[법률S토리] “조합원입주권 보유 시 비과세 적용될까”

 
 
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사진=이미지투데이
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‘조합원입주권’이란 재개발·재건축 지역에 토지 등에 대한 소유권을 보유한 조합원이 입주할 수 있는 권리를 의미한다. 도시·주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가 혹은 빈집·소규모주택정비에 관한 특별법에 따른 사업시행계획인가로 부여된 권리다.

조합원입주권은 다른 주택의 비과세(9억원 초과는 과세)나 중과 여부를 판단할 때 주택수 산정에 포함된다. 하지만 조합원입주권이 곧 주택이라는 의미는 아니므로 중과세율이 적용되지 않는다. 반면 조정대상지역의 다주택자인 경우 일반세율에 추가 세율을 더해 세금 부담이 크다. 조합원의 입주권이 끝나는 시점은 완공일의 전날이 된다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이 재개발·재건축되는 경우 주택·신축주택을 양도할 때 비과세가 적용된다. 재건축된 신축주택은 종전주택의 연장으로 보기 때문에 세법에서는 입주권의 비과세 규정을 별도로 정하고 있다. 관리처분계획인가 당시 비과세 요건을 갖췄던 주택은 조합원입주권으로 전환된다. 입주권 양도 당시 다른 주택이 없거나 대체주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 양도한 경우에도 비과세가 적용된다.

비과세 요건은 취득시기별로 상이하다. 2017년 8월2일 이전에 취득한 주택은 2년만 보유하면 비과세를 받을 수 있다. 해당 시기 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유·2년 거주 요건을 채워야 한다. 조정대상지역이 아니면 2년 보유 요건만 채워도 비과세를 받을 수 있다. 2주택자 이상은 2021년 1월 이후 양도분부터는 다른 주택을 모두 양도하고 1주택이 남은 상태에서 2년 이상을 보유해야 비과세가 적용된다.

재개발·재건축 구역에서 1주택을 보유한 조합원이 재개발·재건축 공사기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우 다음의 요건을 모두 갖추고 대체주택을 양도한 경우 비과세가 적용된다. ▲사업시행인가일 이후 대체주택을 취득 및 1년 이상 거주 ▲재개발·재건축 아파트 완공 이전 혹은 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도 ▲재개발·재건축 아파트 완공 후 2년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주 등이다. 현재 재건축 중인 아파트로 이사하기 위해 입주권을 승계취득하는 경우에는 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세가 적용된다.
 

조윤희 하나은행 자산관리사업단 세무자문위원
조윤희 하나은행 자산관리사업단 세무자문위원 hyejin8@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요, 머니s 금융팀 변혜진입니다.

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