[법률S토리] “상속주택 절세하려면 기존주택부터 양도하라”

 
 
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사진=이미지투데이
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한국은 상속주택 특례규정이 있다. A씨가 주택 1채를 보유한 상태에서 주택을 상속받으면 상속인의 의지와 관계없이 취득한 주택이기 때문에 양도세가 중과된다. 다주택자의 절세 방법을 알아보자.

상속일 기준 보유하던 주택(2년 이상 보유요건 필요, 취득 당시 조정지역이었다면 거주요건도 필요)을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세(양도가액이 9억원 이하일 경우)가 적용된다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없기 때문에 기존 주택을 먼저 양도해야 절세 혜택을 받을 수 있다.

가령 A씨가 상속주택이 두 채 있을 경우 동일하게 보유주택 매도 시 상속주택을 없는 것으로 보고 비과세를 적용할까. 결론부터 말하면 그렇지 않다.

세법에서 여러 채의 상속주택을 보유했다면 하나만 인정해주고 나머지는 후순위 상속주택으로 보아 일반주택으로 분류한다. 여러 채의 주택을 보유할 경우 상속주택은 ▲피상속인이 가장 오래 보유한 주택 ▲피상속인의 거주가 가장 긴 주택 ▲기준시가가 가장 큰 주택 ▲상속인이 선택 순으로 정의된다.

A씨가 단독이 아닌 공동으로 상속주택을 받을 경우 세법 적용이 달라진다. 자녀 3명으로 상속주택을 공동으로 받으면 이를 공동상속주택이라고 한다.

세법에서는 가장 큰 지분을 받은 상속인이 세법상 상속주택을 취득한 것으로 보고 그 외의 상속인은 소수지분을 취득한 것으로 본다. 모두 동일한 지분을 받으면 ▲주택에 거주하는 자 ▲최연장자 순으로 세법상 상속주택을 취득한 것으로 본다.

상속주택의 소수지분을 받은 사람은 세법상 상속주택과 마찬가지로 본인의 의지와 상관없이 발생했다고 본다. 세법상 상속주택의 소수지분을 갖고 있는 사람이 상속 개시 당시 보유하던 상속주택 외에 본인 일반주택을 매도한다면 이 상속주택은 없는 것으로 보고 비과세를 적용한다.

조정대상지역의 상속주택을 매도할 계획이라면 5년 안에 처분해야 한다. 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택은 중과배제주택으로 법에 열거돼 상속개시일로부터 5년 내 매도 시 조정대상지역이라 하더라도 일반세율이 적용된다.

하지만 5년 경과 후 매도한다면 중과제외주택에 열거된 상속주택이 아니기 때문에 2주택 중과세율을 적용받을 뿐 아니라 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

또한 이 같은 세법을 인지하지 못하고 올 6월을 넘겨 매도할 경우 2주택자임에도 불구하고 기본세율 외 10%가 아닌 20% 중과세율이 적용된다. 올해 조정대상지역 다주택자 중과세율이 추가로 10%씩 인상되기 때문이다.
그래픽=김민준 기자
그래픽=김민준 기자

 

이환주 하나은행 세무자문위원
이환주 하나은행 세무자문위원 seul6@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요. 머니S 금융팀 박슬기 기자입니다.

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