[주택공급대책] 공공분양 '집값폭탄' 될 것… "재정 통해 임대해야"(종합)

 
 
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정부는 ‘공공 참여형 고밀 재건축’을 도입해 앞으로 5년간 5만가구 이상을 공급한다는 계획이다. 공공이 조합과 함께 사업 시행에 참여하고 주택 등을 기부채납하면 준주거지역 용적률 상한인 500%까지 올릴 수 있도록 한다. 기존 35층으로 묶인 서울 아파트 층수제한도 완화해 강남 한강변 고밀 재건축단지의 경우 50층까지 지을 수 있게 됐다. 사진은 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관. /사진=임한별 기자
정부가 집값 안정을 위한 수도권 주택 13만2000가구 공급계획을 내놓았다. 공공이 참여하는 재개발·재건축을 통해 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)과 아파트 층수를 높이는 대신 개발이익을 환수해 주거복지기금으로 쓴다는 방침이다.

하지만 100% 공공임대가 아닌 반쪽짜리에 그쳐 결국 개발이익이 민간으로 돌아가는 과거의 정책실패를 반복할 것이라는 우려도 나온다. 정부는 재정을 이유로 공급물량의 절반은 청년·신혼부부 무주택자에게 공공분양하기로 했다. 최근 판교 분양전환 사태에서 봤듯 전매제한이 풀리면 결국 이 매물들은 시장으로 쏟아져 나와 서울 집값을 폭등시키는 뇌관이 될 가능성이 높아졌다.



100% 영구임대 못하는 이유는 정부재정 때문?


정부는 4일 오전 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 이번 대책에 따라 공급되는 주택수는 총 26만2000가구가 될 전망이다.

정부는 ‘공공 참여형 고밀 재건축’을 도입해 앞으로 5년간 5만가구 이상을 공급한다는 계획이다. 공공이 조합과 함께 사업 시행에 참여하고 주택 등을 기부채납하면 준주거지역 용적률 상한인 500%까지 올릴 수 있도록 한다. 기존 35층으로 묶인 서울 아파트 층수제한도 완화해 강남 한강변 고밀 재건축단지의 경우 50층까지 지을 수 있게 됐다.

신규택지 3만3000가구는 서울 노원구 태릉골프장(1만가구) 용산구 캠프킴 부지(3100가구) 서초구 서울지방조달청(1000가구) 국립외교원 유휴부지(600가구) 마포구 서부면허시험장(3500가구) 경기 과천시 정부과천청사 일대(4000가구) 수도권 노후 우체국 복합개발(1000가구) 등이 대상이다.

문제는 이렇게 공급된 물량이 100% 공공임대로 운영되지 않을 경우 다시 집값 불안의 원인이 될 위험이 높다는 데 있다. 과거 수서 역세권 개발이나 판교 공공임대 분양전환 사태에서 봐도 전매제한이 풀린 공공분양과 분양전환 아파트는 시세에 따라 몇배가 뛰어 세입자들이 감당할 수 없는 분양가가 됐다.

정부는 이번 대책으로 늘어난 공급물량 가운데 50% 이상을 생애최초 구입자와 청년·신혼부부 무주택자에게 임대하거나 분양한다고 밝혔다. 임재만 세종대 공공정책대학원 부동산학과 교수는 "정부가 재정을 더 투입할 수 없다는 이유로 일부만 공공임대를 선택했는데 이는 과거 부동산 폭등의 원인이 됐던 분양전환이나 민간매각의 문제를 반복하게 될 것"이라고 지적했다.  
신규택지 3만3000가구는 서울 노원구 태릉골프장(1만가구) 용산구 캠프킴 부지(3100가구) 서초구 서울지방조달청(1000가구) 국립외교원 유휴부지(600가구) 마포구 서부면허시험장(3500가구) 경기 과천시 정부과천청사 일대(4000가구) 수도권 노후 우체국 복합개발(1000가구) 등이 대상이다. /사진=임한별 기자

주진형 열린민주당 최고위원은 “공공임대주택의 정의는 장기 공공임대주택인데 단기임대는 공공임대가 될 수 없다”며 “문재인정부 들어서도 공공임대 중에 30% 이상이 분양전환에 의존하는 상황”이라고 꼬집었다. 분양전환방식은 사실상 공공임대라고 할 수 없다는 게 그의 설명. 5년이나 10년 후 시세의 80%로 분양하지만 판교 사태를 봐도 세입자가 5~10년 새 높아진 분양가를 감당하지 못해 쫓겨나 국민청원 사태까지 벌어졌다.

영구임대의 경우 46㎡ 이하는 만기가 없고 46㎡ 이상은 50년 만기다. 국민임대는 30년 만기에 시세의 60~80% 임대료로 운영한다. 둘 다 수익성이 낮아 공공부채를 늘린다는 이유로 영구임대는 이명박정부 이후 공급이 중단됐고 국민임대도 감소하는 추세다. 이를 대체하는 분양전환 제도까지 생겨나 전체 공공임대 중에 영구·국민임대는 4.3% 수준에 불과하다.

다만 이번 대책으로 일부 주택 수요자들의 공급불안을 해소할 수 있을 것이라는 기대도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "매매시장의 공급불안을 일부 해소할 수 있을 것"이라며 "당분간 관망세로 접어드는 한편 임대차시장의 불안이 우려된다"고 지적했다.
 

김노향 merry@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요. 머니S 산업2팀 김노향 기자입니다. 부동산·건설과 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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