김주환 원빌딩부동산중개 대표는 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트에서 '금리인상기 중소형빌딩 사례로 보는 투자 전략'이란 주제로 강연했다. /사진=장동규 기자

◆기사 게재 순서
(1) 글로벌 금융위기 후 대치 은마 '6.7억' 낙찰… 경매 기회 온다
(2) 강남 75억 빌딩 투자에 '57억' 대출… 금리상승기 전략은?
(3) 분양가 오르고 매매가 하락… 내집마련 계획 어떻게 세울까
한때 '꼬마빌딩'으로 불리며 부동산 투자 성공의 기회로 손꼽히던 중소형빌딩이 고금리시대로 접어들며 기대 임대수익률이 낮아지고 있다. 특히 대출을 이용한 '레버리지' 효과를 노렸던 투자라면 가격 하락기에 임대수익이 자칫 대출이자를 감당하지 못하는 상황을 맞을 수도 있다. 때문에 지금과 같은 금리 인상시기에는 대출비용 증가와 함께 임대 수요 감소까지 감안한 투자 계획을 세워야 할 때다.

김주환 원빌딩부동산중개 대표는 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트에서 '금리인상기 중소형빌딩 사례로 보는 투자 전략'이란 주제로 강연하며 이 같은 점을 강조했다. 김 대표는 "리모델링이나 신축 비용을 감안하고 연간 이자를 감당할 수 있는 여유자금이 있을 때 투자해야 한다"면서 "외곽지역 투자를 자제하고 서울에 똘똘한 한 채를 매입하는 전략을 세워야 한다"고 조언했다.

원빌딩 조사 결과 올 상반기(1~6월) 서울시내 자치구별 상업용 부동산 거래비율은 강남구(13.60%) 중구(8.50%) 마포구(8.28%) 서초구(6.43%) 용산구(5.77%) 성동구(5.01%) 등의 순으로 나타났다. 거래 건수가 가장 많은 강남구의 3.3㎡당 가격은 1억9000만원으로 서초구와 함께 가장 비쌌다. 강남구의 매매거래 건수는 125건으로, 거래 총금액은 2조7356억원을 기록했다.

사진=장동규 기자

개인보다 법인 통한 투자 시 수익률 상승#1. 투자자 A씨는 2020년 12월 서울 강남구 신사동 빌딩을 75억원에 매입했다. 당시 대출금은 건물 매입가액의 76%인 57억원으로 순수 투자금은 18억원이었다. A씨는 6개월 뒤인 2021년 6월 해당 건물을 120억원에 매각, 45억원의 차익이 발생했다. 이 가운데 취득세(3억4500만원) 중개보수(6750만원) 대출금 이자 등을 뺀 양도차익은 40억8750만원으로 양도소득세(50%)를 뺀 실제 수익은 20억4375만원이 됐다.

#2. 투자자 B씨는 2018년 6월 서울 마포구 연남동 건물을 41억9500만원에 매입하며 취득세 1억9297만원, 중개보수 3775만원(0.9%)을 냈다. 대출은 매입금액의 67%인 28억원으로 실제 인수금액은 16억2572만원이었다. B씨는 지난해 12월 이 건물을 64억원에 매각했다. 양도차익에서 양도세(40%)를 차감한 수익은 11억8456만원이다.

만약 이들 건물을 법인이 사고 팔았다면 실제 수익은 크게 높아진다. 개인이나 법인 모두 취득세와 중개보수는 같지만 양도세 차익가 커서다. 실제 강남구 신사동 건물의 경우 법인을 통했다면 법인세(20%)를 차감한 양도차익은 32억7000만원이 된다. 마포구 연남동 건물은 같은 방식으로 15억7942만원의 차익을 올릴 수 있다.

김 대표는 "개인의 경우 대출 제한을 더 받게 되고 양도세율이 40% 이상으로 법인세율(20%) 대비 두 배 이상 높다"고 설명했다. 그는 다만 "매도가 아닌 취득과 보유 시엔 개인과 법인의 세금 부담 차이가 거의 없다"면서 "주택을 보유한 상태에서 빌딩을 매입할 경우 공통적으로 취득세와 보유세(재산세·종합부동산세) 중과가 적용된다"고 덧붙였다.

원빌딩 조사에 따르면 최근 3년 동안 매입주체별 대출비율은 개인 54%, 법인 64%다. 자본수익률은 각각 54%, 105%를 기록했다. 개인의 경우 보유기간에 따라 양도세율을 적용받기 때문에 단기 매각 시 세금부담이 클 뿐 아니라 법인 대비 대출 조건이 불리해 약 10% 차이가 발생한다.

김 대표는 "물가상승으로 인해 건축비가 인상되고 내년 5월 9일까지 잔금을 치를 경우 다주택자 양도세 완화 조치가 시행돼 투자 변수가 발생할 수 있다"고 설명했다. 이후에 양도 시 양도세 중과가 적용돼 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%포인트, 3주택자 이상 30%포인트가 각각 추가 적용된다. 김 대표는 "매각 이유가 불분명한 건물일 경우 매도인이 매각을 철회하거나 가격을 인상하는 사례가 빈번했다"고 말했다.