보유세 ‘6000만’, 양도세 ‘4.5억’… 다주택자 선택은

[머니S리포트] 다시, 부동산 ‘세금 전쟁’ (2) - 2023년 5월 10일까지 ‘엑시트’ 이어질까

 
 
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편집자주|문재인 정부 5년 동안 ‘전쟁’으로 표현되던 부동산 세금정책이 다시 대대적인 수술대에 오를 것으로 보인다. 부동산 거래 2대 세금으로 불리는 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)가 새로 출범하는 윤석열 정부에선 다시 완화될 것이 확실시된다. 새 정부는 출범일 다음날인 5월 11일 양도분부터 다주택자 양도세 중과세율(20~30%포인트)을 1년 한시 면제키로 했다. 현행 소득세법 시행령에 따라 ‘익일 소급적용’이 가능하다. 새 정부 부동산 공약 가운데 최대 이슈인 ‘재건축 초과이익환수제’도 세금정책과 맞물려있다. 재건축 조합원의 경우 재산세·종부세는 물론 초과이익환수제 적용 시 개발이익 규모에 따라 세금을 내야 하는데 대통령직인수위원회는 세율을 낮추는 등 다각도로 대안을 검토하고 있다. 부동산을 둘러싼 금리·대출정책 등에도 어떤 변화가 일어날지 주목된다.
강남 2주택자가 5월에 아파트를 팔 경우 부과되는 양도세는 약 7.4년치의 보유세에 해당한다고 볼 수 있다. /사진=이미지투데이
강남 2주택자가 5월에 아파트를 팔 경우 부과되는 양도세는 약 7.4년치의 보유세에 해당한다고 볼 수 있다. /사진=이미지투데이


기사 게재 순서
(1) 체납액만 ‘8000여억’… 임대사업자 종부세 ‘뇌관’ 부상
(2) 보유세 ‘6000만’, 양도세 ‘4.5억’… 다주택자 선택은
(3) 50세 넘은 여의도 노후 단지, 세금 무서워 재건축 못해?


정부가 대통령직인수위원회의 ‘부동산 세금 인하’ 요구에 절반의 양보를 했다. 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 완화에 대해선 “새 정부 출범 후 실시하는 것이 바람직하다”는 입장으로 사실상 거부 의사를 표명한 반면 1가구 1주택 실수요자의 종합부동산세(종부세) 경감을 위해선 일시적 2주택자의 경우 1주택자와 같은 수준으로 부과할 방침이다.

지난 4월 11일 기획재정부는 “정책 목표를 달성하기 위해 주택 공급·금융·세제·임대차3법(주택임대차보호법 개정안) 등 부동산 정책이 유기적으로 결합해 일관성 있게 추진돼야 한다”면서 이 같이 밝혔다. 기재부는 양도세에 대해선 “현 정부 임기 중에 무주택자·1주택자와 이미 주택을 매각한 사람 등에 대한 형평성 문제가 발생해 바람직하지 않다”면서 1주택자 종부세 경감 혜택을 이사·상속 등 사유로 일시적 2주택이 된 경우로 확대하는 방안을 검토키로 했다.

다만 종부세의 경우 법 개정 사항으로 국회 문턱을 넘어야 하는 반면 다주택자 양도세 중과 규정은 ‘소득세법 시행령’ 개정 사항이어서 현 정부나 국회의 협조 없이 새 정부가 출범하는 다음날인 5월 11일 직권으로 실시할 수 있게 됐다. 시장에는 벌써부터 정책 효과가 나타나고 있다. 2주택자의 경우 보유와 양도 중 세금을 아낄 수 있는 방법을 선택해야 하는 기로에 놓였다.


양도세 아끼려면 ‘5월 이후 잔금’


현행 양도세율은 최고 75%, 지방소득세 포함 82.5%가 부과되지만 이는 규제지역 3주택 이상에 해당한다. 2주택자는 기본세율에 중과세율 20%포인트, 3주택자 이상은 중과세율 30%포인트가 가산된다. 최고세율을 적용 시 집을 팔아 10억원의 시세차익을 얻어도 8억2500만원을 세금으로 내야 하기 때문에 보유세를 감당하더라도 처분을 못하는 부작용이 있었다.

실제 서울부동산정보광장 조사에 따르면 서울시내 아파트 매매거래는 ▲7월 4681건 ▲8월 4064건 ▲9월 2697건 ▲10월 2197건 ▲11월 1363건 ▲12월(이상 2021년) 1125건 ▲1월 1086건 ▲2월(이상 2022년) 806건 등으로 지속적인 감소세를 보이다가 올 3월 1000건으로 8개월 만에 증가했다. 다세대·연립주택(빌라)의 경우 지난해 5월부터 매매거래가 감소해 ▲5월 6020건 ▲6월 5492건 ▲7월 4851건 ▲8월 4513건 ▲9월 4193건 ▲10월 4143건 ▲11월 3470건 ▲12월 3377건 ▲1월 2821건 ▲2월 2425건 ▲3월 2373건 등을 기록했다.

원일희 인수위 수석부대변인은 “4월에 부동산 매매 계약을 했어도 잔금일을 5월 11일로 쓰면 소급 적용해 양도세 중과 면제를 받을 수 있다”며 “계약서에 잔금일을 5월 10일로 써서 선의의 피해자가 발생하는 경우 사인 간의 계약 변경으로 양도세 중과 배제를 받을 수 있도록 하겠다”고 설명했다.

서울 강남에 아파트 두 채를 보유한 A씨가 한 채를 매각하는 경우를 가정해보자. 2017년 실거래가 기준으로 전용면적 59㎡, 84㎡를 각각 13억원, 17억2000만원에 매수했을 때 가장 최근 실거래가 25억원, 32억1000만원을 적용, 현재 시점에서 59㎡를 매도하면 6억8002만원을 양도세로 내야 한다. 양도세의 경우 해당 주택에 직접 거주한 기간과 보유기간에 따라 세율이 달라지기 때문에 무주택인 상태에서 먼저 취득한 것을 매각했다고 가정한 결과다. 만약 새 정부 출범 후 같은 주택을 팔면 A씨가 내야 하는 양도세는 4억5066만원으로 2억원 이상 줄일 수 있게 된다.

A씨가 양도를 포기하고 보유를 선택할 경우에 내야 하는 보유세는 얼마일까. 보유세의 경우 실거래가가 아닌 공시가격을 기준으로 부과하는데 해당 주택의 올해 공시가격은 각각 17억9200만원, 23억8100만원이다. A씨가 올해 내야 하는 보유세는 지난해 세부담 상한을 적용해 6080만원이다. 보유세는 해마다 부과되기 때문에 A씨가 5월에 아파트를 팔 때 내는 양도세가 약 7.4년치의 보유세에 해당한다고 볼 수 있다.
보유세 ‘6000만’, 양도세 ‘4.5억’… 다주택자 선택은


매물 나와도 거래는 글쎄…


강력한 세제 혜택으로 일부 매물이 발생하더라도 실제 거래가 증가할 지는 미지수다. 부동산빅데이터업체 ‘아실’(아파트 실거래가)에 따르면 4월 12일 기준 전국 아파트 매매물량은 총 33만6000건으로 지난 2월(36만7700건) 대비 9.4% 증가했다. 해당 수치는 공인중개사들이 온라인에 게시하는 광고 매물을 기준으로 집계되며 중복 물량은 제외했다.

하지만 금리 인상과 대출규제, 높은 집값 등으로 인해 거래가 이뤄지기 힘든 환경이란 지적이다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 “최근 서울 외곽 등은 매물이 증가하는 추세지만 대출규제와 금리 인상 분위기 속에 거래가 활발히 이뤄지진 않는 모습”이라고 분석했다.

그는 “보유세 부담으로 팔려고 해도 더 높은 양도세율로 인해 다주택자 물건이 시장에 나오지 못했는데 이들 중 일부가 (시장에) 나올 수는 있겠지만 향후 가격 상승 기대가 있는 주요 입지와 정비사업 대상을 제외하고 비강남권, 비재건축 물건들이 나올 것”이라고 내다봤다.

양도세 중과 유예 기간은 1년이지만 임대차3법 상 임대기간은 4년이어서 이 역시 거래엔 걸림돌이란 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “세입자를 낀 ‘갭투자’ 매물이 시장에 많이 나올 것으로 보인다”면서 “이때는 매물이 있어도 거래가 안되는 현상이 발생할 것”이라고 지적했다.


 

김노향
김노향 merry@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 재테크부 김노향 기자입니다. 투자와 기업에 관련한 많은 제보를 부탁드립니다.

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