'서울의 마지막 신도시', '기회의 땅'으로 주목받았던 마곡지구. 2008년 서울시의 첨단 R&D(연구·개발) 중심 산업·업무 거점 조성과 국내·외 기업 유치 계획 발표로 금세 시끌벅적해질 줄 알았던 이곳은 12년이 지난 지금도 여전히 한산한 분위기다.

개발 시기는 당초 계획보다 다소 미뤄졌지만 대기업들이 잇따라 R&D센터를 짓겠다는 계획을 밝히며 관심이 모아졌다. 서울시는 10년 후인 2018년 다시 '마곡 R&D 융·복합 혁신거점 구축전략'도 발표했다. 이를 통해 2020~2025년 입주를 목표로 글로벌센터 건립도 추진키로 했다.

서울 도심 핵심 라인인 지하철 5·9호선과 공항철도가 지나고 LG사이언스파크 등 대·중소기업 150여개가 입주하며 여의도공원의 두 배에 달하는 공원과 식물원이 조화를 이루는 서울식물원 개장으로 마곡은 한때 유동인구가 폭발적으로 늘어났다.

올림픽대로 진입을 통해 서울 전역으로의 이동이 쉽고 김포국제공항이 가깝다는 지리적 이점도 마곡의 미래가치를 높이는 요소다. 각종 개발 호재에도 마곡지구에 냉기만 흐르는 이유는 무엇일까. 

지난 25일 찾은 마곡동 일대는 이른 한겨울을 맞고 있었다. 여러 블록을 구석구석 들여다봐도 상가 상당수가 비어있고 출입문 곳곳에 '매매' '임대'라고 쓴 스티커들이 눈에 띄었다. /사진=강수지 기자

곳곳에 '매매' '임대' 딱지… 상가 미분양 무덤된 마곡지난 25일 찾은 마곡동 일대는 이른 한겨울을 맞고 있었다. 서울 도심의 최대 업무지구인 지하철 5호선 광화문역에서 35분을 달려 도착한 마곡역. 6번 출구로 나오자 가장 먼저 보이는 건 높은 빌딩들과 한산한 분위기다. 신축으로 보이는 상가의 간판이 즐비함에도 사람들을 마주하긴 어려웠다.

여러 블록을 구석구석 들여다봐도 상가 상당수가 비어있고 출입문 곳곳에 '매매' '임대'라고 적힌 스티커들만이 눈에 띄었다. 분양에 실패한 것인지 분양 후 입주자를 구하지 못한 것인지 공실이 넘쳐났다. 현장에서 만난 주민 A씨는 "마곡역보다 마곡나루역 쪽의 상권이 좀 더 활성화됐다"고 했다. 

지하철 9호선과 공항철도 환승역인 마곡나루역까지는 걸어서 약 10분. 마곡역과 마곡나루역 사이에는 새 빌딩을 짓는 공사판이 곳곳에 눈에 들어왔다. 마곡나루역 인근은 확실히 마곡역보다 활기가 있었다. 하지만 번화한 신도시라고 보기는 어려웠다. 구역마다 새 빌딩이 빽빽이 들어섰고 다채로운 프랜차이즈 음식점, 카페, 병원 등이 운영 중이어서 유동인구가 적지 않은 생활권임을 나타냈다.

하지만 각 상가의 안쪽이나 지하철역에서 몇 블록 떨어진 곳은 마곡역과 크게 다르지 않았다. 상가 한층이 대부분 빈 채로 있었고 목 좋은 자리임에도 '임대 문의' 스티커가 버젓이 붙어있었다. 마곡 공인중개사사무소 관계자는 "마곡역 인근은 주거단지보다 개인 사무실이 더 가까워 주 7일 생활권이 아니다. 그리고 상가 월세가 비싸다"며 "마곡나루역 부근 역시 주말에 찾는 이들이 조금 더 많을 뿐"이라고 설명했다.

정부 규제에 코로나19 여파까지… 투자 실패?마곡지구는 축구장 513개 달하는 면적에 대·중소기업과 산·학·연 기술 혁신의 거점으로서 손색이 없지만 완성된 신도시로 거듭나기 위해선 시간이 다소 소요될 것으로 보인다.

마곡지구 오피스 단지 C12 블록에는 총 11개의 빌딩이 들어섰다. 2018년 상반기 분양을 시작해 2년이 지났음에도 주인을 찾지 못한 곳이 많다는 게 인근 부동산 관계자들의 말이다. 오피스 용도의 경우 그나마 낫지만 상가 매물은 미분양이 더 많다. 곳곳에 설치된 분양사무소 역시 방문객을 보기가 힘들다.

마곡지구 내 상가 침체의 원인은 정부 부동산규제와 올해 내내 지속된 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 지목된다. 상가 대출은 주택담보대출비율(LTV)과 비교해 규제가 덜하지만 신용대출한도(DSR)는 소득 대비 40%로 낮다.

오피스텔의 경우 아파트와 똑같은 LTV 40% 규제를 적용받는다. 부동산 보유세 등 세금 부담이 높아진 상황에 코로나19 이후 사회적 거리두기로 자영업이 침체되자 세입자 구하기도 힘들어졌다.

마곡 내 한 빌딩의 분양사무소 관계자는 "정부 규제와 코로나19 여파로 임대가 잘 안된다"며 "앞으로 제2의 코엑스로 불리는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 등이 들어설 예정이어서 내년 봄부터 상황이 나아질 것으로 기대한다"고 말했다.