임대차3법 완성되는 '전·월세 신고제' 6월 시행… 세입자 유리?

[머니S리포트 임대차2법 시행 6개월④] '투명한 거래' 기대 부작용 우려도

 
 
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편집자주|1월31일이면 31년 만에 바뀐 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법)이 시행 6개월째를 맞는다. 임대차2법은 계약갱신청구권과 임대료상한제 등을 핵심으로 하는 세입자 보호 법안이다. 전·월세 신고를 의무화한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 올 6월 시행된다. 새 임대차법은 전세 역사에 최대 변화를 가져왔다. 국내에만 존재하는 전세제도의 특수성 때문에 그동안 세입자는 각종 불합리한 요구 조건이나 말도 안 되는 임대료 인상도 받아들일 수밖에 없었다. 하지만 이번 법 개정에 따라 집주인의 부당한 계약조건에 대한 세입자의 대항력이 강화됐고 구제받을 수 있는 방법이 많아졌다. 전세 세입자의 가장 큰 불안 요소인 이주 주기도 길어져 부담을 덜었다. 하지만 여전히 신규로 전세시장에 진입하려는 세입자나 신도시는 전세금 폭등을 앓고 있다. 집주인과의 분쟁도 점차 늘고 있다. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 분쟁 조정 지원을 강화하고 전·월세신고제 시행 후 신규 전세금 규제도 강화할 계획이다.
오는 6월1일 전·월세신고제가 시행됨에 따라 앞으로는 법 시행령이 정하는 지역과 임대료 수준일 경우 이를 의무적으로 신고해야 한다. /사진=이미지투데이
오는 6월1일 전·월세신고제가 시행됨에 따라 앞으로는 법 시행령이 정하는 지역과 임대료 수준일 경우 이를 의무적으로 신고해야 한다. /사진=이미지투데이
전·월세신고제는 현행 매매거래 신고제처럼 주택 임대차 계약 시 집주인과 세입자 등 당사자나 공인중개사가 30일 내 소재지 지자체에 계약 정보를 신고하는 제도다.

가장 중요한 계약 정보는 보증금과 월세 등 임대료다. 전·월세신고제의 법적 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 지난해 7월28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월4일 본회의에서 의결됐다. 시행은 오는 6월1일부터다.

전·월세신고제가 시행됨에 따라 앞으로는 법 시행령이 정하는 지역과 임대료 수준일 경우 이를 의무적으로 신고해야 한다. 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하지는 않는다. 세입자 입장에선 적정 가격을 알 수 있고 다주택자 등의 임대소득을 보다 명확하게 밝히도록 해 절세를 막는 데도 목표를 두고 있다. 김현미 전 국토교통부 장관은 지난해 10월 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "임대차 신고제가 시작돼 정착되면 임대소득에 대한 과세와 함께 세액공제도 합리적으로 이뤄질 것"이라고 말하며 기대감을 드러냈다.

현재 이뤄진 거래뿐 아니라 과거 거래된 금액 또한 공개되기 때문에 누구나 자신이 거래를 원하는 매물의 적정 가격을 알 수 있어 보다 정확한 시세 파악이 가능해진다. 기존에는 전셋값이 폭등하는 상황에 직전 임대차계약의 내용을 알기가 어려웠다. 대단지 아파트의 경우 확정일자 신고 등을 통해 파악된 일부 정보가 공개됐지만 대부분은 부르는 게 값인 경우가 많았다. 전·월세 신고제가 시행되면 집주인은 같은 단지나 인근 비슷한 매물과 비교해 크게 차이 나는 가격을 부를 수 없게 돼 세입자가 터무니없는 가격으로 계약을 체결하는 피해를 줄일 수 있다.

자녀에게 고가 전세를 얻어주는 방식으로 전·월세를 이용한 편법 증여나 상속 등 탈세도 막을 수 있을 전망이다. 세수 확보를 투명하게 할 수 있게 되는 셈이다. 반면 집주인은 임대소득이 모두 드러나게 돼 세금 부담이 커질 수 있다. 집주인이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 비용 전가할 수 있다는 우려도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전·월세 신고 의무화로 임대차 거래 통계가 투명해지고 임대차 정책 설계가 더 정확해진다는 장점이 있다"며 "임대수익이나 중개보수가 양성화돼 세입자의 권익보호가 강화될 것"이라고 말했다.

다만 일부의 부작용도 우려된다. 가장 큰 우려는 가격 차이로 인해 분쟁이 촉발될 수 있다는 점이다. 같은 단지의 전세 가격이 수억원 차이가 나는 등 '이중 가격'이 형성되는 경우다. 최근에는 전세 수요 증가로 전셋값이 고공행진하면서 같은 단지 내 전세 가격이 5억원 이상 차이 나는 경우도 발생하고 있다. 임대료 상한제 도입으로 최초 전세계약을 1회 갱신하는 경우 임대료 상한선이 5%로 제한돼 신규계약보다 수억원 낮은 수준에 거래되는 경우도 있다. 이 같은 상황이 심화되면 이전 세입자가 신규 세입자에게 권리금을 제안하는 불법적인 상황까지 발생할 수 있다는 우려가 제기된다.

프라이버시 문제도 지적된다. 부동산 가격이 계층을 상징하는 사회 분위기에서 본인이 거주하는 집의 전세가격을 노출시키는 데 부담을 갖는 세입자도 있다는 것이다.
 

강수지
강수지 joy822@mt.co.kr  | twitter facebook

머니투데이 미디어그룹 머니S, 산업2팀 건설·부동산 담당 강수지 기자입니다.

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