[법률S토리] 세법에서 분양권은 주택일까 아닐까

 
 
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/사진=이미지투데이
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# 청약 광풍 속 운 좋게 분양권에 당첨된 A씨. 주위에 청약 당첨 사실을 알렸더니 분양권도 주택으로 봐서 세금이 엄청나다며 주의하라는 말을 들었다. 불안해진 A씨는 분양권 관련 세금을 자세히 알아보기로 했다.

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 기존에는 주택 수에 포함되지 않았다. 하지만 지난해 취득세가 개정되면서 2020년 8월12일 이후 취득한 분양권은 주택으로 봐서 취득세를 계산한다. 무주택자가 분양받는 경우는 일반 취득세율(1~3%)을 부담하지만 다주택자가 분양권을 취득하면 취득세율이 중과된다.

여기서 주의할 점은 취득세율은 분양계약일 현재 세대별 주택 수를 기준으로 계산한다는 점이다. 예를 들어 2주택자가 분양권에 당첨된 뒤 나머지 2채를 모두 처분해도 분양계약 당시 3주택자이므로 주택 준공 후 납부할 취득세가 중과된다. 다만 실거주 목적으로 일시적인 다주택자가 된 경우에는 일반 취득세율을 적용한다.

주거용 임대 목적으로 분양받은 오피스텔도 주택 수에 포함돼 취득세가 중과된다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 분양받은 주거용 오피스텔을 취득할 때는 일반 취득세율인 4%를 적용한다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니고 취득 시 상업용·주거용 등 용도를 확정할 수 없기 때문이다.

다만 2020년 8월12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함돼 취득세에 영향을 미친다.

양도소득세에서도 2021년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함한다. 분양권 보유 상태에서 다른 주택을 매도한다면 주의해야 한다. 1주택과 1분양권 보유 시 일시적 2주택 비과세 요건도 신설됐다. 기존주택을 취득한 지 1년이 지나 분양권을 취득하고 취득 날부터 3년 이내 기존주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세가 된다.

분양권을 처분하려 해도 양도세 부담이 만만치 않다. 분양권 취득 후 1년 이내 매도 시 매매차익의 50%, 2년 이내는 40%, 그 외는 일반세율(6~45%)이 적용된다.

분양권이 조정대상지역에 있는 경우 보유기간과 상관없이 50%를 양도소득세로 내야 한다. 2021년 6월1일부터는 지역 불문 1년 미만 보유 시 70%, 그 외는 60%의 세율이 적용돼 양도세 부담이 더 커진다.

분양권에 대한 취득세와 양도소득세가 강화돼 예상치 못한 세금을 납부할 가능성이 커졌다. 특히 분양계약 당시 주택 수에 따라 준공 후 낼 취득세가 달라져 실거주 목적으로 분양받았음에도 취득세 부담이 늘어날 수 있다. 절세를 위해 분양권 관련 세금을 미리 알아보고 준비하는 것이 좋다.
 

임예지 NH농협은행 NH All100자문센터 세무전문위원
임예지 NH농협은행 NH All100자문센터 세무전문위원 hyejin8@mt.co.kr  | twitter facebook

안녕하세요, 머니s 금융팀 변혜진입니다.

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