사전청약은 공공분양주택 공급을 본청약보다 1~2년 앞당기는 제도다. 분양가는 주변 시세의 70~80%로 결정될 예정이다. /사진=뉴스1

문재인정부 최대 주택정책인 3기 신도시 사전청약이 7월 시작된다. 정부는 오는 7월15일부터 인천 계양지구 등 3기 신도시를 포함해 5개 지구 공공분양주택의 1차 사전청약을 실시한다. 1차 사전청약 공급물량을 지역별로 보면 ▲인천 계양지구 1050가구 ▲남양주 진접2지구 1535가구 ▲성남 복정1지구 1026가구 ▲의왕 청계2지구 304가구 ▲위례지구 418가구 등 11개 블록 4333가구 규모다. 이후 사전청약은 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차) 이어질 계획이다.

사전청약은 기존에 없던 새로운 방식이다. 일부 예비 청약자들은 당첨 시 곧바로 내 집 마련이 가능할 것으로 오해하기가 쉽다. 하지만 사전청약은 분양권을 신청하는 것이 아니다. 본청약보다 1~2년 앞당겨 자격을 받을 수 있는 제도다. 수도권 아파트값이 천정부지로 오르면서 주택 마련에 대한 불안이 커지자 정부가 공급 일정을 앞당겨 예비 수요자들을 진정시키겠다는 목적이다. 사전청약은 어떤 방식으로 진행될까.

사전청약 분양가는 주변 시세의 70~80%에서 결정될 예정이다. 물량 가운데 85%는 특별공급으로 배정됐고 절반 수준인 1만4000가구는 신혼희망타운으로 공급된다. 내 집 마련을 준비하는 예비 신혼부부, 신혼부부들의 관심이 크다.

일반적인 청약은 착공과 함께 진행된다. 하지만 3기 신도시 등의 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행한다. 신도시 건설은 지구 지정과 보상, 착공까지 장시간이 소요되는 만큼 본청약을 기다리는 대기자들의 불안이 커질 수 있다. 사업기간이 길다 보니 분양가 상승의 리스크도 크다.

이런 불안감을 해소하기 위해 도입한 것이 사전청약 정책이다. 대학입시에 빗대어 보면 통상 11월에 진행되는 수능 시험, 즉 정시 이전에 수시로 대학에 지원하는 것과 비슷하다. 사전청약에 당첨된 후 본청약까지 무주택 요건 등 당첨 자격을 유지해야 100% 당첨이 확정된다.

3기 신도시 가운데 최초 지구계획 승인을 받은 인천 계양지구는 2023년본 청약, 빠르면 2025년 입주가 이뤄질 예정이다. 사전청약부터 입주까지 4년 이상이 소요되는 셈이다. 이외 지역은 2025년부터 순차적으로 입주가 진행될 예정이나 토지보상 등이 완료되지 않는다면 본청약 단계로 진입하기 어려운 부분이 있으므로 정확한 시기를 예측할 수 없다.

신혼희망타운은 단지 내 육아·보육시설을 강화한 특화단지다. 경제적 기틀을 마련해야 하는 신혼부부를 위해 주택담보대출비율(LTV) 70%‧연 1.3% 고정금리 조건의 우대 대출도 마련된다. 입주 자격은 혼인 7년 이내 혹은 6세 이하 자녀가 있는 무주택세대 구성원이다. 앞으로 1년 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부나 한부모 무주택가구 구성원도 자격에 해당한다.

청약저축의 경우 가입 후 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상의 조건이 충족돼야 한다. 저축 금액이 많을수록 당첨 확률이 높아진다. 소득 기준은 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하(배우자 소득이 있을 시 140%)여야 한다. 지난해 3인 이하 가구 기준 783만원(844만원)이므로 이를 넘지 않아야 한다.

국토교통부는 사전청약 분양가에 대해 "주변 아파트 시세의 70~80% 수준, 9억원 이하에서 결정할 것"이라고 밝혔다. 업계는 분양가가 3.3㎡(평)당 1300만~1500만원에서 형성될 가능성이 높을 것으로 예상하고 있다. 공급면적 112㎡(약 34평) 기준 4억원 중반~5억원 초반대가 예상된다. 다만 전문가들은 본청약 시점에 분양가가 확정되므로 추가 상승의 가능성도 있을 수 있다고 보고 있다.