'금리 역습' 아파트 시세차익, 이자로 날린다

[7월 금리 쓰나미, 더 센 놈이 온다①] 대출금리 8%, 2년새 이자 부담 '곱절'… 하루 만에 이자 150만원↑

 
 
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편집자주|올 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화된다. 정부가 무주택자의 내집마련을 지원한다는 명분으로 주택담보인정비율(LTV) 상한을 80%까지 완화했지만 이마저도 고소득자만 수혜를 입는 정책이란 지적이 나온다. DSR 규제 속 대출자들의 한도를 늘리기 위해 은행들은 40년 만기 주담대까지 출시했지만 총대출이자가 원금을 뛰어넘는 수준까지 이자가 폭증할 것으로 우려된다. 가계와 기업빚이 국내 명목 국내총생산(GDP)의 2.2배에 달하는 상황에서 7월 대출 시장은 대변혁을 앞두고 있다.
/그래픽=일러스트레이터 임종철

◆기사 게재 순서
① '금리 역습' 아파트 시세차익, 이자로 날린다
② "고소득자만 돈 빌리세요"… 규제 풀어도 저연봉자 '대출 절벽'
③ 5억 대출에 이자만 5.8억… '40년 주담대' 괜찮나


전 세계 중앙은행이 최악의 인플레이션(물가상승)을 막기 위해 긴축정책에 돌입하면서 국내 은행권의 주택담보대출(주담대) 금리가 7%를 돌파했다.

지난 6월15일 미국 연방준비제도(Fed)는 28년 만에 '자이언트스텝'(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)에 나섰고 한국은행은 연말까지 연 1.75%의 기준금리를 1.0%포인트 올릴 것이란 전망이 나온다. 기준금리가 오르면 대출금리 기준이 되는 채권금리와 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 상승세를 탄다.

지난 6월 20일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 시중은행의 주담대 혼합형(고정형) 금리는 연 4.7~7.21%로 나타났다. 지난해 말(3.60∼4.97%)과 비교해 금리상단이 2.24%포인트 오른 셈이다. 주담대 고정금리의 산출 근거가 되는 은행채 5년물(AAA·무보증) 금리가 같은 기간 2.25%에서 4.14%로 1.89%포인트 치솟았기 때문이다.


2년 새 기준금리 0.50→2.75%, 이자 840만원 증가


은행별로 주담대 혼합형 금리는 ▲국민 4.75~6.25% ▲신한 4.7~6.2% ▲하나 5.298~6.598% ▲우리 5.51~7.21% ▲농협 4.73~6.13%다. 연말에는 주담대 금리 상단이 8%대에 이를 것이란 전망에 무게가 실린다.
A은행의 시뮬레이션 결과 초저금리 시절에 대출받은 차주들의 이자 부담액은 배 이상 늘어난다. 집을 구입하기 위해 최대한도로 대출받았던 영끌족(영혼까지 끌어모음)들은 집값이 정체되거나 하락하면 불어난 이자를 감당하기 어렵게 된다는 의미다.

지난 2020년 6월 서울 서대문구의 14억5000만원짜리 전용면적 84.93㎡ 아파트를 구입한 직장인 A씨(신용 3등급)의 경우 은행에서 주택담보대출 4억7000만원, 신용대출 1억원 총 5억7000만원의 대출을 받았다. 주담대는 30년간 원리금을 균등 분할해 갚고 신용대출을 이자만 내다가 일시상환하는 방식이다.

한국은행의 기준금리는 0.50%, 초기 6개월간 대출금리는 주담대 2.69%, 신용대출 2.70%가 각각 적용됐다. 이에 따른 원금과 이자를 포함한 연 상환액은 연 2554만5952원으로 매달 212만8829원씩 갚아야 한다.

2년이 지난 현재 A씨의 주담대(3.61%)와 신용대출(4.41%) 금리는 각각 0.92%포인트, 1.71%포인트 올랐다. 연 상환액은 3008만3700원으로 453만7748원이, 월 상환액은 250만6975원으로 37만8146원이 각각 불었다.

가령 올 연말 한국은행이 기준금리 1%포인트 올리면 A씨의 주담대는 4.61%, 신용대출은 5.41%까지 올라 연·월 상환금액은 3435만6850원·286만3071원이 된다. 2년반 만에 34.5%(881만0898원, 73만4242원) 늘어난 셈이다. 한은이 기준금리를 총 1.50%포인트 더 올리면 A씨의 원리금 상환액은 43.1% 치솟아 월 상환액이 304만7253원에 이른다.

현재 A씨가 보유한 아파트 시세는 16억8000만원으로 지난 2년간 2억3000만원(15.9%) 올랐다. 앞으로 집값이 오르지 않는다고 가정했을 때 약 5년 누적 원리금상환금액은 약 2억2512만원에 달해 주택 시세차익과 비슷한 수준이 된다.

권은애 신한은행 PWM 압구정센터 PB팀장은 "저금리 환경이 익숙한 젊은 차주들은 대출금리가 7~8%까지 오르는 상황이 생소할 것"이라며 "대출금리가 늘어날 것을 고려해 원리금 상환 계획을 합리적으로 세워야 한다"고 조언했다.



대출금리 인상 속도… 하루새 0.4%포인트↑


금리 상승기에 신규 대출자의 고민은 더 깊어진다. '은행 이자는 오늘이 가장 싸다'는 말처럼 대출금리 인상 속도가 빨라지고 있어서다. 최근 금융채 금리가 일주일 넘게 상승하면서 일부 은행에선 하루 사이에 대출금리가 0.4%포인트 이상 차이가 나는 기현상도 벌어졌다.
지난 6월 20일 직장인 B씨가 KB국민은행에 알아본 주담대 혼합형 금리는 연 4.75~6.25%다. 지난 17일 연 4.33~5.83%였던 금리가 영업일 하루 만에 0.42%포인트 오른 것이다. 가령 B씨가 35년 원리금균등상환방식으로 3억6000만원의 대출을 받는다면 1영업일 사이에 첫 12개월 이자금액은 하단 기준 1547만원에서 1698만원으로 151만원 늘어난다.

은행채 5년물 금리가 큰 폭으로 뛰었기 때문이다. KB국민은행은 전주 목요일 은행채 금리를 기준으로 혼합형 주담대 금리를 계산해 일주일간 적용한다. 6월 16일 은행채 5년물 금리(민평 평균)는 연 4.116%로 일주일 전인 같은 달 9일 연 3.695% 대비 0.421%포인트 올랐다.

KB국민은행의 주담대 변동금리도 지난 20일 연 3.69~5.19%를 기록하며 직전 영업일인 17일에 비해 0.13%포인트 상승했다. 지난 15일 전국은행연합회가 코픽스를 0.14%포인트(신규 취급액 기준) 올린 영향이다.

KB국민은행 관계자는 "다른 은행들은 매일 금리 변동 폭을 대출금리에 반영하기 때문에 전체적인 금리 상승 폭은 비슷하더라도 하루 사이에 극단적인 차이가 나지 않는다"며 "금리를 주 단위로 변경하면 소비자들이 금리의 불확실성을 줄일 수 있는데 채권금리 상승에 이례적인 결과를 나타났다"고 말했다.

저렴한 이자를 무기로 내세워 영업하던 인터넷은행도 금융채 상승에 대출금리가 오름세다. 같은 날 카카오뱅크의 주담대 혼합형 금리는 연 4.54~5.34%로 올 2월 출시 첫날 연 3.59~3.93%에서 금리 상단이 1.41%포인트 넘게 상승했다. 우리은행은 고정금리 주택담보대출 금리가 연 5.51~7.21%를 기록하면서 최고 금리가 연 7%대를 넘어섰다. 2012년 금융위기 이후 처음이다.

앞으로 미국과 한국의 중앙은행 모두 금리 인상을 예고하고 있어 대출금리의 추가 상승은 불가피하다. 더욱이 오는 7월 1일부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 시행돼 대출문턱 마저 높아진다.

정부가 생애최초 주택 구입자에게 허용한 대출한도 6억원을 30년 만기(원리금균등분할)로 빌려도 연 7% 금리가 적용되면 원금을 합한 월 상환액만 399만원이 넘는다. 연간 원리금 상환액은 4790만원에 달해 연봉을 고스란히 이자로 내야 하는 셈이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "새정부 경제정책에 따라 신혼부부, 청년층 등은 DSR이 상향 조정되지만 6억원 대출 한도가 있어 대출 수요는 제한적"이라며 "금리가 오르는 상황에 무주택자들이 섣불리 빚을 내기 어려울 것"이라고 말했다.


 

이남의
이남의 namy85@mt.co.kr

안녕하세요. 머니S 금융팀 이남의 기자입니다.

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