[법률S토리] “상속주택이 애물단지가 될 줄이야”

머니S 김대경 하나은행 자산관리사업지원부 상속증여센터 세무사|조회수 : 3,321|입력 : 2020.12.15 05:26

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사진=이미지투데이

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세의 절세 효과는 매우 크다. 양도차익에서 양도가액의 9억원 초과분에 대해서만 세금을 계산하며 과세하는 양도차익의 최대 80%까지 장기보유 특별공제가 가능해서다.

1주택을 보유한 세대가 부모의 사망으로 주택을 상속받으면 2주택자가 된다. 그렇게 되면 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 혜택이 사라질 수 있다. 그러나 불가피하게 주택을 취득하게 된 점을 감안해 상속으로 2주택자가 되더라도 기존에 보유하던 주택(이하 일반주택)을 양도하는 경우 상속주택을 보유주택으로 보지 않고 비과세를 적용하게 된다. 다만 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 비과세 요건은 세가지를 모두 충족해야 한다.

① 상속이 개시되는 시점에 별도 세대를 구성하고 있는 부모로부터 상속받은 주택이어야 한다. 양도소득세는 세대 기준으로 주택 수를 판단하기 때문에 동일세대인 부모로부터 상속받은 주택은 해당되지 않는다. 다만 이렇게 되면 부모님과 같이 사는 효자가 불이익을 받게 되는 결과가 발생해 1주택을 보유한 자녀 세대가 1주택을 보유한 60세 이상의 부모 세대와 세대를 합친 후 상속이 이뤄진 경우 예외적으로 동일세대 상속도 비과세 혜택을 적용하고 있다.

②일반주택이 반드시 상속개시 당시 보유하고 있는 주택이어야 한다. 따라서 먼저 주택을 상속받고 1주택자가 된 후 본인이 추가로 주택을 취득해 2주택자가 되는 경우 적용되지 않는다. 다만 2013년 12월14일 이전에 취득한 일반주택은 취득 순서에 상관없이 비과세가 적용된다.

③선순위 상속주택이어야 한다. 우선순위는 ▲피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ▲피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 ▲피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택 ▲기준시가가 가장 높은 주택 (기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택한 주택) 순이다.

1주택을 취득해 10년간 보유(거주기간 동일)하던 A씨가 별도세대인 부친으로부터 시가 4억의 아파트를 상속받았다고 가정해보자. 본인이 원래 보유하고 있었던 일반주택을 양도할 때 언제 팔더라도 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 고가주택(양도가액이 9억을 초과하는 주택)이라면 일반주택을 양도하는 시기에 따라 양도소득세가 크게 달라진다. 상속 후 5년 이내에 일반주택을 양도해야 중과세율이 적용되지 않고 장기보유 특별공제도 적용받을 수 있어서다.

세법 개정으로 인해 내년부터 양도하는 주택에 대해서는 또 다른 세법이 적용될 예정이다. 부동산 양도 전 세무상담을 통한 검토가 필요한 시기다.