[법률S토리] 특수관계인 간 부동산 거래를 인정받으려면?

 
 
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사진=이미지투데이
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부동산 세금에 대해 중과세 정책이 지속되면서 전국에 증여 광풍이 불었다. 시장 매도보다는 가족 분산증여로 부동산 문제를 해결하는 모습이다. 가족에게 부동산을 이전하는 방안에는 증여뿐 아니라 매매도 있다.

직계존비속 또는 배우자에게 양도한 재산은 양도자가 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속 또는 배우자가 증여받은 것으로 추정한다. 다만 자금출처가 확인되는 자금으로 그 대가를 지급하고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우 증여받은 것으로 추정하지 않고 매매로 간주하므로 금융 증빙을 철저히 준비해야 한다.

가족 매매는 증여보다 매매가 종합적으로 유리한 상황인 경우 실행된다. 기증여가 있거나 양도소득세 비과세나 감면을 적용받을 수 있는 경우 등이 여기에 해당된다. 반대로 양도소득세가 중과세 적용될 수 있음을 유의해야 한다.

가족 매매는 특수관계인 간 거래로서 제3자와의 일반적인 거래에 비해 객관적으로 조세 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 이를 양도소득의 부당행위계산 부인제도라 일컫는데 여기에 해당하는지 점검해 볼 필요가 있다.

특수관계자 간 저가 매매 거래 시 시가와 거래 가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의5에 상당하는 금액 이상인 경우 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다. 거래가액으로 양도소득세를 부담하려면 시가와 거래가액의 차액이 3억원 미만이거나 시가의 100분의5에 상당하는 금액 미만으로 거래해야 한다.

자녀는 저가거래를 통해 이익을 본 금액이 과세대상인가 판단해야 한다. 특수관계자 간에는 거래가액이 시가의 30% 이상 차이가 나거나 차액이 3억원 이상이어야 증여세가 과세된다.

가족과 부동산 거래 시에도 타인과 거래하는 것처럼 형식을 면밀히 갖춰 투명하게 계약해야 한다. 사전에 자녀의 별도세대요건 충족 여부, 정확한 부동산 시가 파악, 거래금액에 대한 자금 수수 등을 명확히 해야 한다.

보유세 과세기준일 6월1일 이전에 자녀나 배우자에게 분산 이전함으로써 종합부동산세 절세뿐 아니라 향후 양도소득세도 줄일 수 있다. 시가로 매매나 증여를 할 경우 시가가 취득가액이 되므로 이후 타인에게 양도 시 상승한 금액만 양도소득세 부담하면 되기 때문이다.

양도소득세 부담이 크거나 자녀의 취득자금 출처 입증이 부족한 경우 매매보다는 부담부 증여나 증여가 유리할 수 있기에 세무전문가에게 검토받을 것을 권유한다.
 

김언정 우리은행 세무사
김언정 우리은행 세무사 onelight92@mt.co.kr  | twitter facebook

머니S 강한빛입니다.

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