정부가 일부 규제지역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제했다. 전문가들은 주택 추가 구매로 인한 시장 자극은 적다고 전망했다. 대구 아파트 밀집지역. /사진=뉴스1

새 정부 출범 이후 일부 규제지역이 투기과열지구·조정대상지역에서 해제됐다. 미분양 증가세가 뚜렷한 지방 위주로 핀셋 조정이 이뤄졌고 집값 과열 가능성이 여전한 수도권은 규제 지역을 유지했다.

전문가들은 규제지역 해제로 주택 거래에 숨통이 트일 것으로 기대하고는 있지만 여전히 부동산 시장의 침체 분위기가 지속되는 만큼 주택 추가 구매로 인한 시장 자극은 적다고 전망했다.

국토교통부는 30일 2022년 제2차 주거정책심의위원회를 개최해 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의 및 의결했다.

국토부는 ▲대구 수성구 ▲대전 동구 ▲중구 ▲서구 ▲유성구 ▲경남 창원 의창구를 투기과열지구에서 해제했다. 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시·군·구인 ▲대구 동구 ▲서구 ▲남구 ▲북구 ▲중구 ▲달서구 ▲달성군 ▲경북 경산시 ▲전남 여수시 ▲순천시 ▲광양시에 대해서는 조정대상지역에서 해제하기로 결정했다.

다만 세종시는 최근 주택가격 하락세가 지속되고는 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안해 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고 현행 규제지역 지정을 유지했다.

수도권에서는 다수 지역이 주택가격 상승세가 지속되거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고 미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안해 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장상황을 추가 모니터링하기로 했다.

아파트가 없는 도서 지역임에도 규제지역으로 지정된 안산·화성의 일부 지역은 투기과열지구·조정대상지역을 해제했다. ▲안산 단원구 대부동동 ▲대부남동 ▲대부북동 ▲선감동 ▲풍도동이며 조정대상지역은 ▲화성 서신면은 조정대상지역에서 벗어났다.

부동산 업계는 이번 규제 완화로 청약 시장이 활기를 띠고 미분양도 해소될 것으로 보면서도, 다만 거래가 활발한 지역은 아닌 만큼 과열 우려는 적다고 봤다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "전반적인 주택 시장의 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "청약조건이 세대주에서 세대원까지 확대되고 전매제한이 해제되면서 청약 시장이 다소 활기를 띨 수는 있을 것"이라며 "대구나 대전 일부 지역은 주택구입 수요자들의 관심이 높은 지역인 만큼 소폭의 미분양 해소 효과가 있을 것"이라고 예상했다.

다만 이번 규제지역 조정이 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석이다. 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체됐고 대출 이자까지 상승했기 때문이다. 이에 규제지역 해제로 인한 집값 불안 재확산도 한동안은 낮을 것이라고 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "투기 수요는 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높을 때 주로 유입되기 때문에 지금처럼 가격이 정체된 상황에서는 큰 변동 요인이 되기 어렵다"며 "특히 미분양이 많은 지역은 그 물량이 해소되기 전까진 과열 우려가 적다"고 진단했다.

최근 부동산시장이 침체기를 겪으면서 비규제·저평가지역을 찾아다니는 외지인들의 주택 매입이 줄어들었다. 이에 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입됐던 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요와 전세를 끼고 주택을 사들이는 갭투자 움직임은 많지 않다고 판단한 것이다.

일각에서는 이번 규제 지역 해제로 분양가가 오를 수 있다는 우려의 목소리도 나왔지만 최근 시장 상황에 따르면 큰 문제는 없다고 전망했다. 이와 함께 전문가들은 향후 복잡한 규제지역 제도를 손질할 필요도 있다고 조언했다.

현 제도는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등으로 세분화돼 있고 세금·대출·청약·정비사업 등 규제지역끼리 중복·중첩되는 규제내용이 많다.

함 랩장은 "복잡한 규제지역에 대한 병합과 규제 강도에 대한 명확한 시그널 재정립이 필요하다"며 "가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타나고 있는 만큼 한층 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 내용, 단계별 수위 제시 등 명확한 신호를 시장에 제공할 필요가 있다"고 조언했다.