고형석 변호사

기획부동산을 운영하며 스스로 고수익을 올린다고 자부하던 김사장은 경기도의 땅 하나를 눈여겨 보고 있었다. 거액의 땅을 사들여 한껏 개발에 대한 기대감을 올린 뒤 되팔아 시세차익을 올릴 계획이었다. 이에 김사장은 매매계약을 체결해 매도인에게 매매대금의 10%로 계약금 수억원을 지급했다.

잔금지급기일이 다가왔지만 김사장은 수십억원의 잔금을 준비하지 못했다. 생각만큼 투자한 땅의 가치도 없다는 생각이 들었다. 만일 계약을 포기한다면 이미 지급한 수억원의 계약금은 그대로 몰취당할 것이 분명했다. 때문에 김사장은 매매계약을 해제하는데 귀책사유를 매도인에게 전가시키기로 했다.

그는 매도인에게 '잔금지급기일까지 개발허가자 명의를 바꿀 수 있는 서류들을 모두 준비하겠다는 확답을 해라. 그러지 않으면 매도인의 귀책사유로 계약이 해제된 것으로 보겠다'는 내용증명을 보냈다.

매도인은 김사장의 내용증명에 회신하지 않았다. 매도인이 서류준비를 못할 것으로 판단한 김사장은 잔금지급기일에 잔금준비를 하지 않았고 공인중개사 사무실에도 나가지 않았다. 그는 매도인이 서류를 준비하지 못해 매매를 못하게 된 것이니 '매도인이 계약금의 배액을 지급하라'고 소송을 제기했다.

하지만 법원은 김사장이 아닌 매도인의 손을 들어줬다. 김사장은 소송에서 매수인이 서류를 제공한다는 확답을 하지 않았기 때문에 이는 매도인의 일방적인 이행거절이라고 주장했다.

법원은 "매수인이 분명하게 이행거절의 의사를 표시한 것이라고 보기 어렵다. 계약서를 보면 소유권이전등기 서류의 교부와 잔금지급의무 만을 동시이행의무로 규정했을 뿐, 김사장이 주장하는 개발허가자 명의변경은 약정사항이 아니다"라고 판단했다. 이어 "잔금지급기일에 공인중개사가 사무실에 나가지 않은 김사장이 매수인의 의무를 이행하지 않은 것"이라고도 설명했다.

결국 김사장은 수억원의 계약금을 그대로 몰취당했다. 이 과정에서 김사장이 잔금을 준비하지 못했더라도 공인중개사 사무실에 나갔다면 사안은 달라질 수 있었다. 김사장이 최소한 매도인과 대면해 자신이 잔금을 지급할 준비가 됐음을 알리면서 관련 서류들을 요구했다면 매매계약 일방의 귀책을 묻는 것은 어려웠어도 합의해제를 통해 원만한 해결이 가능했을 수 있다.

'잔금지급기일'은 부동산 매매계약에서 자신의 의무를 제공하겠다는 최소한의 준비이자 그 의사를 알리는 행위다. 단순변심이나 잔금 또는 서류 준비가 미비한 상황이더라도 무턱대고 잔금지급기일에 공인중개사 사무실에 나가지 않는다거나 일방적으로 불참을 통보하면 김사장의 사안과 같이 큰 낭패를 볼 수 있다.