[법률S토리] 집주인, 재산세·종부세 폭탄 피하려면

고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무사|조회수 : 3,454|입력 : 2020.12.28 05:17

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사진=이미지투데이

주택을 보유할 때 부담하는 세금은 두 가지다. 주택마다 개별적으로 부과하는 재산세와 보유한 주택의 총합계액에 부과하는 종합부동산세다. 두 세금 모두 공시가격을 기준으로 계산한다. 다만 종합부동산세는 총합계액에 부과하기 때문에 과세표준의 크기와 누진세율로 인해 재산세와 비교할 수 없을 만큼 커질 수 있다.

재산세와 종합부동산세의 계산방법은 비슷하다. 재산세는 개별 주택의 공시가격에 공정시장가액비율(현재 60%)을 곱해 과세표준을 만들고 0.1~0.4%의 4단계 누진세율을 적용해 세금을 계산한다.

종합부동산세도 개별 주택의 공시가격을 기준으로 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 일종의 부유세 성격을 갖고 있어 주택 공시가격의 총합계를 대상으로 한다. 다만 6억원의 기본공제금액(1세대 1주택 단독명의자는 9억원)을 차감해주고 여기에 재산세와 마찬가지로 공정시장가액비율을 곱한다.

종합부동산세의 공정시장가액비율은 재산세와 달리 현재 90%를 적용 중이고 2021년 95%, 2022년 이후 100%로 공시가격의 증가세만큼 오른다. 2021년 과세되는 종합부동산세는 세율도 상승해 0.6~3.0% 6단계 누진세율이 적용된다. 또 조정대상지역 내 2주택을 보유하거나 3주택 이상 보유자라면 1.2~6.0%의 2배 이상 상승한 세율을 부담해야 한다. 따라서 다주택자는 보유세 부과 기준일인 2021년 6월1일까지 개인별로 주택 수를 줄이는 방안을 고려해야 한다.

가장 우선적인 방안으로 매각을 고려할 수 있다. 재산세와 종합부동산세를 모두 줄일 수 있는 효과적인 방법이다. 매각자금을 활용해 주택 수에 포함되지 않는 상가 등 대체 부동산에 투자하거나 금융상품을 활용하는 것도 대안이 될 수 있다. 주의해야 할 점은 매각 시 발생하는 양도소득세다. 조정대상지역 내 다주택자에게는 양도소득세 중과가 적용되므로 주택을 여러 채 보유하고 있다면 시세차익이 낮은 순으로 또 비조정대상지역 순으로 매각 순서를 정하는 것이 필요하다.

증여도 방법이 될 수 있다. 재산세는 개별 과세이기 때문에 가족 간 증여를 하더라도 부과되는 세금의 총합계액은 달라지지 않는다. 하지만 종합부동산세는 개인별 합산 금액에 부과되는 세금이기 때문에 소유자를 달리하는 방법으로 합계액을 줄여 누진세율을 피할 수 있다. 증여 후에는 종합부동산세를 계산할 때 1채씩만 소유하고 있으므로 각각 6억원의 기본공제를 받을 수 있다. 조정대상지역 내 1채만을 보유하고 있으면 세율도 가중되지 않아 세액이 큰 폭으로 줄어드는 효과가 있다. 증여 이후 줄어드는 종합부동산세와 증여 시 발생하는 증여세와 취득세 등을 고려해야 한다.

2021년 6월1일 주택 보유세가 결정되면서 양도소득세율도 추가 상향되는 시점이다. 주택의 매각 또는 증여 계획을 세우고 있다면 6월 1일 이전으로 실행 시기를 앞당겨야 한다. 이에 앞서 반드시 세무전문가와 개개인 상황에 맞는 상담을 진행한 후 결정하기를 권한다.