오세훈, 재개발 규제 '대수술'… 정부와 공공개발 공조 문제없나?

머니S 김노향 기자|조회수 : 1,478|입력 : 2021.05.26 11:06

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오세훈 서울시장 /사진=장동규 기자

오세훈 서울시장이 재개발 규제의 대대적인 완화를 통해 2025년까지 주택 13만가구를 공급할 계획이다. 서울시는 26일 이 같은 내용의 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했다.

서울시에 따르면 2015년 이후 서울시내 새로 지정된 재개발구역이 단 한 건도 없어 주택수급 안정을 위해 재개발 정상화가 필요하다는 판단이다. 서울시가 새로 마련한 6대 규제완화 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 ▲매년 재개발구역 지정 공모다.

'주거정비지수제' 폐지 의미는?

주거정비지수제는 2015년 도입돼 주거지역 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 까다롭게 높였다. 오 시장은 이를 폐지하고 법적 요건만 갖추면 재개발구역 지정이 가능하도록 했다. 현재 법적 요건은 필수항목(노후도 동수 3분의2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 3분의2 이상, 주택 접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 ha당 60가구) 중 1개 이상 조건을 채우면 된다.

오 시장은 "현재 재개발 필요 지역 중 법적 요건이 충족되는 곳이 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 14%에 불과하다"고 제도 개선의 필요성을 설명했다.

서울시는 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년 이내로 단축할 계획이다. 사전타당성조사부터 정비계획 수립단계까지 시가 주도해 공공성을 담보한 정비계획을 수립한다.

주민동의율 확인 절차는 3단계에서 2단계로 간소화된다. 다만 주민 갈등 최소화를 위해 주민제안 단계의 필수 동의율을 10%에서 30%로 높일 계획이다.

2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 이렇게 되면 200%의 용적률을 적용, 7층 이상 건축이 가능해진다. 서울시는 재개발 규제 완화 실행을 위해 오는 10월까지 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리할 방침이다.

다만 서울시는 투기수요를 차단하기 위해 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모일을 권리산정 기준일로 고시, 이후 분양권 취득을 위한 다세대주택 신축 등 지분쪼개기를 금지할 예정이다.

정부와 공조 문제없나?

국토교통부가 노형욱 장관 취임 이후 공공개발과 민간의 협조를 강조하고 나선 것을 볼 때 이번 서울시의 방안이 정부와 크게 대립하지는 않을 것이라는 게 업계의 판단이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 재건축단지보다 재개발 지역"이라며 "서울 정비사업에 적용되던 가장 큰 난관이 배제됐다"고 평가했다. 이 연구원은 "정부가 추진하는 공공재개발의 서울시 버전으로 볼 수 있다"며 "정비사업의 투명성과 사업기간 단축이 가능할 것"이라고 전망했다.

다만 그는 "소규모 정비사업의 경우 난개발 방지를 위해 층고 규제가 필요할 수 있다. 추후 더 논의와 의견수렴이 이뤄져야 한다"는 의견도 덧붙였다.