# 중국인 A씨는 지난해 서울시 용산구 이태원동의 한 상가주택을 78억원에 매입했다. 국내 은행에서 대출받은 돈이 59억원에 달했다. 현재 국내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 40%인데 상가주택은 LTV 적용을 받지 않는 허점을 노려 집값의 75% 이상을 대출로 조달한 셈이다.

# 유학을 위해 한국에 입국한 30대 중국인 B씨. 그는 학업을 마친 후 한국 기업에 취업하고 서울·경기·인천·부산 등 대도시에 있는 아파트를 8채나 사들였다. 이중 7채는 전·월세로 임대하고 소득신고를 안 했다. 이를 알아챈 국세청은 지난해 B씨에 대한 정보와 자료를 중국 세무당국에 통보했다.

국세청에 따르면 2017년 이후 지난해 5월까지 외국인이 사들인 국내 아파트는 2만3167채. 거래금액은 7조6726억원에 달한다. 취득건수는 ▲2017년 5308건 ▲2018년 6974건 ▲2019년 7371건 ▲2020년 5월까지 3514건으로 증가 추세다. 국가별로 보면 중국인이 가장 많은 1만3573건을 기록했다.

수십억대 고가아파트가 몰린 서울 강남3구의 외국인 거래를 보면 ▲강남 517건(6678억원) ▲서초 391건(4392억원) ▲송파 244건(2406억원)으로 나타났다. 두 채 이상의 아파트를 취득한 다주택 외국인은 1036명이며 이들이 취득한 아파트는 총 2467채다. 한사람이 67억원 상당의 주택 42채를 보유한 경우도 있었다. 외국인이 한국에서 구매한 아파트의 실거주 여부를 조사한 결과 32.7%는 소유자가 단 한 번도 거주하지 않은 것으로 드러났다.

중국인의 한국 부동산 사랑은 자국 내 강력한 투기 규제 정책 때문인 것으로 보인다. 중국은 외국인의 부동산 매매를 금지하지만 자국 내 심각한 부동산 투기로 가격 폭등이 일어나자 정부가 다주택자의 대출과 세금을 규제해 이를 막고 있다. 한국보다 앞서 중국인의 부동산 투기로 몸살을 앓은 호주 등 해외 국가도 세금 페널티를 부과하는 등의 방식으로 대응했다.

김영찬 디자인 기자

중국인 서울 아파트 매입, 집값 올렸나?문제는 이들이 주택임대사업자 신고도 안 해 임대소득을 제대로 공개하지 않다 보니 세금을 탈루할 우려가 높은 데다 불필요한 거래 증가로 집값을 폭등시켜 정작 집이 필요한 국내 무주택자의 주택시장 진입 문턱을 높이고 임대료 상승에 시달리게 한다는 점이다.

통계청 자료에 따르면 국내 무주택가구 수는 ▲전국 888만6922가구 ▲서울 200만1514가구다. 전체 가구 대비 각각 43.7%, 51.4%다. 2017년 이후 올 1월까지 국내 아파트값 통계를 보면 KB국민은행 기준 평균 매매가격은 3.3㎡당 1778만원으로 4년 새 42.7%가 상승했다. 서울은 같은 기간 79.8% 폭등 수준을 보였다.

집값 상승에는 저금리 장기화와 수도권 인구집중 등 여러 요인이 있지만 이런 외국인의 부동산 투기 역시 영향을 미칠 수 있다. 과거 해외 사례를 봐도 중국인을 중심으로 한 외국인의 부동산 투기는 자국 내 집값에 부정적인 영향을 미쳤다.

호주 시드니와 멜버른에선 2000년대 후반 중국인의 ‘묻지마 투자’가 활개를 치며 2008~2017년 10년 동안 주택가격이 2배 이상 폭등했다. 시드니의 주택 중위가격은 가구 중위소득의 13배에 달했다. 홍콩 매체 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 보도에 따르면 2017년 호주 투자이민 비자를 취득한 외국인은 1만여명이고 이중 90%가 중국인이었다.

투자이민은 500만호주달러(약 40억원) 이상을 투자해야 취득할 수 있다. 2017년 한해 동안 중국인이 사들인 호주 부동산은 150억호주달러(약 12조원)에 달했다. 이는 호주 시민권이나 영주권을 취득한 중국인은 제외한 금액이다.
상황이 이렇게 되자 호주는 2012년 이후 자국 내 소득이 없는 외국인의 대출을 금지했다. 2017년엔 세금 개혁안을 발표해 외국인이 자국 부동산을 매각할 경우 양도소득세를 강화했다.

김영찬 디자인 기자

중국 내 부동산 규제, 해외는 왜 안 막나중국 내에서는 정부의 강력한 투기 규제정책이 시행되고 있다. 주택담보대출이나 분할납부 주택 구매 시 계약금 비율을 무주택자 35%, 다주택자 60%로 정해 다주택자의 자금 부담을 높였다. 다주택자는 이자율도 더 높게 적용한다. 이 때문에 위장이혼이 늘고 일부 성(省)은 이혼 2년 이내 부동산 추가 구입을 금지하거나 가정실태조사까지 단행하는 지경에 이르렀다.

미국 워싱턴 DC의 정책 싱크탱크 한미경제연구소(Korea Economic Institute of America)에서 동아시아 경제 연구를 맡고 있는 카일 페리어는 “기록적인 저금리 상황에 서울 아파트가 상대적으로 높은 수익률을 낼 수 있는 자산으로 인식돼 중국인을 비롯한 외국인의 투자수요가 계속 늘어나고 있다”고 분석했다.

현행법상 외국인이 국내 아파트를 취득·보유·양도하면 내국인과 동일한 납세의무가 생긴다. 특히 외국인이 투기 목적으로 국내 아파트를 보유하는 경우 조세조약 등에 따라 해당 국가의 세무당국에 관련 정보를 제공한다.

국세청은 국내 개인이나 법인이 해외에서 자금을 조성해 부동산에 투자하는 경우 관세법 등에 따라 불법 여부를 조사하고 수사 의뢰한다. 하지만 중국 당국과는 이런 조사와 협조가 이뤄지기 힘들다. 중국인이 해외에서 벌이는 불법 투기행위를 막기가 어렵다는 게 관련 전문가들의 얘기다.

외국인의 국내 부동산 투기에 대한 우려와 비판이 지속되자 국회에선 이를 막기 위해 취득세와 양도세를 중과하는 지방세법·소득세법 개정안이 발의됐지만 ‘차별 과세’가 상호주의에 위배될 수 있다는 의견에 따라 폐기됐다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 “한국부동산원의 최근 4년 외국인 부동산 매수 통계를 보면 전체 거래량의 1.4% 정도고 지난해에는 1.3%로 하락했다”며 “지난해 거래된 서울 아파트의 10%(9878건) 등기부를 열람한 결과 매수자가 외국인인 건은 0.5%(48건)였다”고 밝혔다.

한국부동산원에 따르면 지난해 외국인의 국내 건축물(단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔) 거래는 2만1048건으로 전년 대비 18.5% 증가했다. 이는 부동산원이 2006년 1월 관련 통계를 작성한 이래 최대 규모다. 외국인 거래는 매수자나 매도자가 외국인인 경우를 모두 포함한다.

외국인의 건축물 거래는 2014년 1만건을 넘긴 후 ▲2015년 1만4570건 ▲2016년 1만5879건 ▲2017년 1만8497건 ▲2018년 1만9948건 등으로 증가했고 지난해 2만건을 돌파했다. 지역별로 보면 ▲경기 8975건 ▲서울 4775건 ▲인천 2842건 등으로 수도권에 집중됐다. 서울에선 고가 부동산이 몰린 강남구(395건)가 가장 많았다.

국토교통부에 따르면 지난해 상반기 중국인의 국내 토지 보유는 전년 말 대비 2.6% 증가해 전체 외국인 가운데 가장 높은 증가율을 나타냈다. 중국인이 국내에 보유한 땅 면적은 19.8㎢로 여의도의 7배에 달한다.

정치권 ‘차이나머니 막기’ 운동국회 국토교통위원회 소속 소병훈(더불어민주당·경기 광주갑) 의원이 국토부의 주택자금조달계획서를 분석한 결과 서울과 경기에서 부동산을 구입한 외국인이 제출한 자금계획서는 2019년 1128건에서 지난해 10월 기준 1793건으로 59.0% 증가했다. 이중 40%는 실거주가 아닌 임대를 목적으로 구매한 것으로 확인됐다. 소 의원은 “국내에서 임대사업을 하려고 부동산을 매입하는 외국인이 대출규제를 받지 않는 상가주택을 취득한다. 투기를 막기 위해 은행법과 은행업 감독규정을 개정해야 한다”고 주장했다.

국회 환경노동위원회 홍석준(국민의힘·대구 달서갑) 의원은 외국인이 국내 부동산을 매각할 때 양도세 비과세 혜택에서 배제하는 내용의 소득세법과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 발의했다. 이번 법안은 외국인의 국내 부동산 취득에 대해 정부가 상호주의적 제한을 위한 대통령령을 제정하고 아파트 같은 주거용 부동산은 해당 국가가 대한민국 국민에게 허용하는 범위 수준으로 취득이나 양도를 허용하도록 했다. 이번 법안이 국회를 통과해 시행되면 중국인의 국내 주거용 부동산 취득은 사실상 금지된다. 중국은 외국인의 부동산 취득을 법으로 제한하고 있기 때문이다.

지자체의 감독 권한도 강화돼야 한다. 지난해 강남구 대치동에선 중국 특별행정구역 마카오 국적자가 아파트를 매수하려다 토지거래허가 심사 ‘불허’ 결정을 받았다. 실거주 목적이 아니란 이유다. 정부는 지난해 6월 강남 등 투기과열지역의 토지거래허가제를 시행해 부동산 매매 시 허가신청을 하도록 했다. 마카오 국적자 C씨는 법인 명의로 매수 허가를 신청했는데 강남구청 조사 결과 그가 국내에 거주한 이력이 없는 점을 확인했다.