[법률S토리] 2주택자, 세금 피하려면 3년내 기존 주택 처분하라

머니S 임경인 하나은행 자산관리사업단 세무자문위원|조회수 : 2,804|입력 : 2021.01.20 05:20

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사진=이미지투데이

하얀 소의 해가 밝았다. 올해 취득한 분양권은 보유 주택 수에 포함돼 다주택자로 분류되지만 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득 세제상 1주택자로 간주된다. 이밖에도 올해부터 새롭게 적용되는 주택 양도소득세 개정사항을 살펴보자.

우선 올해부터 다주택자가 여러 채의 주택을 갖고 있다가 순차적으로 주택을 팔고 나서 마지막 한 채가 남는 경우 최종적으로 1주택이 된 날로부터 추가로 2년 이상 보유하고 팔아야 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 2020년 12월31일까지 다른 주택을 다 팔고 이미 1주택자가 된 상태라면 1주택자가 된 날부터 2년간 추가로 보유해야 하는 규정을 적용하지 않고 해당 주택을 취득한 날부터 2년 이상 보유했다면 비과세를 적용받을 수 있다.

지난해까지 10년 이상 보유하고 해당 주택에 2년 이상 거주한 1주택을 양도하는 경우 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다. 올해부터는 10년 이상 보유하고 해당 주택에 10년 이상 거주해야 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 거주기간에 따라 연당 4%, 보유 기간에 따라 연당 4%로 장기보유특별공제의 적용 방식으로 변경됐기 때문이다. 따라서 1주택자가 10년 이상 보유했지만 거주는 2년만 한 주택을 양도하는 경우 48%의 장기보유특별공제를 적용받는다.

45%의 소득세 최고세율 구간도 신설됐다. 따라서 당초의 최고세율이었던 42%는 과세표준 5억원 초과 10억원 이하 구간에 적용되고 과세표준 10억원 초과분에 대해서 45%의 세율이 적용된다. 양도소득세의 경우 별도로 규정된 중과세율(다주택자·단기양도 등)이 적용되지 않는 경우 종합소득세율이 적용된다. 즉 고가의 주택을 양도하는 경우 적용되는 세율이 인상되는 효과가 발생한다.

다주택자에 대해서는 양도소득세 일반세율이 적용되는 것이 아니라 다주택자에 대한 페널티 성격의 중과세율이 적용된다. 2021년 6월1일을 기점으로 다주택자에 대한 양도소득세율은 2주택자에 대해선 일반세율에 20%포인트를 가산하고 3주택 이상자에 대해선 일반세율에 30%포인트를 가산하는 것으로 변경된다.

1년 미만 보유한 주택을 양도하는 경우 40%의 양도소득세율을 적용하고 분양권을 양도하는 경우 50%의 양도소득세율을 적용했으나 2021년 6월1일을 기점으로 1년 미만 보유한 주택(분양권 포함)을 양도하는 경우 70%의 양도소득세율을 적용하고 1년 이상 보유하고 2년 미만 보유한 주택(분양권 포함)을 양도하는 경우 60%의 양도소득세율을 적용하는 것으로 변경된다.

그동안 입주권은 주택 수에 포함돼 양도소득세가 과세됐으나 분양권은 주택 수에 포함되지 않았다. 하지만 올해 1월1일 이후 취득한 분양권에 대해서는 주택 수에 포함해 양도소득세가 과세되는 것으로 변경됐다. 따라서 1주택자가 분양권을 추가로 취득하는 경우 기존 주택을 양도할 때 분양권도 주택으로 취급하므로 일시적 2주택 규정에 따라 기존 주택을 처분해야 비과세가 적용된다.