50층 못 올리는 은마·현대 재건축

 
 
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서울시가 ‘2030서울플랜’에 따라 대치동 은마아파트의 50층 재건축을 불허했다. 사진은 대치동 은마아파트. /사진=김창성 기자
‘2030서울플랜’ 뭐길래… 서울시 “한강변 사유화 방지”


정부가 치솟은 집값을 잡기위한 공급대책을 내놨다. 앞선 대책들이 규제에 초점을 뒀다면 이번 대책은 재건축 규제를 완화해 공급을 늘리는 데 초점을 맞췄다. 서울 강남 등 주요지역 재건축에 50층 아파트 건립을 허용한 것도 같은 맥락이다. 과열된 집값을 잡기 위해 용적률을 높여 공급량을 늘리려는 정부의 의도다. 반면 서울시는 반기를 들었다. 기존 ‘2030서울플랜’에 맞춰 일부 지역에는 기존대로 층수 제한을 유지하겠다는 입장을 고수했다. 모든 지역에 층수제한을 풀지 않겠다는 뜻이다. 정부는 풀고, 서울시는 막으려는 서울 재건축 층수제한의 시작 2030서울플랜은 어떤 규제일까.



◆정부 “용적률 높여 공급 늘린다”



홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울시장 권한대행은 지난 4일 정부서울청사에서 합동으로 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다.

이날 발표에 따르면 정부는 최대 50층까지 허용하는 공공참여형 고밀도 재건축을 통해 수도권에 새 집 13만2000가구를 추가로 공급할 계획이다.

서울 지역 민간 재건축조합이 공공재건축을 수용하면 용적률은 최대 500%까지 허용된다. 이에 따라 서울 시내 핵심 지역에는 50층 짜리 초고층 아파트가 대거 들어설 수 있게 된다.

공공참여형 고밀 재건축이란 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여(소유자 3분의 2 동의), 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구 수보다 2배 이상 공급하고 개발이익은 기부채납으로 환수하는 방식이다.

정부는 공공의 참여를 전제로 재건축조합이 주택 등을 50~70%까지 기부채납으로 내면 준주거지역 용적률 상한인 500%까지 올려줄 방침이다. 정부는 주택공급 확대를 위해 주택 순증 규모와 기부채납률을 반비례로 적용하는 방안을 고려중이다.

기부채납 받은 주택은 공공임대나 공공분양으로 공급한다. 장기 공공임대(50% 이상)와 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 공공 분양(50% 이하)으로 활용한다.

공공임대방식은 행복주택이나 청년층을 위한 장기임대주택 등으로, 공공분양은 일정 지분만 매입하고 나중에 지분매입 규모를 늘려 최종 100%를 매입하는 지분적립형 분양주택 등을 적용할 방침이다.

35층으로 묶인 서울 주택 층수제한도 완화한다. 이를 통해 강남, 용산, 여의도 등 핵심 지역에 고밀 재건축 단지는 50층까지 아파트를 올릴 수 있게 된다.

기부채납을 전제로 한 용적률 상향, 층수 완화인 만큼 재건축 조합들의 적극적인 참여 여부가 정부의 주택공급대책 성패와 직결될 전망이다.
서울시가 ‘2030서울플랜’에 따라 압구정 현대아파트의 50층 재건축을 불허했다. 사진은 압구정동 현대아파트. /사진=김창성 기자


◆‘2030서울플랜’이 뭐길래… 대치 은마·압구정 현대는 ‘50층 불가’



다만 50층 건립이 모두 허용되진 않는다. 서울시가 2030서울플랜에 따라 일부 지역의 35층 이하 층수 제한 입장을 고수해서다.

서울시는 같은날 오후 브리핑을 열고 “공공재건축이라고 할지라도 서울시의 ‘2030 서울플랜’에 따라 층수가 제한된다”고 설명했다.

앞서 서울시는 2014년 ‘2030서울플랜’을 발표했다. 이 발표에 따라 한강변을 포함한 서울시 주거용 건축물 층수는 35층 이하로 제한했다.

서울시는 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하를 적용했고 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합 건물 건축이 가능하도록 했다.

이 기본계획안에 따라 제3종주거지역인 압구정, 반포, 이촌(서빙고) 지구의 경우 최고층수가 35층으로 제한되고 여의도, 용산, 잠실 등은 예외 조항에 따라 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이상의 최고층수 주상복합 아파트 건축이 허용된다.

서울시의 이 같은 방침은 한강변을 초고층 아파트가 둘러싸 조망권이 사유화되는 것을 방지하기 위함이다.

이에 따라 서울 은마아파트, 압구정 현대아파트 등 강남의 대표 재건축 추진 아파트는 ‘공공재건축’을 추진하더라도 50층 재건축이 불가능할 전망이다.

서울시 관계자는 “공공재건축이라도 2030서울플랜의 용도지역별 높이 기준을 그대로 따른다”며 “대부분의 아파트는 복합건물로 재건축해도 40층 이하로 지어질 것”이라고 강조했다.
 

김창성 solrali@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S에서 건설·부동산을 담당하고 있습니다.

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