[고수칼럼] 리츠 전성시대, '절세+배당' 두마리 토끼 잡을까

 
 
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최근 부동산시장에 투자 상품이 잇따라 출시됐다. 올 하반기에는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 리츠(REITs·부동산투자회사) 시대가 열릴 전망이다.

다양한 부동산 투자 상품 중 리츠가 주목받는 이유는 각종 혜택을 누릴 수 있어서다.

배당소득을 분리과세해 5000만원 한도로 3년간 보유하면 보유세 및 양도세가 면제되고 추가 세제혜택도 있다. 올 하반기 그 어느 때보다 뜨겁게 달아오를 리츠 투자에 관심을 기울여 보자.


하반기 리츠 줄줄이 상장


리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 운용 수익 및 매각 수익을 배당 또는 잔여 재산 분배 형식으로 투자자에게 지급하는 부동산 투자 회사다. 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 건전한 부동산 투자를 활성화하는 것이 리츠 제도 도입의 주요 목적이다,
/사진=이미지투데이
/사진=이미지투데이
부동산에 투자·운용해 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자에게 배당하는 부동산 간접 투자 방식이며(배당의무, 법인세면제) 상법 상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사(자기 관리 리츠는 실체 회사로 법인세 혜택 없음)다.

1997년 IMF 이후 기업 보유 부동산이 급락하자 기업의 채무 상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고 자산관리는 위탁하는 형태의 기업 구조조정을 돕기 위해 2001년 도입됐다.

리츠의 근거 법령은 부동산투자회사법(특별법)으로 국토교통부 영업인가 또는 등록 주식회사 형태로 설립절차를 거친다. 최소 자본금은 ▲위탁 관리 리츠와 구조조정 리츠 50억원 ▲자기 관리 리츠 70억원 이다. 1인 지분이 50%를 넘는 것 금지되며 공모 예외 기관(국민연금, 공제회등)은 1인 100% 투자가 가능하다. 세제혜택으로 90% 이상 배당 시 법인세 비과세 혜택이 있다.

국내 리츠 시장은 2018년 9월 기준 운영 리츠는 201개, 총자산은 41조7206억원, 순자산 13조8353억원 규모다. 운영 리츠는 지속적으로 증가하며 연도별 자산 규모는 국민연금이 투자를 개시한 2006년을 기점으로 급격히 증가하고 있다.

지금까지 수익률도 좋다. 금융시장에 상장된 리츠는 배당 수익률이 부동산 직접 투자 수익률보다 높은 것으로 조사됐다.

한국감정원이 2019년 리츠 결산 보고서로 ‘투자 자산별 수익률’을 분석한 결과 오피스 수익률이 6.28%, 리테일(상가, 백화점 등)이 12.75%, 주택이 16.10% 등으로 조사됐다. 오피스와 리테일 투자 수익률은 한국감정원 상업용부동산임대동향조사 소득수익률이고 주택 수익률은 한국감정원 아파트 매매 실거래가격지수 변동률이다.

전체 리츠의 배당수익률은 9.47%로 조사됐다. 리츠 유형별로 운용 리츠는 8.19%(정책 리츠 제외), 해산 리츠(자산매각)는 53.30%의 수익을 실현했다.

한국거래소에 따르면 하반기 유가증권시장 상장을 앞둔 리츠는 ▲이지스밸류플러스리츠 ▲이지스레지던스리츠 ▲미래에셋맵스제1호리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲코람코에너지플러스리츠 ▲마스턴프리미어제1호리츠 ▲디엔디플랫폼리츠 ▲신한서부티엔디리츠 ▲이에스알켄달스퀘어리츠 등 총 9개다.

2001년 국내에 리츠가 도입된 이후 연간 역대 최다 규모다. 이들의 총 공모액은 2조111억∼2조2111억원으로 현재 7개인 상장 리츠 시가총액(7월9일 기준 1조7548억원)을 넘어선다.


다양한 리츠, 기초자산 유의해야


리츠는 안정적인 현금 흐름뿐만 아니라 시세차익의 기회도 누릴 수 있어 장점이다. 시장 등락과 관계 없이 꼬박꼬박 배당을 준다는 이점이 있다. 다만 리츠 구조가 다양해진 만큼 단순히 배당수익률만 보기보다 투자구조를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
[고수칼럼] 리츠 전성시대, '절세+배당' 두마리 토끼 잡을까
현재 국내 상장 리츠는 7개로 오피스빌딩과 유통에 쏠려 있다는 평가를 받는다. 리스크를 관리하는 자산관리회사는 자산관리 및 업무 위탁사로 회사의 부실 채권이나 부동산을 맡아 관리하면서 출자 전환, 신규 자금 지원 등으로 살려낸 뒤 매각하는 일을 전문으로 한다.

리츠 투자 선택 시 주의해야 할 사항으로는 첫째, 가격 하락 리스크를 방지하기 위해 임차인의 업황을 고려해야 한다.

둘째, 배당의 안정성을 고려해야 한다. 매출에 따라 배당률이 다를 수 있다. 마스터 리스는 부동산 개발 업체가 건물을 통째로 임대·관리하는 사업방식으로 업체는 건물을 장기 임대하고 이를 재임대해 수익을 얻는다.

계약기간 동안 임차인 유치와 건물 관리는 모두 업체의 책임이며 임대수입은 건물주와 분배한다. 건물주의 경우 마스터 리스 방식으로 아무것도 하지 않고도 안정적인 수입을 올릴 수 있으며 임차인과 신용도 중요하다.

셋째 임차인의 신용 외 금리변동, 환율, 부동산 물건 물리적 하자, 화재 등 사건도 위험요인 중 하나다. 2018년 ‘신한 알파 리츠’는 기초자산이 판교 크래프톤타워, 용산 더프라임타워, ‘이리츠코크랩’은 뉴코아야탑점, 일산점, 평촌점, 2019년 롯데리츠, NH 프라임리츠 등으로 발행가액 대비 평균 약 14%의 시세 상승을 구현하며 배당률은 6% 수준이다.

마지막으로 재·간접 리츠인지도 살펴봐야 한다. 재간접 리츠란 직접 부동산을 갖고 임대수익을 챙기는 일반 리츠와 달리 리츠와 부동산펀드 증권을 자산으로 한다.

일반 리츠와 비교해 증권 처분이 자유롭다는 점에서 배당수익 외 처분수익을 기대할 수 있다. 그러나 부동산을 직접 운영하지 않기 때문에 임차인의 급작스러운 계약 취소 등에 대처하기 어렵다. 상대적으로 배당 수익이 불안정할 수 있다.

저금리, 저성장, 고령화 시대에 리츠의 성장은 이미 선진국을 통해 확인한 사례다. 각국이 기준금리를 대폭 하향한 상황에서 리츠는 다른 자산군 대비 상대적으로 매력도가 높아질 전망이다.
 

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