

단독명의는 양도세를 2884만7500원, 공동명의는 1694만5500원을 부담해야 한다. 공동명의를 선택하면 약 1100만원정도의 절세가 가능한 셈이다. 양도세는 공동명의를 선택한 후 시세가 많이 오를수록 더욱 효과가 좋다.

통상 일반 주택은 취득단계부터 공동명의인 경우 절세효과가 있다. 단독명의에서 공동명의로 바꿀 때에는 더욱 면밀히 검토해야 한다.

먼저 증여 시 취득세 부담이 생긴다는 점, 1세대 1주택이 주는 공제항목을 놓치는 점, 종부세 및 양도세에서도 비과세 및 각종 공제 혜택을 놓치는 점은 염두에 둬야 한다.

또 추가 주택매입 등 향후 계획이 뚜렷하지 않은 상태에서 무턱대고 공동명의로 바꾸면 오히려 세금을 더 낼 수 있으니 유의해야 한다. 주택 명의를 변경해 소요되는 비용(증여세·취득세·등기)과 절세액(양도세·종부세)을 비교해 절세에 도움이 되길 바란다. 
 

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