[고수칼럼] “무주택자, 급매 노려라… 1주택자는 ‘선매도 후매수’ 전략”

 
 
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그래픽=김영찬 기자
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2022년 임인년을 맞이한 지 벌써 2개월이 지난 지금, 주택 시장은 지난해와 지지난해 이맘때와 사뭇 다른 모습을 보인다.

실제로 2019년 9월 4주부터 123주 연속 상승세를 지속했던 전국 아파트 가격이 1월 마지막주 들어 하락세로 전환했고 서울을 비롯한 주요 시·도 지역의 주택 매매거래량은 역대 최저 수준을 기록하는 등 그야말로 시장의 분위기가 ‘급반전’된 듯한 모습이다. 

게다가 3월 ‘대통령 선거’라는 큰 이슈가 예정된 상황에서 많은 사람들이 주택 매매 등에 관한 의사결정을 대선 이후로 미루고 있는 것도 지난 몇 년간 시장 분위기와 다른 모습을 만들어내는 중요한 요인으로 작용하고 있다고 판단된다.

지난 2년처럼 주택가격이 장기간 큰 폭으로 상승한 시기 부동산 시장에 첫걸음을 내디딘 투자자들은 ‘가격 하락’이라는 단어에 더 민감할 수밖에 없다. 주택가격이 하락하는 시기에 투자자들이 어떠한 의사결정을 내리고 시장에 대응하는지에 대한 경험이 상대적으로 부족하기 때문이다.

즉 오랫동안 시장의 변화를 경험한 사람에 비해 가격 하락 시기를 처음 맞이하는 투자자가 느끼는 불안이 더 크고 하락이 길어질수록 더 큰 압박을 느끼게 될 것이다.

이렇게 주택가격이 하락하는 시기, 투자자들이 이 시기를 잘 대처하기 위해서는 ‘하락 시장에 대한 냉정한 분석’이 필요하다. 그 분석의 첫 시작은 지금의 주택가격 하락이 장기 추세변화에 따른 하락인지 일시적인 현상인지를 판단하는 것으로 과거 가격 하락 시기에 나타난 시장의 특성을 이해하는 데에서 시작한다.

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최근 주택시장 2020년 초반과 유사… 장기 가격 하락 가능성 낮아

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가장 최근 국내 아파트 가격의 장기 하락은 2018년 3월부터 2019년 9월까지 약 80주에 거쳐 나타났다. 물론 이 시기에 약 10주에 걸쳐 가격이 상승한 기간이 포함돼 있지만 장기 추세적인 관점에서 하락 시기에 포함된다.

이 당시 가장 큰 시장 특성은 2017년과 2018년 각각 시행된 8.2대책, 9.13대책으로 시장의 매수 심리가 크게 위축된 것과 2018~2019년 전국 아파트 입주물량이 2000년대 이후 최대 수준을 기록한 것을 들 수 있다. 즉 이 당시 아파트 매수 수요감소와 공급의 증가가 동반되면서 주택가격은 장기적인 하락 추세를 이어간 것이다.

서울과 부산 등 대도시에서는 2020년 4~5월 약 10주간 일시적인 아파트 가격 하락을 기록했다. 이는 2019년 말 시행한 12.16대책에 따라 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출이 금지되는데 기인한 것으로 이렇게 강력한 수요 억제 정책에도 서울 아파트 가격은 단기적인 하락만 기록했다.

주택가격이 장기적으로 하락했던 시기와 가장 큰 차이점은 공급요인에서 찾을 수 있는데 2020년은 장기적인 아파트 공급 부족에 대한 우려가 점점 확대되기 시작한 시기였다.

그렇다면 최근의 주택시장은 어떤 특성을 갖고 있을까? 최근 주택가격 하락에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 ‘금리 상승’과 ‘대출 규제’로 볼 수 있다. 금리가 상승하면서 주택을 구입하는데 필요한 비용이 증가하고 이러한 비용 증가는 매수 수요를 위축시키는 요인으로 작용한다.

게다가 새롭게 대출을 이용하려는 사람들에게 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 강력한 대출 규제가 적용되면서 수요 위축 현상이 심화하고 있다. 반면 2020년부터 지속된 아파트 공급 부족에 대한 우려는 현재까지도 지속되고 있으며 2024년까지 수도권을 중심으로 급격한 아파트 공급 부족이 이어질 것으로 예상하고 있다.

이러한 특성에 비춰 볼 때 최근의 주택시장은 2020년 초반과 유사한 상황에 놓인 것으로 판단할 수 있으며 결과적으로 장기 추세적인 가격 하락이 나타날 가능성은 상당히 낮다.

물론 이러한 시장 분석이 모든 지역에 공통적으로 적용되는 것은 아니다. 예를 들어 올해와 내년까지 아파트 입주물량이 증가하는 세종과 대구 지역의 경우 수요 위축과 함께 공급 증가까지 동반되면서 가격 하락이 장기화할 것으로 보인다.

이와 더불어 최근 가격 하락폭이 확대되는 대전 및 충남 일부 지역에서도 장기 하락 가능성이 확대되고 있다.
그래픽=김영찬 기자
그래픽=김영찬 기자

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무주택자·1주택자·다주택자 부동산 투자전략 “다 다르다”

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이렇게 시장 변동성에 대한 객관적인 분석이 이뤄진다면 개별 투자자들은 그 특성에 따라 구체적인 전략을 수립할 수 있다. 주택 시장 참여자를 크게 무주택자와 1주택자 그리고 다주택자로 분류할 때 투자자의 자세는 모두 달라진다.

우선 시장 진입을 망설이는 무주택자는 최근 주택가격 조정 시기를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 최근 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 등 요건을 맞추기 위해 시장에서 급매로 거래되는 물건들이 등장하고 있는데 이런 급매를 활용해 적극적인 내 집 마련에 나설 필요가 있다.

단, 앞서 말한 입주물량이 증가하는 지역에서 매수를 검토 중인 무주택자는 지금 당장 주택 구입에 나서기보다는 올해 하반기나 내년 상반기 정도에 적극적인 투자를 검토하는 것이 유리할 것으로 판단된다.

두번째로 가족계획이나 거주이전 등에 따라 갈아타기를 검토하는 1주택자는 기존주택 매도와 신규주택 매수 시점을 보수적으로 접근할 필요가 있다. 주택가격 상승폭이 지속적으로 확대되는 매도자 우위의 시장에서는 ‘선매수 후매도’ 전략을 통해 투자 수익률을 높일 수 있다.

하지만 단기 조정이 발생하거나 장기적인 가격 하락이 발생하는 상황에서는 기존주택에 대한 처분에 대한 리스크가 과도하게 확대되는 만큼 ‘선매도 후매수’ 전략을 수립할 필요가 있다.

마지막으로 다주택자의 경우에는 대선 이후 시장의 변화가 크게 발생할 수 있는 만큼 당분간은 시장을 관망하고 불확실성이 해소된 이후에 구체적인 매각 계획을 수립할 필요가 있다.

모든 자산 시장은 쉬지 않고 순환한다. 그 순환 속에서 투자자의 심리가 동요되는 것은 어찌 보면 당연한 일이지만 그 진폭을 줄이기 위해서는 자신만의 기준을 갖는 것이 중요하다. 부동산 시장에 강한 바람이 불어오는 시기에 조금은 더 견고한 투자자가 될 수 있길 기대한다.


 

윤수민 농협은행 부동산전문위원
윤수민 농협은행 부동산전문위원 seul6@mt.co.kr

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