함영진 직방 빅데이터랩장은 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '양극화와 경기불황, 현명한 부동산 자산관리'란 주제의 강연을 통해 전체적인 부동산 투자환경은 나빠졌지만 1주택자 교체 수요 등은 가격 안정과 세금 감소로 오히려 유리해질 것으로 내다봤다. /사진=장동규 기자

◆기사 게재 순서
(1) 글로벌 금융위기 후 대치 은마 '6.7억' 낙찰… 경매 기회 온다
(2) 강남 75억 빌딩 투자에 '57억' 대출… 금리상승기 전략은?
(3) 분양가 오르고 매매가 하락… 내집마련 계획 어떻게 세울까
원자재가격 상승에 따라 정부가 기본형건축비를 상향 조정하면서 신규아파트 분양가 인상이 본격화될 것으로 보인다. 특히 서울을 비롯한 수도권의 경우 건축비 인상 반영이 지방에 비해 더욱 뚜렷할 것이란 전망이다. 다만 금리 인상과 함께 경기 침체 등의 영향으로 재고주택을 중심으로 가격의 하향 조정이 불가피하다는 점이 신규분양시장에도 강력한 변수로 작용할 수밖에 없다는 진단이다.

국내 최대 부동산플랫폼 직방의 함영진 빅데이터랩장은 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '양극화와 경기불황, 현명한 부동산 자산관리'란 주제의 강연을 통해 전체적인 부동산 투자환경은 나빠졌지만 1주택자 교체 수요 등은 가격 안정과 세금 감소로 오히려 유리해질 것으로 내다봤다.
거래 활력 떨어진데다 입주물량 쏟아져직방 조사 결과 연도별 주택 매매거래 총액은 ▲2018년 236조7900억원 ▲2019년 253조7400억원 ▲2020년 382조3400억원 ▲2021년 296조3200억원 ▲2022년 6월 77조4100억원 등으로 나타나 2020년을 정점으로 거래 활력이 떨어지고 있다. 함 랩장은 "오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구의 거래 총액은 큰 변화가 없었던 반면, 거래 비중이 가장 많은 아파트의 경우 (거래)급증 후 급감 상황을 맞았다"고 분석했다.

아파트 가격의 지역별 양극화는 더욱 심화됐다. 올해 아파트 평균 매매가격 상위 지역을 보면 ▲서울 10억1080만원 ▲세종 4억7290만원 ▲경기 4억4923만원 등으로 나타났다. 반면 ▲충북 1억6393만원 ▲전남 1억5939만원 ▲경북 1억5751만원 등이 가장 낮았다.

2020년 27만9816가구였던 전국 아파트 입주물량은 2021년 23만1938가구로 17.1%가량 줄었지만 올해의 경우 26만1429가구로 12.7% 늘어날 전망이다. 내년엔 입주물량이 29만5545가구로 더욱 증가할 것으로 예상된다. 그만큼 거래 감소와 가격 하락을 동반한 시장 침체기에 오히려 시장엔 물량이 넘쳐날 수 있는 셈이다.

수도권의 2021년과 2022년 입주물량을 살펴보면 ▲서울 -33.9%(2만8167가구→1만8631가구) ▲경기 -6.2%(8만9391가구→8만3882가구) 등의 감소세를 보이는데 비해 인천은 154.3%(1만5975가구→4만624가구) 급증할 것으로 예상된다. 함 랩장은 "똘똘한 한 채 선호 현상이 심화되면서 지역별 양극화와 차별화가 나타날 것"이라며 "인천은 물론 대구, 부산 등의 경우 입주물량 급증으로 공급과잉 현상이 나타날 수 있다"고 내다봤다.

2~4년 후 입주가 예상되는 분양 예정 아파트는 ▲2021년 28만8131가구 ▲2022년 35만3377가구 등으로 더욱 늘어날 전망이다. 물론 시장 상황에 따라선 이들 예정 물량의 실제 공급이 줄어들 가능성이 있다. 올해 신규공급 예정인 물량의 30% 수준인 10만2740가구는 지난 6월 26일 기준 분양을 마쳤다. 올해 서울에서 분양이 완료된 물량은 3173가구다.

그래픽=김영찬 디자인 기자

신규분양가 오르고 기존주택가격 내린다올들어 6월 말 기준 수도권 신규아파트의 3.3㎡당 분양가는 ▲서울 3301만원 ▲인천 1838만원 ▲경기 1498만원 등으로 나타났다. 세종시의 경우 3.3㎡당 1270만원으로 조사됐다. 서울의 경우 아파트 3.3㎡당 분양가가 지난해 2829만원에서 472만원(16.7%) 상승했다. 정부가 지난 7월 기본형건축비를 인상한 만큼 이 시기 이후 신규분양 물량의 경우 공급가격이 상승할 수 있다.

분양가 상승과 함께 대출 금리 인상, 경기 침체 등으로 수도권 아파트 청약 경쟁률은 약화되고 있다. 직방 조사에 따르면 2021~2022년 수도권 아파트 청약경쟁률은 ▲서울 163.8대1→29.7대1 ▲인천 21.4대1→20.0대1 ▲경기 25.4대1→10.8대1 등으로 낮아졌다. 가계대출 가운데 5.0% 넘는 금리를 부담하는 차주는 올 1월 8.2%에서 한국은행 기준금리 인상이 본격화된 4월 11.0%로 급증했다.

함 랩장은 "생애최초 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 완화되고 보유세(재산세·종합부동산세) 감소에 따른 1주택자의 주택 교체 부담은 줄어들 수 있다"며 "가격 약세가 지속됨에 따라 자본이득에 대한 기대가 떨어지고 다주택자의 추가 투자는 실익이 저조할 것"이라고 진단했다.