서울 고밀개발 해 또 '분양'이라니… 반쪽짜리 공급방안

[머니S리포트] 변창흠표 1호 공급대책 문제없나?②-새 부동산정책 쟁점 셋

 
 
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국토교통부 새로운 수장이 된 변창흠 장관은 2020년 12월29일 취임 직후 새 주택공급대책을 발표하겠다며 확실한 노선 변경을 알렸다. 이번 공급대책에서 가장 쟁점이 되는 부분은 고밀 개발을 통해 증가한 주택을 공공임대가 아니라 ‘분양’하는 것으로 방향을 틀었다는 점이다. /사진=뉴스1
국토교통부 새로운 수장이 된 변창흠 장관은 2020년 12월29일 취임 직후 새 주택공급대책을 발표하겠다며 확실한 노선 변경을 알렸다. 이번 공급대책에서 가장 쟁점이 되는 부분은 고밀 개발을 통해 증가한 주택을 공공임대가 아니라 ‘분양’하는 것으로 방향을 틀었다는 점이다. /사진=뉴스1
문재인정부는 3년 반 넘게 주거정책을 이끌어온 김현미 전 국토교통부 장관을 지난해 말 교체했다. 현정부 최장수 장관의 전격 교체를 단행한 이유는 국정 지지율 하락과 민심 악화로 주거정책에 새로운 시그널이 필요함을 심각하게 인지한 것으로 풀이된다. 국토부의 새로운 수장이 된 변창흠 장관은 2020년 12월29일 취임 직후 새 주택공급대책을 발표하겠다며 확실한 노선 변경을 알렸다. 이번 공급대책에서 가장 쟁점이 되는 부분은 고밀 개발을 통해 증가한 주택을 공공임대가 아니라 ‘분양’하는 것으로 방향을 틀었다는 점이다.



‘공공 자가주택’ 대안은?


변 장관은 교수로 재직 당시 주거 문제 해결을 위한 최선의 방편으로 공공임대정책의 중요성을 주장해왔다. 한국토지주택공사(LH) 사장 재임 때는 임대주택 품질이나 차별에 대한 국민 인식을 개선하기 위해 여러 정책을 추진하고 노력을 기울였다. 그럼에도 공공임대 확대에 대한 불신과 반발이 지속되자 결국 대안으로 ‘공공 자가주택’을 꺼냈다.

공공 자가주택은 주변 시세의 50~60%에 분양될 전망이다. 형식으로는 토지는 공공 시행사가 입주자에게 일정 기간 빌려주고 건물만 팔아 분양가를 낮추는 토지임대부 주택, 분양자가 공공기관에 집을 다시 팔아야 하는 환매조건부 주택 등이 있다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “토지임대부나 환매조건부가 일부 대안이 될 수 있지만 100% 공공임대가 안 되면 민간분양을 폐지해야 한다고 본다”며 “3기 신도시와 같은 공공개발의 경우 정부가 개인 소유 땅을 싸게 사서 다시 개인에게 비싸게 파는 식인데 이런 제도 자체가 없어져야 주거문제를 해결할 수 있다”고 지적했다.
변 장관은 토지은행의 비축토지를 공공주택사업에 활용해야 한다는 소신도 밝혔다. 장관 인사청문회 서면질의 답변 자료에서 이 같은 제도 개편방안의 검토를 공식화했다. 토지비축제도는 공익사업에 필요한 용지를 적기에 저렴한 가격으로 공급하기 위해 지가 상승 이전 미리 매입하는 제도다.



준공업지역·지하철 역세권 고밀개발


준공업지역 개발은 주거와 산업시설이 혼재하는 방식이 추진될 것으로 보인다. 역세권 정비방안과 관련해선 역세권 범위를 넓히고 용적률(대지면적 대비 연면적 비율)을 더 높여 주택 밀도를 더욱 높여 짓는 방안이 예상된다.
준공업지역에선 공공기관이 주도하는 순환개발이 추진된다. 국토부와 서울시는 지난 7일부터 다음달 25일까지 ‘민·관 합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모를 진행한다. 서울시내 공장비율이 50% 이상인 3000㎡ 이상 준공업지역 용지를 대상으로 한다. 준공업지역 내 노후화한 공장 부지를 LH와 서울주택도시공사(SH)가 참여해 산업·주거 복합공간으로 변화시킨다. 산업기능을 살리고 주택공급도 확대한다는 복안이다. 시범 사업지 3~4곳은 오는 3월 확정된다.

서울시의회에선 현재 공공이 참여한 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮추는 도시계획조례 개정안이 통과됐다. 부지 면적의 60%를 주택으로 조성할 수 있게 된 것. 국토부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정을 통해 이달 말 역세권 준주거지역 용적률을 최대 700%까지 완화하는 지구단위계획 제도 개선도 추진하고 있다. 지구단위계획이 수립된 준주거지역의 용적률을 올려 고밀개발이 가능하도록 하는 방안이다. 역세권 범위는 현행 250m에서 500m로 넓히는 방안이 검토되고 있다. 서울시내 지하철역 300여개 중 100곳 이상이 대상이 될 수 있다.
국토교통부와 서울시는 지난 7일부터 다음달 25일까지 ‘민·관 합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모를 진행한다. 서울시내 공장비율이 50% 이상인 3000㎡ 이상 준공업지역 용지를 대상으로 한다. 준공업지역 내 노후화한 공장 부지를 LH와 서울주택도시공사(SH)가 참여해 산업·주거 복합공간으로 변화시킨다. /사진=이미지투데이
국토교통부와 서울시는 지난 7일부터 다음달 25일까지 ‘민·관 합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모를 진행한다. 서울시내 공장비율이 50% 이상인 3000㎡ 이상 준공업지역 용지를 대상으로 한다. 준공업지역 내 노후화한 공장 부지를 LH와 서울주택도시공사(SH)가 참여해 산업·주거 복합공간으로 변화시킨다. /사진=이미지투데이



‘미니 재건축’ 가능해진다


민간분야의 경우 빌라 밀집지역의 미니 재건축을 통해 공급 확대 방안을 내놓을 것으로 예상된다. 변 장관은 지난 5일 관련 기관 간담회에서 “신규주택은 분양 아파트를 중심으로 공급해야 하지만 소비자 선택권 확보를 위해 공공 자가주택과 임대주택을 혼합할 필요가 있다”고 말했다.

저층 주거지 정비를 위한 법안도 발의됐다. 천준호 의원(더불어민주당·서울 강북갑)은 지난 7일 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 개정안을 대표 발의했다. 이번 법안은 국토부와 서울시가 긴밀히 관여한 것으로 알려져 법안 통과 후 곧바로 정책에 적용될 것으로 보인다. 

미니 재건축은 사업구역 대지면적 1만㎡ 미만, 기존 주택 수가 200가구 미만인 노후 주택단지의 주거환경을 개선하는 방식이다. 일반적인 재개발·재건축 정비사업과 비교해 규모가 작고 이해관계자가 적어 분쟁 발생 가능성이 낮다. 안전진단도 필요 없어 사업 절차가 상대적으로 간소화된다. 민간택지 분양가상한제를 적용하지 않고 용적률 법적 상한이 높아져 사업성이 개선되는 효과도 있다. 사업비 융자와 사업면적 확대(1만→2만㎡) 등의 인센티브도 제공한다.

공공 미니 재건축이 가능한 사업 대상지는 서울시 2070개 단지 6만384가구로 추정된다. 개정안이 통과될 경우 용적률은 법적 상한의 최대 120%까지 허용된다. 용적률 상한은 2종 일반주거지역 250→300%, 3종 일반주거지역 300→360%로 높아진다. 상향된 용적률의 20~50%는 공공임대로 기부채납해야 한다.

총 주택 공급량은 최대 약 51만가구가 될 전망이다. 변 장관은 “올해 민간 분양물량이 전망 기관에 따라 36만2000∼39만1000가구로 예상된다”며 “LH 등 공공물량과 사전청약 등을 포함하면 총 51만3000가구에 이를 것”이라고 내다봤다.
 

강수지
강수지 joy822@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 미디어그룹 머니S, 산업2팀 건설·부동산 담당 강수지 기자입니다.

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