[법률S토리] 일시적 2주택자, 세금 무서워 이사도 못간다?

정태길 Sh수협은행 세무사|조회수 : 5,984|입력 : 2021.01.27 04:32

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사진=이미지투데이

최근 이사를 계획했던 A씨는 양도세와 취득세 문제로 골머리를 앓고 있다. A씨는 일시적 2주택에 대한 특례가 있다고 들었지만 여기저기서 서로 하는 말이 달라 결론을 내리지 못하고 있다. 기존의 주택과 새롭게 취득하고자 하는 주택 모두 다 조정대상지역에 있다 보니 규정이 더 복잡해 보였기 때문이다.

보통 양도세의 경우 1세대 1주택자가 일시적으로 신규주택을 취득한 뒤 종전 주택을 처분하는 경우 1세대 1주택자로 간주되는 특례가 있다. 다만 기존 주택을 취득하고 1년이 경과한 이후 신규주택을 취득해야 하고 신규주택 취득 후 3년 이내에만 기존주택을 처분하면 된다는 요건을 충족해야 한다.

간단해 보이지만 문제는 신·구 주택 모두 조정대상지역 안에 소재하는 경우 이 규정이 복잡해진다는 점이다. 이때는 신규주택을 취득하고 1년 이내에 세대 전원이 전입해야 하고 종전 주택 처분기한도 1년으로 짧아진다. 요건이 까다롭다 보니 예외규정도 두고 있다. 우선 1년 내 세대원 전원 입주요건은 취학·근무상의 형편·질병의 요양·그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 인정된다. 또 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 최장 2년 안에 임차계약 종료일까지 전입하면 된다.

만약 신규주택 취득 계약 시점에는 조정대상지역이 아니었지만 이후 조정대상지역이 된 경우에는 어떨까? 이때는 조정대상지역이 아닌 것처럼 보아 전입 요건은 따로 없고 3년 내에만 종전 주택을 처분하기만 하면 된다.

현재 개정된 지방세법에서는 기존에 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역 내에 새로운 주택을 취득하는 경우 취득세율을 8%로 중과한다. 취득세 중과세 규정에서도 일시적 2주택에 대한 특례는 있다. 이사·학업·취업·직장 이전 등 이와 유사한 사유로 신규주택을 취득한 후 3년 이내에만 종전 주택을 처분하는 경우 중과세를 적용하지 않는다. 양도세 규정과 비슷하지만 특정한 사유에만 이러한 예외를 인정해준다는 점에서 차이점이 있다.

또 신·구 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 1년으로 단축된다는 점도 양도세와 비슷하다. 양도세와 달리 취득 이후 조정대상지역이 된 경우에 대한 경과규정은 따로 없다는 점이 차이점이다.

A씨의 경우를 정리해본다면 신규주택을 취득해 1년 내에 세대원이 전부 전입하고 취득일로부터 1년 내에 기존 주택을 처분해야만 1세대 1주택으로 간주돼 양도세와 취득세 부담을 줄일 수 있다. 신규주택 취득 시에는 우선 일반세율을 적용한 뒤에 1년 내에 처분하지 않을 경우 취득세를 중과세율로 다시 징수하는 방식이다.

이 외에도 A씨가 주의해야 할 사항은 또 있다. 신규주택을 취득하면서 주택담보대출을 받는 경우라면 6개월 이내에 신규주택에 전입하고 종전 주택까지 처분해야만 하는 규정이 있다. 결국 이사를 할 때도 복잡해진 세법 규정뿐 아니라 대출 규정까지 주의해야 한다.