은마 재건축은 ‘대치’라는 입지의 상징성과 천문학적인 수익성을 보장하는 흥행 보증수표나 다름없었지만 정부의 재건축 초과이익환수제와 기부채납 등의 규제가 강화돼 현실화 가능성이 낮아졌다. /사진=김노향 기자

서울지하철 3호선 대치역을 사이에 두고 동서로 마주 본 은마아파트와 래미안대치팰리스. 대한민국 부동산·사교육 1번지 강남구 대치동의 준공 42년차와 6년차인 두 아파트의 최근 84㎡(이하 전용면적) 호가는 각각 23억~26억원대, 30억~34억원대다. 래미안은 같은 면적의 최근 실거래가 대비 2억~3억원이 올랐고 은마는 거의 같은 수준이지만 매물 간 호가 차이가 있다. 2월23일 찾은 은마 단지 안엔 ‘공공재건축 결사반대’라는 현수막이 붙어있었다.

4424가구 규모의 은마아파트는 최고층 14층에 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 204%로 용적률 258%를 적용한 래미안대치팰리스의 3배가 넘는다. 은마 재건축은 ‘대치’라는 입지의 상징성과 천문학적인 수익성을 보장하는 흥행 보증수표나 다름없었지만 정부의 재건축 초과이익환수제와 기부채납 등의 규제가 강화돼 현실화 가능성이 낮아졌다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행하는 공공재건축과 공공직접시행 개발이 규제 완화 혜택을 받을 수 있는 대안으로 제시됐지만 조합 내부의 반발이 커 갈피를 못 잡는 상황이다.

은마종합상가에서 만난 아파트 소유자 A씨는 “인터넷에서 미래 대치동의 가상 사진이 화제가 됐다. 주변에 초고층아파트가 들어서고 마치 유물처럼 은마만 남은 모습이었다”며 “민간 재건축이 힘든 상황에 공공 인센티브가 있어도 정책에 대한 신뢰가 약한 것이 문제”라고 지적했다.

재건축조합 설립을 위해선 토지 소유자 75%, 동별 50%의 동의가 필요한데 상가 동의율이 낮은 점도 장애요소다. 은마종합상가 카페 주인 B씨는 “재건축을 완료하는 데 수년의 시간이 소요되는 것을 감안하면 영업 중단의 부담이 크다”고 말했다. 상가 동의율은 14% 수준이다.

사진=김노향 기자

30% 수익 믿어도 되나?한국도시연구소 조사에 따르면 지난해 은마 주민의 실거주 비율은 31.5%다. 10가구 가운데 7가구는 사실상 투자 목적으로 소유했고 재건축에 따른 개발이익을 기대하는 수요층으로 볼 수 있다.

국토교통부는 2·4 공급대책에서 발표한 공공직접시행 정비사업에 대해 “각종 도시 규제 완화와 재건축 부담금 면제 특례를 통해 민간 재건축 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장할 것”이라고 제시했다. 정부는 사업 참여의 유인을 높이기 위해 재건축 초과이익환수제와 조합원 2년 실거주 의무를 배제하기로 했다.

국토부는 시세 약 15억원의 아파트를 공공직접시행 방식으로 재건축할 경우 개발이익이 민간 대비 3억원 많은 약 14억4400만원이라고 분석했다. ▲부지면적 5만㎡ ▲조합원 1000가구 ▲시세 14억7300만원의 아파트를 가상으로 설정해 ▲민간 재건축(3종 일반주거) ▲공공 재건축(준주거) ▲공공직접시행(준주거) 방식을 시행했을 때 각각의 개발이익을 분석했다.

민간 재건축의 경우 용적률 300%, 공공 재건축과 공공직접시행은 현행 최대 용적률 대비 100%포인트 낮은 400%를 적용했다. 가구당 분담금은 ▲민간 2억6600만원 ▲공공 5800만원 ▲공공직접시행 1억1000만원 등으로 추정됐다.

이때 중요한 건 재건축 초과이익환수제다. 민간과 공공 재건축은 초과이익환수제를 적용해 각각 1억4000만원과 1억33만원의 부담금을 내야 한다. 공공직접시행의 경우 면제다. 개발 후 시세가 30억2700만원이라고 가정하면 시세차익에서 분담금과 세금을 뺀 최종 개발이익은 공공직접시행일 때 약 14억4400만원, 개발 전 시세의 98%에 달하는 이익을 소유주가 가져갈 수 있다는 게 국토부의 주장이다. 공공 재건축은 조합원당 개발이익이 13억6300만원(개발 전 시세의 93%), 민간은 11억4800만원(78%)으로 추정됐다.

다만 공공직접시행을 하면 대책 발표일인 2월4일 이후 아파트를 매수했어도 새 아파트 분양권을 받을 수 없다. 토지주에게 시세차익 대비 수익이 낮은 현금청산을 한다는 게 정부 방침이다. 2월4일 이후 은마아파트를 소유한 경우 이 방식에 반대할 가능성이 높다. 은마종합상가 내 한 공인중개사사무소 관계자는 “재건축 초과이익환수제가 조합원의 최대 고민인 만큼 면제 혜택에는 솔깃한 분위기”라고 전했다.