후분양은 공정률이 60% 이상 진행된 후 분양계약을 진행하는 방식으로 선분양 대비 2년 안팎으로 일정이 늦춰진다. 사업자 입장에선 계약자로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비를 충당할 수 없어 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 자금을 조달함으로써 이자 등 각종 경비를 분양가에 반영하게 된다. 산술적으론 소비자가 부담하는 분양가가 더 올라갈 수 있다는 의미다. 현재 국내 주택분양시장에선 이 같은 이유로 선분양이 일반화돼 있다. 부실시공 논란이 있을 때마다 ‘후분양제’ 도입의 필요성은 꾸준히 제기돼왔다.

이번에 붕괴된 아파트의 시공사인 HDC 정몽규 회장은 사고 6일 뒤 첫 공식 사과문을 발표하며 “사고 원인을 명확히 규명한 뒤 입주자들이 원하는 완전 철거 후 재시공, 후분양, 계약취소 등에 대한 방안을 논의할 수 있다”고 말했다. HDC현대산업개발은 이번 사고가 발생하기 전인 2021년 6월 철거 도중 붕괴 사고가 일어난 광주광역시 학동4구역 재개발 현장도 후분양으로 사업 방식을 전환했다.

국내 주택분양시장에선 선분양이 일반화돼 있다. 부실시공 논란이 있을 때마다 ‘후분양제’ 도입의 필요성은 꾸준히 제기돼왔다. /사진=이미지투데이

후분양 장·단점은?이번 사고는 원가 절감을 위해 무리하게 감행한 공사기간(공기) 단축이 원인으로 지목되고 있다. 전문가들은 아래층 콘크리트 양생이 안된 상태에서 추가 타설 작업을 벌이다 빚어진 사고라는 분석을 내놓고 있다. 붕괴 아파트의 입주가 올 11월 말로 예정돼 있었던 상황에서 공기 단축 가능성을 뒷받침하는 현장 관계자 증언도 나오고 있다. 이에 따라 이번 사고가 후분양의 필요성을 보여주는 대표적 사례라는 분석도 나온다.

선분양은 아파트를 짓기 전 분양을 먼저 진행하고 계약자로부터 받은 계약금으로 건설비용을 충당하는 방식이다. 1970년대 당시 정부가 아파트 분양가 규제 도입에 따른 건설업체의 수익성 악화를 우려해 처음 도입했는데 기업들은 안정적인 자금 확보가 가능하고 계약자는 2~3년에 걸쳐 입주 대금을 분납해 자금 마련 부담이 덜한 장점이 있다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “선분양제는 과거 수도권 인구 유입 증가에 따른 주택 공급 부족 문제를 해소하는 데 기여했다”고 평가했다.

후분양은 이와 반대되는 개념으로 주택을 어느 정도 지은 후 분양을 진행하는 것을 말한다. 현재 공공아파트를 중심으로 적용되는 후분양은 공정률 60% 이상 시점에서 분양하고 있으며 정부는 제도 시행 효과에 따라 기준을 높인다는 방침이다. 공정률 60%는 옥탑을 제외한 지상 골조공사까지 완료한 수준이다. 2018년 정부는 부실시공 등을 이유로 ‘후분양 로드맵’을 발표하며 2022년 분양 물량의 70%를 후분양으로 채운다는 목표를 세웠다.

정부의 노력에도 후분양 방식은 일부 공공부문에만 적용될 뿐 민간부문의 참여는 저조해 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 시공능력평가 기준(2021년) 국내 4대 건설업체의 최근 2년간 후분양 건수는 단 한 건에 불과했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대부분의 하자가 마감공사에서 집중적으로 발생하기 때문에 공정률 60%인 골조공사에서 품질 확인이 제한적”이라고 지적했다.
‘불법 하도급·부실 감리·저가 수주’ 해결이 대안그럼에도 건설업계에선 후분양제가 이번과 같은 사고를 막을 수 있는 근본적인 대안이 될 수는 없다는 입장이다. 건설업계 한 관계자는 “선분양이든 후분양이든 공사기간은 정해져 있고 공기를 못 지키면 발주처에 손해배상을 해야 하는데 후분양을 하면 공기, 비용 등의 문제가 없어질 것으로 보는 건 현장을 모르는 얘기”라며 “주택수요가 많고 집값이 높은 서울 등 대도시는 후분양을 해도 수익성이 높아 (후분양을) 선택하는 것”이라고 말했다.

부실시공의 근본적인 해결책은 무엇보다 현장 관리·감독을 강화하는데 있다는 의견이 대세다. 이번 광주 사고에서도 콘크리트 양생 과정 등이 기준을 지키지 않은 사실이 속속 드러나고 있다. 또다른 건설업계 관계자는 “부실시공은 공기 단축과 관련 있다”며 “공사기간을 줄여야 건설비용도 적게 들다 보니 시간 단축 과정에서 부실시공이 나오는 것”이라고 지적했다.

이어 “후분양제를 선택하더라도 비용 감소를 위해 공사기간을 줄이려 할 경우 부실시공이 나올 가능성도 크다”며 “부실시공을 줄이기 위해선 공사 현장 관리와 함께 감리 강화, 체계화가 우선돼야 한다”고 설명했다.