[법률S토리] “엄빠 찬스로 집 사면 문제될까”

 
 
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사진=이미지투데이
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# A씨는 최근에 주택 가격이 가파르게 오르면서 지금이라도 내 집을 마련하지 않으면 영영 기회가 없을 것 같은 불안감에 휩싸였다. 부족한 자금을 부모님께 차입해 주택을 매입해야 하는지 고민 중이다. 다만 부모님께 거액의 자금을 잘못 차입했다가는 고액의 증여세가 과세될 수 있다는 말에 걱정이 많다.

최근 국세청에서 발표한 ‘부동산 거래 관련 세무조사 추진경과 및 향후 계획’을 살펴보면 주택 취득자금과 관련해 편법 증여 등 불법행위를 적발하고 증여세를 과세한 사례가 있다. 이러한 차입거래가 세법상 어떤 문제가 있을 수 있는지 살펴보자.

현행 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따르면 투기과열지구나 조정대상지역에서 거래되는 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출의무가 있다. 투기과열지구에선 주택 가격과 상관없이 자금조달계획서의 증빙자료까지 전부 매수자가 직접 제출해야 한다.

문제는 부모와의 금전대차 거래의 경우 세법상 증여로 추정하는 것이 원칙이라는 점이다. 증여가 아닌 빌린 돈이라는 것을 입증하기 위해 먼저 형식적인 요건을 갖춰야 한다. 금전소비대차 차용증을 작성하고 이 차용증에는 구체적인 변제방법·기일과 약정이자율 등을 명시해야 한다. 또 이러한 계약 내용에 따라 이자를 주고받았다는 이체내역 등 구체적인 증빙도 필요하다.

차용증이 작성되고 그에 맞는 금융거래 기록 등이 입증된다고 해서 무조건 정당한 차입거래로 인정받을 수 있는 것이 아니다. 실질적으로 ‘자금을 상환할 능력 및 의도’가 있어야만 한다. 본인의 소득 수준에 비해 과도하게 많은 자금을 빌렸다거나 과도한 이자 부담이 발생하는 차입거래는 인정받을 수 없다. 또한 지나치게 장기간 차입해 당장 상환 부담이 거의 없는 거래 등도 차입으로 보지 않는다. 이런 거래는 차입거래 자체가 부인되고 증여거래로 추정돼 거액의 증여세가 과세될 수밖에 없다.

지나치게 낮은 이자율로 차입한 경우도 증여의 문제가 있을 수 있다. 현행 세법에서는 적정이자율을 연 4.6%로 규정하고 있고 이보다 저리로 타인에게 자금을 차입하는 경우 그 차액만큼 증여를 받은 것으로 본다. 만약 10억원의 금전을 연 2%의 금리로 자금을 차입했다면 적정이자율 4.6%를 적용한 금액과 비교해 차액 부분인 2600만원은 무상으로 증여를 받은 것으로 보는 것이다. 다만 이 금액이 연 1000만원에 미달하는 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.

결론적으로 부모와의 차입거래로 주택 취득자금을 조달하는 경우에는 적정한 이자율과 상환계획 등이 구체적으로 증빙돼야 하고 본인의 소득이나 재산 수준에 맞는 적정한 차입거래만이 제한적으로 인정받을 수 있다고 봐야 한다.
 

정태길 Sh수협은행 세무사
정태길 Sh수협은행 세무사 seul6@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요. 머니S 금융팀 박슬기 기자입니다.

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