[고수칼럼] “망설이면 놓친다” 신혼부부 내집마련 전략

기대되는 3기 신도시 사전청약

 
 
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그래픽=김영찬 기자
그래픽=김영찬 기자
신혼부부의 가장 큰 고민은 내 집 마련이다. 23번째 부동산 대책으로 주택 구입에 대한 판단이 어려워졌고 주택가격의 상승과 임대차3법 시행 등으로 전세가격이 폭등하면서 전셋집을 찾기가 하늘의 별 따기가 됐다.

실제 남양주 다산신도시의 한 아파트는 전셋값이 2개월 전 2억7000만원에서 5억8000만원까지 뛰었고 매매가격은 2년새 3억5000만원에서 7억7000만원으로 올랐다.

상황이 이렇다 보니 신혼부부 사이에서 영끌(영혼까지 끌어올리는) 매입과 패닉바잉이라는 말을 심심찮게 들어볼 수 있다. 급격한 주택값 상승에 주택담보대출에 신용대출까지 받아 주택을 마련하는 움직임이다.

대기업에 다니는 신혼부부 A씨는 서울 소재 7억원대의 구축 아파트를 매입하고자 담보대출 외에 3억원의 신용대출까지 받았다. 무리한 대출은 문제가 될 수 있지만 가능하면 주택을 구입해야 한다는 의지가 반영된 것으로 보인다.



신축 아파트 매입 VS 재개발 투자


신혼부부는 첫 보금자리를 마련하는 데 어떤 전략을 취해야 할까. 먼저 신축 아파트 매입과 재개발 지역 투자 사례를 비교해보자.

주택은 투자 가치와 실거주 활용도를 모두 고려해야 한다. 신규분양의 조건에 부합하기 어려운 경우 전매제한이 풀린 이후의 신축 주택을 매입하는 방법이 좋다. 시간과 자금여력이 있다면 재개발 지구의 조합원 지위를 취득해 추후 분양권을 제공받는 방법도 매력적인 전략이 될 수 있다.
서울 송파구 아파트 일대/사진=머니S
서울 송파구 아파트 일대/사진=머니S
신축 아파트는 확장성이 뛰어난 지역을 노려야 한다. 부동산에서 말하는 확장성은 외부에서 사람들이 유입돼 실수요자와 투자자의 관심이 집중될 만한 곳을 의미한다.

신축 아파트를 구입할 여력이 없으면 주변 환경이 개발되지 않은 지역의 1~2년 된 아파트를 구입하는 방법도 있다. 입주한 지 얼마 되지 않은 2기신도시 아파트의 경우 교통과 교육시설 등 주위 환경 인프라가 구축되지 않은 경우가 많다. 지하철이나 GTX 등 노선이 예정됐거나 아직 상가입주가 다 이루어지지 않았지만 추후 생활권이 안정된다면 매력적인 거주지로 성장할 것이다.

시간과 자금여력이 있다면 기존 주택을 매입해 재개발 조합원 자격을 얻어 활용하는 방법으로도 신축아파트를 비교적 저렴하게 구입할 수 있다. 재건축은 6·17 부동산대책 이후 2년 거주요건이 있지만 정비사업 재개발 지역은 신혼부부가 다른 지역에 전세로 거주하고 있어도 조합원 자격을 받을 수 있다.

또한 조합원은 기존 지역에 대한 감정평가를 실시해 보상해 주는 개념이기 때문에 일반분양보다 저렴하게 분양권을 취득할 수 있으며 우선적으로 좋은 동호수를 우선 배정받을 수 있다. 이외에도 기존에 구축된 교통·교육시설 인프라를 이용할 수 있다는 장점도 있다.

주의해야 할 점은 조합원 지위가 인정되는지 알아보고 매수해야 한다는 것이다. 일반적으로 재개발 구역은 관리처분인가를 받으면 조합원의 지위양도가 금지된다.

재개발 진행은 오랜 시간 소요될 수 있으며 여러 단계가 진행될수록 프리미엄이 붙기 때문에 투자에 고려해야 할 대상이다. 현재 ▲성남 구도심 신흥동 일대 ▲안양 인덕원 ▲인천 미추홀구 ▲인천 남동구 등이 재개발 지역으로 투자자가 관심을 보이고 있다.



분양 예정지에 전세 구하기


내 집 마련에 자금 부담이 있는 신혼부부는 대량 분양예정지에 전셋집을 마련하는 것을 추천한다. 현재 청약제도는 분양권을 취득할 때 무주택지위이면서 그 지역에 거주하는 경우에 우선권을 준다. 전세가격이 급등하고 매물을 구하기가 어렵기는 하지만 계약하면 무주택 자격을 유지하면서 추후 주택마련의 발판이 될 수 있다.

수도권 지역의 일반 분양의 경우 100% 거주자 우선 공급이기 때문에 원하는 지역에 무주택 자격으로 입주해 청약을 노려볼 수 있다. 또한 3기신도시 7곳(남양주·하남·계양·고양·부천·과천·안산)과 같은 대규모택지개발지구는 ▲인천 50% ▲경기도 30% 물량을 거주자에 우선 공급하고 있어 분양받을 경우를 대비해 대상 지역의 무주택 세대주 기준을 맞추는 것이 좋다.

또한 공공분양과 생애최초 주택공급에 대해 알아보자. 2022년까지 공급될 6만호의 3기신도시 사전청약은 100% 공공분양물량이다. 민간분양은 청약가점을 기준으로 가점제를 적용해 신혼부부의 경우 다른 세대에 비해 부양가족과 무주택기간을 충족하기 어렵기 때문에 민간분양 당첨에 어려움이 있다.

반면 공공분양은 20세 이후 청약저축 가입기간에 대해 월납입금액을 최대 10만원으로 계산해 저축 총액이 많은 순으로 당첨자를 선정하기 때문에 청약저축 가입기간이 길다면 당첨가능성이 민간분양에 비해 높아질 수 있다. 공공분양의 조건으로는 3년간 무주택 기간을 유지해야 하며 60㎡ 이하의 주택인 경우 소득에 대해 제한이 있다.

내년부터 신혼부부특별공급 및 생애최초 특별공급 소득요건에 대해 맞벌이부부기준 최대 160%까지 신청요건이 완화된다. 3인 이하가구 기준 연봉 1억668만원 이하로 신혼부부 분양시장 공략에 경쟁력을 높일 수 있다.

전세자금대출은 본인에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요하다. 신혼부부가 활용할 수 있는 대출은 버팀목전세대출과 안심전세대출이 있다. 수도권 신혼부부를 기준으로 버팀목 전세자금의 금리는 최저 연 1%로 저렴하지만 보증금 4억 이내와 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억원까지 대출한도가 있다.

또한 전세 만기가 됐을 때 전세자금을 돌려받지 못할 위험을 방지할 수 있는 상품도 있다. 안심전세대출은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 전세자금대출특약보증을 가입해 전세계약 만료 시 임차보증금을 안전하게 보장받는 대출금지원이 가능한 상품으로 보증금 5억 원 이내와 임차보증금의 90%이내에서 최대 4억원까지 대출한도가 주어진다. 위 두 상품은 대출자의 연소득이 6000만원이내여야 한다.

또한 각 지역별로 신혼부부의 임차보증금에 대한 이자를 지원하고 있다. 서울시의 경우 거주자 부부합산 연소득 9700만 원 이하이며 임차보증금 5억원 이하의 주택에 대해 최대 2억원까지의 대출금이자를 정책적으로 지원해준다. 각 지역별 이자지원 정책은 조건이 다르므로 확인해야 한다. 
 

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