[그린벨트 해제 논란] ②강남, 고밀개발이 '답'… 용적률 1000%?

종 상향보다 상업용지 변경 후 용적률 만큼 환수… 대규모 반값 영구임대 공급

 
 
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현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 용도지역에 따라 용적률을 규제하는데 도심 1종 일반주거지역 최대 200%, 2종 일반주거지역 250%, 3종 일반주거지역 300%다. 서울시의 경우 고밀개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다. /사진=머니투데이
현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 용도지역에 따라 용적률을 규제하는데 도심 1종 일반주거지역 최대 200%, 2종 일반주거지역 250%, 3종 일반주거지역 300%다. 서울시의 경우 고밀개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다. /사진=머니투데이
서울시가 정부의 개발제한구역(그린벨트) 해제 계획에 반대 목소리를 높이면서 8월 발표 예정인 주택공급 확대방안을 놓고 당정의 고심이 깊어지고 있다. 문재인 대통령이 요구한 아파트 공급 규모를 감안할 때 서울 도심의 용적률 상향 카드가 유력한 대안으로 떠올랐다.

18일 정부와 부동산업계에 따르면 최근 7·10 부동산대책 및 보완대책을 통해 발표된 서울 주택공급 방안은 ▲도심 고밀개발 ▲3기신도시 용적률 상향 ▲도시 유휴부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 ▲도심 내 공실 상가·오피스 활용 등이다.

당정은 추가로 '그린벨트 해제'를 논의한다고 밝혔지만 자연훼손의 문제뿐 아니라 강남3구(강남·서초·송파)에 몰린 그린벨트 개발이 무주택자 주거안정에 도움이 안된다는 논리에 밀리고 있다.

가장 유력한 대안은 도심 고밀개발. 업계에선 용적률을 지금보다 3배 안팎으로 올려야 한다고 주장한다. 용적률은 대지면적 대비 건물 지상층의 연면적 합계가 차지하는 비율이다. 이를테면 1000㎡ 부지에 용적률 200%로 건물을 지을 경우 연면적 2000㎡의 활용이 가능해 단순 계산으로 100㎡ 20가구를 지을 수 있다. 용적률을 높이는 건 층수를 높인다는 의미다.

현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 용도지역에 따라 용적률을 규제하는데 도심 1종 일반주거지역 최대 200%, 2종 일반주거지역 250%, 3종 일반주거지역 300% 등이다. 서울시의 경우 고밀개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다. 서울시는 ▲주거지역 ▲상업지역 ▲공업지역 ▲녹지지역 등 4개 용도로 분류해 용적률 제한을 한다. 

서울 재개발·재건축 정비사업지의 용적률은 평균 250% 수준. 공공 기여도, 즉 임대주택 비율에 따라 인센티브 제공 차원의 용적률 300%를 허용하는 방안이 있지만 이는 실질적인 대안이 되기 어렵다는 게 업계의 얘기다. 중심 상업지역의 경우 법적으로 허용되는 용적률은 최대 1500%. 서울시와 정부가 협의한다면 상업용지으로 용도변경해 용적률을 1000% 수준으로 올릴 수 있다. 실제 여권 내에서 이런 논의가 이뤄질 가능성이 제기됐다.

더불어민주당 관계자는 "고밀주거지역으로 새롭게 지정할 경우 최대 1000%의 용적률이 가능하다"며 "다만 상업 용도전환이나 분양권 매매 등의 투기를 제한해야 할 것"이라고 말했다.
용적률 규제를 풀어 공급한 아파트가 결국 서민이나 중산층 무주택자의 내집 마련에 도움이 될지는 미지수다. 집값 안정이 아닌 오히려 불안을 부추길 위험도 작지 않다. /사진=머니투데이
용적률 규제를 풀어 공급한 아파트가 결국 서민이나 중산층 무주택자의 내집 마련에 도움이 될지는 미지수다. 집값 안정이 아닌 오히려 불안을 부추길 위험도 작지 않다. /사진=머니투데이




"용적률 높여 100% 영구임대 공급해야"


하지만 이렇게 용적률 규제를 풀어 공급한 아파트가 서민이나 중산층 무주택자의 내집 마련에 도움이 될지는 미지수다. 집값 안정이 아닌 오히려 불안을 부추길 위험도 작지 않다.

조정흔 감정평가사는 “서울 주택공급이 수요를 따라가지 못해 가격이 오르고 수익률이 상승하면 다시 공급을 늘리게 된다”며 “그래서 인구가 감소하고 아파트를 계속 짓는데도 새 아파트가 부족하다는 진단이 나온다”고 꼬집었다.

그는 불로소득 환수만이 집값 문제를 해결할 수 있는 방법이라고 제시했다. 조 평가사는 “공공택지를 강제수용해 민간 건설업체에 매각하는 방식이 아니라 공공이 개입해 불로소득을 원천차단하는 개발사업을 모색해야 한다”고 설명했다.

조성원가를 기준으로 분양하는 토지임대부 분양방식(토지는 공공이 갖고 건물만 분양), 환매조건부(실수요자만 분양받고 제3자에게 매각을 불허해 공공이 재매입), 장기공공임대주택 등이 대안이 될 수 있다는 게 그의 주장이다. 그는 “부동산을 통한 불로소득이 반드시 환수되고 불필요한 부동산을 소유하면 오히려 손해라는 인식이 확고해야 부동산이 투기대상에서 벗어날 수 있다”고 덧붙였다.

다른 부동산 관계자는 "용적률을 높이는 것도 중요하지만 공공임대를 분양전환할 경우 다시 시세차익이나 집값 불안이 발생할 수밖에 없다"며 "영구임대 만이 이런 문제를 해결할 수 있다"고 지적했다.
 

김노향
김노향 merry@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보 부탁드립니다.

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