[법률S토리] 재개발·재건축시 알아야 할 조합원입주권의 보유세와 양도세

 
 
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조합원입주권은 세법에서 특별히 만들어낸 개념으로 외관상 부동산을 취득할 수 있는 권리를 뜻한다. 조합원입주권을 보유할 때 부담하는 보유세와 이를 양도할 때 내야하는 양도세에 대해서 알아보자./사진=이미지투데이
조합원입주권은 세법에서 특별히 만들어낸 개념으로 외관상 부동산을 취득할 수 있는 권리를 뜻한다. 조합원입주권을 보유할 때 부담하는 보유세와 이를 양도할 때 내야하는 양도세에 대해서 알아보자.

조합원입주권은 신축 주택이 완공되기 전까지 토지를 보유한 것으로 판단해 토지에 대한 보유세를 부담하게 된다. 취득세와 마찬가지로 조합원입주권의 전환 시점이 구(舊)주택의 실질적 멸실시점이기 때문에 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구(舊)주택의 실질적 멸실 여부를 따져봐야 한다.

만약 재산세 및 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구(舊)주택이 멸실되지 않은 주택은 보유세(재산세:0.1%~0.4%, 종부세:과세제외~6%)가 부과되며 구(舊)주택이 멸실된 경우엔 토지(재산세:0.2%~0.4%)에 대한 보유세가 부과된다. 과세기준일 현재 구(舊)주택이 멸실된지 6개월이 지났다면 종합부동산세는 분리과세 토지로 분류돼 종합부동산세 부담이 없다.

조합원입주권을 양도하는 경우엔 원칙적으로 부동산을 취득할 권리를 양도하는 것이므로 비과세 및 조정대상지역의 다주택자에 대한 중과세가 적용될 여지가 없다. 다만 구(舊)주택의 연장으로 판단되기 때문에 보유 기간에 대해서 주택의 양도소득세율을 부담하게 된다. 또한 특정한 규정을 마련해 비과세를 적용하고 있다. 이때 보유 기간은 원조합원의 경우 구(舊)주택 취득일로부터 양도일까지, 승계조합원의 경우 조합원입주권 취득일로부터 양도일까지로 판단한다.

세율적용의 경우 주택과 동일하게 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만인 경우 60%, 2년 이상인 경우 기본세율이 적용된다. 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유한 토지·건물에 대해 적용한다. 따라서 원조합원은 구(舊)주택의 보유 기간인 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간으로 판단하고 승계조합원의 경우 장기보유특별공제율이 적용될 여지는 없다.

조합원입주권의 실질은 구(舊)주택의 연장선에 있기 때문에 원조합원의 경우 일정 요건을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 아울러 조합원입주권 양도 당시 다른 주택이 없는 경우와 조합원입주권 양도 시 신규 주택을 취득했다면 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세가 적용된다. 조합원입주권과 관련해 여러 특례가 존재하니 본인의 상황에 맞게 절세에 활용하는 것이 좋다.


 

김문수 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사
김문수 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사 onelight92@mt.co.kr

머니S 강한빛입니다.

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