[법률S토리] 고가 1주택자의 양도소득세 계산 방식은?

 
 
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사진=이미지투데이
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최근 각종 부동산 정책이 발표돼 시장에서는 양도소득세를 줄이기 위한 절세연구가 한창이다. 절세 혜택을 누릴 수 있는 가장 손쉬운 방법은 비과세 또는 감면 규정을 활용하는 것이다. 그중에서도 양도소득세와 관련한 최고의 절세방법은 1세대 1주택자에 적용되는 비과세 요건을 충족하는 것이다. 하지만 1주택자라고 해서 모두가 양도소득세에서 자유로운 것은 아니다.

일반적으로 1주택자가 법정 비과세 요건을 갖춰 처분하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만 비과세 요건을 갖춘 1주택자라고 하더라도 해당 주택이 고가주택일 경우 주택의 양도차익 중 9억원이 넘는 부분에 양도소득세가 과세된다. 고가주택의 경우 전체 양도차익 중 9억원 이하 분만 비과세 규정이 적용되는 것이다.

그렇다면 1주택자가 해당 고가주택을 처분하는 경우 양도소득세는 어떻게 계산될까?

표=머니S 편집팀
표=머니S 편집팀
예를 들어 8년 전 10억원에 취득해 2년을 거주하고 현재 임대 중인 아파트를 25억원에 양도한다고 가정할 때 과세대상이 되는 양도차익은 표와 같이 계산된다.

이렇게 산출한 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감해 양도소득금액을 계산한다. 일반적인 부동산 장기보유특별공제가 연간 2%의 공제율(최대 30%)인 것에 비해 1주택자에는 장기보유특별공제를 우대해 적용하고 있다. 1주택자의 양도차익 중 과세되는 9억원 초과분에 대한 연간 8%(최대 80%)의 장기보유특별공제 적용이 그것이다. 고가주택이라는 이유로 1세대 1주택 비과세 규정에도 양도소득세를 부담해야 하는 상대적인 불이익을 해소하기 위해서 마련된 제도다.

연간 8%의 장기보유특별공제를 적용받기 위해서 해당 주택에서 2년 이상을 거주해야 하는 거주요건이 올해부터 추가됐다. 거주요건을 충족하지 못한 고가주택의 경우에는 보유기간에 따라 연간 2%(최대 30%)의 일반적인 장기보유특별공제만 가능하다. 또한 내년부터는 1주택자에 대해 장기보유특별공제 우대 시 보유기간과 거주기간을 구분해 각각 연간 4%의 공제율을 적용하는 것으로 소득세법이 개정됐다.

다양한 부동산 정책이 시행되고 있는 요즘 이제 고가 1주택자도 보유 및 거주기간에 따라 양도소득세가 달라질 수 있어 미리 세금부담액을 파악해보고 거주요건을 추가로 충족하는 등 세금에 대한 준비가 필요한 시점이라고 생각된다.
 

백종원 NH농협은행 자산관리자문센터 세무사
백종원 NH농협은행 자산관리자문센터 세무사 youn1@mt.co.kr  | twitter facebook

시장 앞에서 항상 겸손하겠습니다.

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