[법률S토리] “집 물려주려면 네가지를 기억하라”

머니S 백종원 농협은행 WM자문센터 세무사|조회수 : 2,502|입력 : 2021.02.24 05:10

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사진=이미지투데이

국세청은 최근 주택 증여 관련 변칙적 탈루 혐의자에 대한 세무검증에 나섰다. 국세청은 증여자가 증여주택을 최초 취득한 시점까지 거슬러 올라가 탈루행위가 없었는지 확인할 방침이어서 주택을 증여하는 데 고민거리가 더 추가됐다. 국세청이 검증을 실시할 ‘주택 증여 시 네 가지 혐의’에 대해 알아보자.

첫째, 주택에 대한 증여세 신고 시 10년 내 다른 증여재산에 대한 ‘재차증여 합산’을 누락하고 증여재산공제를 중복 신고한 혐의에 대해 세무검증을 실시한다.

자녀가 부모 등 직계존속으로부터 재산을 증여받고 10년 안에 다시 동일인으로부터 증여를 받게 되면 과거 증여재산 평가액과 신규 증여재산 평가액을 합산해 증여세를 계산해야 한다. 특히 재차증여 합산 시 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자를 포함해 동일인으로 본다. 즉 아버지와 어머니로부터 각각 증여를 받더라도 합산해 증여세를 계산해야 한다.

둘째, 아파트 등에 대한 증여세 신고 시 경제적 실질가치가 반영된 ‘시가’로 신고하지 않고 과소신고 또는 무신고한 혐의에 대해 세무검증을 실시한다. 증여세 계산 시 증여재산 평가는 시가 평가를 원칙으로 하고 있다.

셋째, 증여자가 해당 증여주택을 매매 등으로 최초 취득하는 단계에서 자금출처 불분명 혐의에 대해 세무검증을 실시한다.

증여세 신고·납부 의무자인 수증자에 대한 세무조사 외에 증여자와 그 배우자 등까지 분석대상을 확대해 해당 주택의 최초 취득시점부터 증여로 인한 소유권 이전 시점까지 자금출처를 확인하고 증여자가 사업자인 경우에는 매출 누락과 가공경비 계상 등 부당한 방법으로 사업자금을 유출한 혐의가 있는지도 동시 조사 선정을 통해 추가검증을 진행한다.

넷째, 부담부증여로 취득한 주택의 임대보증금 등을 자력으로 상환하지 않고 자가로 사용하거나 주택을 증여받은 자녀가 뚜렷한 소득원천 없이 주택보유에 따른 각종 비용을 부담하고 있는 경우 세무검증을 통해 편법증여 혐의를 조사한다.

임대보증금이나 대출금 등 증여재산 관련 채무를 승계하는 조건이 포함된 증여를 ‘부담부증여’라고 한다. 증여세를 낮추려는 목적으로 부담부증여로 증여세를 신고한 후 관련 채무는 부모가 대신 상환하거나 증여주택에 대해 부모와 임대차계약을 맺은 후 임대보증금 채무를 면제받는 식으로 편법증여가 이뤄지고 있어 이에 대한 검증을 실시한다는 내용이다.

최근 주택을 증여했거나 앞으로 주택을 증여할 계획이 있다면 증여세 신고 시 실거래가 공개시스템을 통해 매매사례를 잘 찾아보고 과거 10년 내 동일인에게 증여받은 재산이 있다면 반드시 합산신고를 통해 증여재산 평가에 오류가 없도록 주의해야 한다. 또한 부담부증여 시 관련된 채무액의 상환과 면제에 대한 국세청의 소명요청에 대비해 임대차계약서 및 소득금액증빙과 금융거래내역 등 적정한 입증 자료를 잘 준비해 둘 필요가 있다.