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주택은 생활을 위한 필수 재화이면서 취득·보유·양도 단계에서 세금이 발생하는 자산이기도 하다. 최근 세법 개정으로 보유 주택 수에 따라 세금이 달라지는 부분을 주목할 필요가 있다. 주택 수가 늘어남에 따라 세금 부담이 무거워지는 건 1세대 다주택자에 대한 양도소득세가 대표적이다.

최근 종합부동산세나 취득세도 주택 수에 따라 세금 부담을 달리하도록 개정이 이뤄지면서 주택 숫자가 세금 계산에서 중요한 이슈가 되고 있다. 주택 숫자 판단이 중요한 또 다른 이유는 세법에서 판단하는 주택의 범위가 점점 더 넓어지고 있기 때문이다. 아파트나 단독주택뿐 아니라 조합원입주권이나 분양권처럼 아직 주택으로 완성되지 않은 권리도 주택으로 판단하는 것으로 변하고 있다.

또 세금 종류에 따라서 합산 대상인 주택 소유자 범위에도 차이가 있다. 따라서 변경된 세법 기준을 주택과 관련된 의사결정을 하기 전에 미리 확인하고 점검하는 것이 필요하다.

지난 8월 지방세법 개정 시행으로 매매로 취득하는 주택이 1세대 다주택에 해당할 경우 취득세율이 높아졌다. 취득 주택의 소재 지역이 비조정 대상지역이면 1세대 3주택부터, 조정대상지역일 경우는 1세대 2주택부터 높아진 취득세율을 적용한다. 예외적으로 일시적 2주택 기준에 해당할 경우에는 1주택 취득세율을 적용받을 수 있다.

세율 적용 시 주택 숫자는 소유자 기준으로 계산하며 지분으로 보유하고 있는 주택도 1채로 계산해 포함한다. 가령 1주택을 단독명의로 보유하고 다른 1주택을 공동명의로 보유하고 있다면 2주택을 소유한 것으로 계산한다. 주택분 재산세가 부과된 경우는 종합부동산세 과세대상으로 합산하지만 세법상 요건을 충족해 등록한 임대주택 등은 합산하지 않는다.

양도소득세에서 주택 수 판단은 양도일을 기준으로 생계를 같이하는 동일 세대를 기준으로 보유 주택을 합산한다. 1세대 1주택 양도소득 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재 1세대 전원이 보유한 주택이 1주택이어야 하며 일시적 2주택으로 인정되는 경우는 예외를 적용받을 수 있다.

여기서 주택 숫자에는 주거용으로 사용하는 오피스텔과 조합원입주권도 포함해 계산한다. 지난 8월 소득세법 개정으로 2021년 1월1일 이후 취득하는 분양권이 새롭게 주택 숫자에 포함된다. 또한 2021년 6월1일 이후 양도분부터 다주택자에 대한 양도소득세율이 더욱 강화돼 앞으로 1세대 2주택 또는 3주택 이상일 경우 양도소득세 셈법이 보다 복잡해질 전망이다.

1세대 다주택자라면 양도하는 주택이 조정대상지역이 아니거나 중과세 적용대상에서 제외되는 예외 주택에 해당할 때 일반세율을 적용받을 수 있다. 양도소득세에서 주택 숫자는 특히 중요하므로 주택을 양도하기 전 해당 주택의 과세 여부를 미리 확인하고 충분히 검토하는 것이 바람직하다.