서울 강남구 일원동 개포한신 아파트. 준공 38년차인 이 아파트단지 뒤로 지난해 7월 입주한 1996가구 대단지 '디에이치자이개포'가 보인다. /사진=김노향 기자

1984년 입주해 올해로 38년째를 맞는 서울 강남구 일원동 개포한신(이하 '일원개포한신') 재건축사업 시공사 선정에서 두 차례 유찰 끝에 시공능력평가(시평) 3위(2021년 기준) GS건설의 수주 가능성이 높아졌다. 강남 신흥 부촌으로 떠오른 개포지구 일대 마지막 개발지로 대형건설업체들의 치열한 경쟁이 예상됐지만 원자재가격 상승 등으로 사업성이 낮아지며 단독 응찰한 GS건설의 수주가 예상된다.

24일 정비업계와 건설업계에 따르면 일원개포한신 재건축조합은 오는 6월 11일 시공사 선정 총회를 열어 GS건설과의 시공 수의계약 체결에 대한 찬반 투표를 진행한다. 해당 사업은 1·2차 입찰 결과 GS건설의 단독 참여로 유찰돼 국토교통부 고시 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따라 3회차 이후에 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있다.

일원개포한신은 서울주택도시공사(SH공사) 본사가 있는 서울 지하철 3호선 대청역에서 250m 떨어진 역세권 단지다. 일원초·중동중·중동고 등이 가까워 명문 학군을 갖췄다. 현재 최고 13층 364가구, 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 179%인 해당 아파트는 재건축 후 최고 35층 498가구와 부대복리시설 등으로 탈바꿈한다.

일원개포한신 재건축조합은 2018년 1월 추진위원회 설립 후 같은 해 11월 조합설립인가가 났다. 지난해 10월 사업시행인가를 받는 데 성공해 빠른 사업 속도를 보였다. 단지 규모가 상대적으로 작은 편에 속하지만 강남 알짜 입지라는 강점을 내세워 업계에선 개포현대4차, 우성7차와 함께 '개포 삼총사'로 불렸다.

지난해 사업시행인가를 받은 당시 현장설명회 때만 해도 시평 10대 업체 가운데 삼성물산·GS건설·포스코건설·대우건설 등이 참여해 수주 경쟁을 벌일 것으로 예상됐으나 같은 해 11월 진행한 입찰에서 GS건설의 단독 응찰로 시공사 선정이 유찰됐다. 이어 올 2월 시공사 선정을 위한 현장설명회 개최 결과 시평 10대 업체 GS건설·HDC현대산업개발과 83위 대우산업개발이 참석했다. 지난 4월 재입찰 공고와 두 번째 현장설명회에는 GS건설만 단독 참여했다.

원자재가격·금리 상승해 '불안한 환경'건설업계 관계자는 "대내·외 환경이 불안한 상황에 정비사업은 여전히 높은 사업성을 기대할 수 있는 분야지만 최근에는 원자재가격 상승 등으로 수익이 줄어든 상황이어서 좀 더 신중히 보고 있다"고 말했다.

공사비 때문에 공사가 중단되는 사태마저 발생했다. 국내 최대 재건축으로 손꼽힌 서울 강동구 '둔촌주공'은 조합과 시공사가 5000억원대 공사비 증액 문제를 놓고 싸우다가 지난 4월 15일 이후 한 달 반째 공사가 중단되고 있다.

일원개포한신 조합이 당초 제시한 예정 공사비는 약 1968억원으로 3.3㎡당 656만원이다. 지난해 책정된 재건축 공사비는 3.3㎡당 627만원으로 올 초 롯데건설이 수주한 강남구 청담동의 리모델링 공사비(3.3㎡당 799만원)보다 21.5% 낮다.

이동주 한국주택협회 산업본부장은 "지난 수년 동안 정비사업 분야는 수주만 하면 높은 수익을 기대할 수 있었던 것과 달리 최근에는 공사비 증가와 중대재해, 건설안전 등 각종 리스크가 많아졌다"고 진단했다. 그는 "입찰이 유찰이 된 사업지일 경우 그만큼 업체들의 관심이 적고 사업성이 낮은 것일 텐데 그럼에도 리스크를 감당할 수 있는 수준의 업체가 응찰할 것"이라고 덧붙였다.

시공사 선정 이후에 분양가 심사 과정에서 역시 난관이 예상된다. 현 정부가 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 등 분양가 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혔지만 법적 개정이 필요한 경우 시간이 소요되는 문제점이 있다. 이 본부장은 "적정 분양가가 산정된다고 해도 분양경기가 좋아야 하는데 금리 인상, 러시아 전쟁 등으로 대내·외 환경이 나빠져 청약시장이 예전만큼 좋을지 지켜봐야 할 것"이라고 분석했다.